自己破産とは借金が返済できない場合に、裁判所から「支払いができない」と認められたうえ、借金を免除してもらう手続きのことです。
自己破産に伴う不動産売却のタイミングを間違えると、ご自身が抱える負担が大きくなる可能性があります。
そこで今回は、自己破産に伴う不動産売却のタイミング、自己破産前に不動産を売却するメリット、売却方法をご紹介いたします。

自己破産に伴う不動産売却のタイミング

自己破産に伴う不動産売却は、自己破産後か自己破産前かご自身にとって都合の良いタイミングで売却できます。
本章では、自己破産後の不動産売却と自己破産前の不動産売却についてご紹介いたします。

自己破産後の不動産売却

自己破産後に不動産を売却する場合は、2つのケースに分かれます。
まず、1つ目が、第三者が不動産売却をおこなうケースです。
第三者とは、債権の手続をする破産管財人を指し、裁判所が破産管財人を選任します。
自己破産後の不動産売却は、管財事件と見なされるため、不動産の管理処分権が破産管財人に移行します。
ただ、管財事件と見なされるのは、33万円以上の現金を所有している場合か、個別財産20万円以上ある場合のみです。
破産管財人による不動産売却の流れは、まず破産手続きをおこなうことからです。
その後、破産団体へなるべく高い価格で不動産を売却し、担保権を抹消後、売却益を債権者へ配当して債務を履行します。
最後に、裁判所より免責許可決定が確定すると、債務がすべて免除され、無事売却活動が終了します。
次に、2つ目が、ご自身で不動産売却をおこなうケースです。
このケースは、破産者に一定の財産がなく管財事件と見なされず、破産管財人が選任されなかったことを指します。
そうなると、破産手続き開始と同時に破産手続きが廃止される「同時廃止事件」と見なされます。
同時廃止事件は、管財事件と比べ短期間で手続きが完了し、債権者への配当も必要ないため、破産者の負担が少ないのが特徴です。

自己破産前の不動産売却

自己破産前の不動産売却は、破産管財人による売却ではなく、ご自身が好きなタイミングで自由に売却できます。
ただ、アンダーローンの不動産を所有している際に、自己破産してしまうと管財事件と見なされます。。
そうなると、債権者に売却益を分配したり、手続き費用が必要になったりと経済的負担が大きくなるので注意が必要です。
よって、自己破産前に不動産を売却して、管財事件と見なされないようにするがおすすめです。
しかし、破産裁判所に「財産隠し」と判断され、負債が免除されない可能性もあるので注意しましょう。

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自己破産前に不動産を売却するメリット

自己破産前に不動産を売却するといくつかのメリットが生じるのでご紹介いたします。

メリット①不動産売却費用を抑えられる

不動産を売却する際は、まとまった現金が手に入るだけではありません。
仲介手数料や印紙税、譲渡所得税など、さまざまな支払いが必要で、売却価格の4～6％の費用がかかるとされています。
しかし、自己破産前に不動産を売却することで、売却価格から先述した費用を差し引くことが可能です。
そうすることで、ご自身にかかる経済的負担を軽減することができます。

メリット②高い価格で売却できる

自己破産前の不動産売却は、自己破産後の不動産売却に比べ、高い価格で売却できる可能性があります。
自己破産前の不動産売却は、競売にかけるわけではないため、市場価格で売却することが可能です。
競売は、内覧ができない、住宅ローンが組みにくいなど、買主によって不利なことが多く、どうしても低価格になってしまいます。
不動産や交渉内容によって異なりますが、競売の価格は市場相場の5割〜7割程度とされています。

メリット③自己破産の際に必要な費用を補える

自己破産をする際は、裁判所費用や弁護士費用、手続き費用など、さまざまな費用がかかります。
自己破産にかかる費用は、一般的に20万円～50万円程度で大きな金額となり、支払いに追われる方も少なくないです。
そこで、自己破産前に不動産を売却すると、自己破産に必要な費用をなんとか確保できます。
また、不動産売却に伴い引っ越しをする必要がある場合は、引っ越し費用も確保できるでしょう。

メリット④手元に現金が残る

自己破産前に不動産を売却すると、自己破産後もご自身の手元に現金を残すことができます。
自己破産後は生活が圧迫される可能性もあるので、事前に予算計画を立てて自己破産の手続きを進めるのがおすすめです。
また、自己破産後の生活を維持するために、民事執行法第131条では差押禁止動産が定められています。
さらに、破産法第34条では、最低限度の生活を維持するための財産として、99万円以下の現金を確保することが認められています。
よって、99万円までは債権者へ配当されず、ご自身の手元に残せるので、自己破産後の生活も心配ありません。

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ローン返済の有無による売却方法

自己破産前に不動産を売却する方法は、ローンの有無で異なります。
本章では、ローンを完済している場合としていない場合の売却方法をご紹介いたします。

ローンを完済している場合の売却方法

ローンを完済している場合は、すでに抵当権の登記が抹消されており、金融機関へ出向く必要がないので手間がかからないのが特徴です。
売却方法は、通常の不動産売却と同様に不動産会社と媒介契約を締結し売却を進めます。
売却の流れとしては、まず、不動産会社へ売却の相談を持ち掛け、不動産の査定をおこないます。
査定額は、あくまでも目安のため、必ずしも査定額が販売価格になるわけではないので注意が必要です。
そして、不動産の販売価格が決まったら、不動産会社と媒介契約を締結し、売却活動がスタートします。
主な売却活動は、ホームページへの物件掲載や店頭での物件ご紹介などで、内覧の案内も積極的におこない購入を促します。
内覧の際は、買主の疑問や不安を払拭するために、不動産の情報に詳しい売主も同行するのがおすすめです。
無事に買主が見つかると、販売価格の交渉や契約書の作成を進め、売買契約を締結します。

ローンを完済していない場合の売却方法

ローンを完済していない場合の売却方法は、「任意売却」となります。
任意売却とは、ご自身がローンを借りている金融機関へ同意を得て、不動産を売却する方法です。
そうすることで、競売にかけることなく売却できます。
そして、ローンを完済していない場合でも、通常売却と同様に不動産会社へ売却の依頼ができます。
不動産会社が債権者への任意売却交渉や不動産の売却活動などのサポートをしてくれるので安心です。
任意売却をおこなう際は、いくつかの注意点があります。
1つ目の注意点は「財産隠し」に疑われないようにすることです。
裁判所がおこなう自己破産の免責調査で、財産隠しを疑われてしまうと、負債の免除が認められない可能性があります。
財産隠しを疑われる要因の1つとして、「財産の価値を下げて売却する」ことが挙げられるため、なるべく高い価格で不動産を売却すると良いです。
さらに、任意売却の際は「詐欺破産罪」と疑われないよう注意が必要です。
あらかじめ返済を逃れることを計画して借金を負った行為は、詐欺破産罪と見なされます。
もちろん負債の免除は認められず、くわえて10年以下の懲役または1,000万円以下の罰金が課されます。

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まとめ

自己破産後の不動産売却は破産管財人が代わりにおこなう場合があり、自己破産前はご自身でおこないます。
自己破産前に不動産を売却するメリットは、不動産売却費用を抑えられる点や高い価格で売却できる可能性がある点です。
なお、自己破産前の不動産売却は、ローン完済の有無で売却方法が異なるので注意しましょう。

購入するマンションを探しているときに、「メゾネットタイプ」の物件を見たことはありませんか？
都会的でおしゃれなイメージがあるメゾネットタイプのマンションですが、少し特殊な構造をしているため、その特徴をしっかり理解する必要があります。
そこで当記事では、メゾネットマンションについて、購入するメリット・デメリットや向いている方の特徴とあわせてご紹介します。

メゾネットタイプのマンションとは？

メゾネットタイプのマンションとは、マンションでありながら、一戸の住宅に内階段があり、2階層以上で構成された間取りの物件のことを指します。
通常のマンションは、フラットタイプと呼ばれる1階層の間取りであることがほとんどなので、メゾネットタイプの間取りは希少価値が高いです。
また、一戸建てとマンションのいいとこどりのような使い方ができる間取りでもあるので、人気が高い物件になっています。
メゾネットタイプの構造としては、マンションの最上階とその下の階を合体させて、一戸の住宅を作っています。
デザイナーズマンションなどでは、同じマンション内で、低層階はフラットタイプの間取りになっていて、最上階の層がメゾネットタイプになっているケースが少なくないです。
また、2階部分を半分に分けて、3階層で二戸の住宅を作るマンションもありますが、この構造は、部屋によっては上階または下階の物音が響いてしまう可能性があります。
ちなみに、メゾネットという言葉の由来は、フランス語で小さな家という意味の「maisonnette」からきています。

メゾネットタイプとロフトタイプの違い

ロフトタイプは、メゾネットタイプによく似ている間取りですが、ロフトはメゾネットとは異なり、法律上は居室ではなく小屋裏物置として分類されています。
そのため規制が多く、面積は居室の2分の1未満、高さは最大1.4mまでであり、エアコンや窓をつけられず、内階段ではなく簡易的なハシゴで昇り降りをしなければなりません。
ロフトタイプには、メゾネットタイプにはない制限があります。

メゾネットタイプとテラスハウスの違い

住宅の中に内階段がある間取りは、他にはテラスハウスがあり、法律上の分類は2階建て構造になっている長屋です。
2階建ての家が壁を隔てて連なっていますが、各居室の玄関は一戸建てのように独立しているので、マンションのように住民が共用するエントランスや廊下、駐車場などがありません。
メゾネットタイプとは、マンションのような共用部分がある物件に対して使用する言葉となっています。

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メゾネットタイプのマンションを購入するメリット・デメリットとは？

メゾネットタイプのメリットは下記の5点であり、マンションと一戸建てのいいところどりをしているといえます。

●目的に応じて階層を使い分け、プラベート空間を確保できる
●騒音トラブルが起きにくい
●ペットや楽器などの条件が寛容
●日当たりと通気性が良く、開放的である
●一戸建てと比べると安い場合が多い

メゾネットタイプの最大のメリットは、目的に応じて階層を使い分けられることでしょう。
寝室を上階部分に配置すれば、来客が多い家庭でもプライベート空間を確保することができます。
また、上階部分に音が出るものを集中させることで、騒音トラブルが起きにくくなります。
そのためメゾネットタイプのマンションでは、楽器やペットなどの入居条件が寛容になっている場合が多いです。
さらにメゾネットタイプでは、吹き抜けが備わっていることが多く、高い天井で日当たりも通気性も良い、開放的でおしゃれな空間となっています。
そして、メゾネットタイプのマンションの購入価格は、他のマンションよりは高いですが、同じようなグレードの一戸建てよりは割安になっている場合が多いです。
一方、メゾネットタイプのデメリットは下記の5点です。

●冷暖房の効率が悪く、光熱費が高くなる
●Wi-fiが全エリアに届きにくい可能性がある
●あまり空間を効率的に活用できない
●階段移動が不便
●家具の搬入が難しい

メゾネットタイプの最大のデメリットは、空間が広いため冷暖房の効率が悪くなることでしょう。
そのため、空調の設定を強めにするか、空調機器を増やす必要があり、光熱費も高くなる傾向にあります。
空間が広いことで、Wi-Fiが届きにくい場所が出てくる可能性もあります。
また、吹き抜けや階段が室内にあり、床面積に対して部屋として使える面積が小さく、フラットタイプよりも空間を効率的に活用することができません。
さらに、階段での移動は、子どもや高齢の方はもちろん、熱いものや重いものを持つときも、不便に感じます。
上階部分を子供部屋にする場合は、転落防止柵を設置するなどして、怪我を防ぐ対策をしましょう。
また、大きな家具を搬入する際にも、階段の幅が狭いと特殊な方法で吊り上げて上階に運ぶことになるため、追加料金がかかる可能性があります。

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メゾネットタイプのマンション購入が向いている方の特徴とは？

メゾネットマンションには、メリットとデメリットがそれぞれありましたが、どんな方が住むのに向いている間取りになっているのでしょうか？
この章では、メゾネットタイプマンションの購入に向いている方の特徴を3つご紹介します。

子どもがいるファミリー層

メゾネットタイプのマンションは、生活音を気にせずに過ごせるため、小さい子どもがいるファミリー層に向いています。
わんぱく盛りの子どもでも、上階部分で遊んでもらうことで、近隣住民への騒音を心配することなく、のびのびと過ごすことができます。
しかし、階段を昇り降りする音は近隣の部屋にも響きやすいため、その点には注意が必要です。

家族の生活の時間帯が異なる

塾やバイト、仕事などで、家族それぞれの帰宅時間や家にいる時間などの生活リズムが異なるご家庭もあるでしょう。
このように、家族が家で生活リズムが異なる方にも、メゾネットタイプのマンションは向いています。
上階部分を寝室にすれば、帰宅が遅いときにも、寝ている家族を起こす心配をせずに、1階部分で食事や寝支度が可能です。

在宅ワーク

目的に応じて階層を使い分けられるので、在宅ワークをされている方にも、メゾネットタイプのマンションが向いています。
上階部分で在宅ワークをし、プライベートな空間を1階部分に集めることで、自宅をオフィスとしても使用できたり、同じ住宅の中でもメリハリをつけて働くことが可能です。
また、他にご家族がいたり、同居人がいる場合でも、階層を分けることでお互いの生活や仕事を邪魔することなく過ごすことができます。
したがって、メゾネットタイプのマンション購入には、子供がいる家庭や、家族の生活リズムが異なる方、在宅ワークをされている方が向いているといえます。
しかし、それだけではなく、開放的でおしゃれな空間の家を求める方、来客が多い方など、さまざまな方にとっても魅力的な間取りであるのがメゾネットタイプのマンションです。

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まとめ

メゾネットマンションとはなにか、メリット・デメリットや購入に向いている方の特徴についてご紹介させていただきました。
メゾネットタイプは、一戸の住宅に吹き抜けや内階段がある間取りで、階層で使い分けをすることができます。
一方で光熱費が高くなるなどのデメリットもあるため、しっかり特徴を理解して、自分に向いているのかどうかを判断しましょう。

空き家にある家財道具はそのままにしておいても、劣化していくだけで、できるなら早めに対応するのが好ましいものです。
ただそこで問題となるのが、どういった方法で処理し、そしてその費用はどのくらいかかるのかです。
今回は、空き家の家財道具の処分方法と費用について解説していきます。

空き家の家財道具を自分で処分する方法

空き家にある家財道具を自分で処分する方法としてまず挙げられるのが、自治体によるごみ回収サービスを利用することです。
このサービスは基本的に事前の申し込みによる予約制となっていて、その回収日に回収車が自宅や指定された場所まで取りに来ます。
予約制ではありますが回収までには1～2週間程度、場合によってはそれ以上の期間が必要なケースもあり、これは自治体によって回収日が決まっているのが理由となります。
つまり週1回回収してもらえる地域もある一方で、月1回しか回収日がないところもあり、さらに申し込み期限があるため、それを過ぎると次の期間まで待たなければいけません。
また回収にあたっては事前に手数料シールを購入しなければならず、スーパーマーケットやコンビニなどで、手に入れてそれを貼り付けるのです。
ただ自治体によっては指定された粗大ごみ処理施設に自分でそのゴミを持っていけば、無料、または安い金額で処分ができる場合もあります。
次は家電についてで、家電のなかでもエアコン・テレビ・洗濯機・冷蔵庫の4品目は家電リサイクル法によってその処理方法が定められています。
この4品目については消費者・小売業者・家電メーカーなどが役割分担し、リサイクルの推進をおこなうよう法的に義務付けられているのです。
そのためこれらの家電は一般的には家電量販店へ持っていき引き取ってもらいますが、そのお店で新たに家電を買換える場合は、回収に来てもらえるケースもあります。
そのほかのたとえばパソコンや炊飯器などの小型家電についても金やレアメタルなどの貴重な金属や逆に鉛などの環境汚染物質が含まれているため、回収が必須です。
各自治体や協力店舗による回収ボックスでの回収となりますが、リチウムイオン電池などは発火の恐れがあるため、取り外して出すようにしてください。
回収ボックスは協力店舗であればその店舗の営業時間内、資源回収所や役所などもその開館日の開館時間内での回収となる点には注意が必要です。
ほかに、フリーマーケットやフリマアプリなどを利用する方法もあり、状態の良い美品であればリサイクルショップに売るよりも高額で売れるケースもあります。

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空き家から出た家財道具を業者に依頼して処分する方法

空き家に処分したい家財道具が多かったり、持ち運びができなかったりする場合は、自分でおこなうよりも業者に依頼するほうが安全でスムーズな処理ができます。
その業者としてまずは不用品回収業者があり、不用品の仕分け・整理から搬出、場合によっては買取までおこなってくれるところです。
ただ注意すべき点として、業者選びの際には一般廃棄物収集運搬業許可の許可を取得していることを必ず確認する必要があります。
これは自治体からの許可であるため、許可なくして営業または収集をおこなっている業者はすべて違法業者となるため、回収の依頼をしてはいけません。
許可を得ている業者であれば、公式サイトに一般廃棄物収集運搬業許可取得済の表示があるため、確認しましょう。
次はリサイクル業者による回収で、1つはリサイクルショップがあり、主に家財や小物を買取りしてくれ、ほかにも処分や整理についても有料ですがおこなってくれます。
ただ、リサイクルショップで買取ってくれるものは、故障していない使用可能な家電や、傷が少ない家具などで、利用不可能なものは対象外となっています。
つまりその品物が売却でき、収益につながる点が買取の基準となるため、リサイクルに特化しているところほど回収できるものは少なくなってしまうのです。
2つめは廃棄物を回収し、それを加工して販売して収益を得る事業をおこなっているリサイクル業があり、リサイクルショップや顧客に対してその加工品を販売するのです。
また自動車や機械などで使われている素材のなかから価値のあるものだけを取り出し再利用する素材リサイクル業と呼ばれる業者もあります。
業者に依頼して処分する方法として最後は遺品整理業者を見ていきますが、これは故人が残したものを整理してくれる業者で遺品処理業者とも言います。
ここに処分の依頼をすれば遺品を整理したうえで、残したいものと不用品に仕分けしてくれ、さらにその不用品は持ち帰ってくれるのです。
遺品や不用品の整理や処分が終わったあとは、室内の片付けや掃除までしてくれますが、その分費用が高くなるため、見積もりをもらったうえで検討しましょう。
空き家の家財道具の処分方法としてはこれらの方法がありますが、別途運搬料や搬出などに費用がかかる場合があるため、事前にサービス内容についての確認は必要です。

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空き家の家財道具を処分するときの費用について

家財道具を処分するときの費用には、処分そのものにかかる処分費用と、それを整理・仕分け・搬出・運搬する作業費があり、この2つの合計が処分にかかる費用です。
もちろん自分でおこなう場合であれば作業費は車の燃料代やレンタル料金だけで済みますが、処分費用は持ち込む場所によって有料となる場合もあります。
またこれらの費用は物量が多くなるほどかかるため、まずは空き家にどのくらいの家財道具があるのかを把握する必要があります。
では家財道具の量の目安ですが、部屋の大きさで言えば4帖程度の部屋であれば2～3㎥、間取りで見れば1LDKで10～12㎥です。
さらに2LDKであれば12～20㎥、3LDK以上になると28㎥以上がおおよその目安とはなりますが、部屋に荷物を詰め込んでいればこれ以上になります。
空き家の整理は家のなかだけでなく、庭などの外回りのものも処分が必要で、物置やプランターなどを設置している庭であれば多くなるわけです。
次に不要なものを運び出すためにはトラックが必要で、そのトラックの台数がどれくらいになるのかの目安についても見ていきます。
ワンルームの場合は荷物の量としては7㎥で、それを運搬するトラックは2トンの平ボディで1台換算、3LDKになると同じく28㎥で4台以上となる計算です。
平ボディとは屋根がないトラックでこれには約7㎥の積み込みが可能で、屋根付きの箱型2トントラックであれば11㎥ほどの積載量となります。
ただこのときの注意点としては、積載量を表すトンはあくまでも重量であり、家財道具の場合は重量ではなく容量である点です。
業者への依頼費用は、1LDKの場合は7～20万円、2LDKになると12～30万円、さらに3LDKだと17～50万円ほどになります。
自分で作業する場合は、自治体指定の処理施設を利用すればゴミの大きさや種類、処理方法によって金額は違いますが、それほど高額な料金とはなりません。
家電量販店でのリサイクル料金は、1つ当たり1,500～4,000円でさらに運搬費用が必要な場合は2,500～3,000円ほどが加算されます。

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まとめ

空き家の家財道具の処分は自分でおこなうか、または業者へ依頼します。
自分でおこなえば安くなりますが、大きなものや重いものは、業者に依頼するほうが楽なうえ安全です。
自治体指定の処理施設を利用し、自分で処理できないものに限り業者に依頼するなど、上手に節約しましょう。

シングルマザーがマイホームを購入したいと思ったとき「住宅ローンの契約ができるのだろうか」と不安になる方もいることでしょう。
シングルマザーも住宅ローンの契約が可能ですが、審査を通過するためにはいくつかのポイントがあります。
そこで今回は、マイホームの購入を検討しているシングルマザーの方に向けて、住宅ローンの契約は可能であるのか、必要とされる年収や審査通過のポイントについて解説します。

シングルマザーも住宅ローンの契約が可能！

シングルマザーである点が、住宅ローンの審査に影響することはほとんどありません。
シングルマザーも住宅ローンの契約が可能である点について、以下に解説します。

母子家庭や独身女性である点は不利にならない

シングルマザーが、住宅ローンの契約ができるのか不安になるのは、母子家庭かつ独身女性である点が大きな理由ではないでしょうか。
しかし、シングルマザーという理由だけで、住宅ローンの審査は不利になりません。
厚生労働省が公表している「令和3年度全国ひとり親世帯など調査結果報告」によると、母親名義の持ち家に住んでいる母子家庭は、全体の約16％です。
賃貸物件に住んでいる母子家庭の世帯がほとんどですが、4世帯に1世帯は、持ち家を所有しています。
また、国土交通省が公表している「令和4年度民間住宅ローンの実態に関する調査」によると、民間金融機関が住宅ローンの審査において重視する項目は、家族構成が約30%、性別は約20％の割合です。
一方で、健康状態や勤続年数、年収などの審査項目は、90%を越える割合です。
このように、シングルマザーも持ち家を所有しており、住宅ローンの審査で家庭状況と性別は重視されにくい点がわかります。

安定した収入と返済プランが重要

シングルマザーも、通常の住宅ローン審査と同様に、年収や勤務年数などが審査基準です。
どれだけ毎月安定した収入があり、返済能力が備わっているのかを重要視されるのです。
安定した収入を求められるため、1〜3年以上の勤続年数が必要とされます。
同業・同職への転職だと、以前の勤務年数も合算して審査されるようです。
しかし、数か月単位で転職活動を繰り返している方は注意しましょう。
また、女性向けの住宅ローンを用意している金融機関もあります。
住宅ローンの金利が優遇されたり、保険がセットで付いたりするのが特徴です。
長期間をかけて完済していかなければならないため、ご自身に合った住宅ローンを選び、無理のない返済プランを立てましょう。

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シングルマザーが住宅ローンを契約するために必要な年収は？

住宅ローンの審査で重要視される項目の一つが年収です。
シングルマザーが住宅ローンを契約するために必要な年収はどれくらいであるのか、以下に解説します。

年収の目安

シングルマザーが、住宅ローンを契約するために必要とされる年収は、約200〜300万円です。
月収にすると、約25万円が審査の基準とされています。
月収が約25万円を超えている場合、住宅ローンの審査はとおりやすいでしょう。
ただし、大手金融機関では必要な年収を、400万円以上に設定している場合もあります。
一方で、年収が100万円でも契約ができる住宅ローンを用意しているネット銀行もあります。
年収のほかにも、勤務先の企業の規模や安定性も、住宅ローンの審査において重要視される点です。
しかし、派遣社員や契約社員の場合、年収に関係なく、住宅ローンの契約ができないこともあります。

年収と借り入れ金額の割合

年収によって、金融機関からの借り入れ可能額は異なります。
しかし、金融機関が提示してきた借り入れ可能額ではなく、家計にあわせて無理のない借り入れ金額を決めましょう。
年収から住宅ローンの返済に充てられる金額は、子どもの人数や親の介護など家庭の事情によって、それぞれ異なるからです。
一般的に、住宅ローンの借り入れ額は、年収の20〜30%に抑えるのが目安とされています。
年収に対する借り入れ額を多く設定してしまうと、家計が厳しくなり、住宅ローンの支払いが滞ってしまう恐れがあるため注意しましょう。
たとえば、年収が300万円の場合、30％である90万円を、年間の住宅ローンの返済可能額とします。
年間90万円だと、月々の返済額は7万5千円です。
住宅ローンを35年で契約した場合、借り入れ総額は、2,880万円です。
したがって、年収300万円だと、マイホームの予算額はおよそ2,880万円となります。
なお、住宅ローンには金利が加算される点には注意してください。

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シングルマザーが住宅ローンの審査を通過するポイントとは？

年収や勤続年数などが住宅ローン審査で重要視されますが、不安な点がある場合、そのほかのポイントを抑えて審査に挑みましょう。
シングルマザーが住宅ローンの審査を通過するポイントについて、以下に解説します。

ご自身にあった住宅ローンを選ぶ

各金融機関からさまざまな住宅ローンが用意されていますが、金利のタイプや返済方法などをくらべ、ご自身にあった住宅ローンを選びましょう。
まず、金利には、変動金利型・固定金利期間選択型・全期間固定金利型の3つのタイプがあります。
金利のタイプによっては利率が変動するため、慎重に選ぶことが大切です。
住宅金融支援機構と民間の金融機関が共同で提供している「フラット35」は金利の変動がないため、人気の住宅ローンです。
ご自身のライフプランに合わせて、無理なく返済できる住宅ローンを選びましょう。

頭金を用意する

頭金とは、マイホーム購入時に支払うお金です。
マイホームの購入費用は、頭金と住宅ローンで構成されます。
頭金を多く支払うほど、住宅ローンの借り入れ総額は少なくなります。
そのため、頭金を多く用意できると、住宅ローンの審査が通過しやすいのです。
預金に余裕がある場合、頭金を多めに用意すると良いでしょう。

健康状態に注意する

住宅ローンを契約する際には、団体信用生命保険に加入しなければなりません。
団体信用生命保険は、住宅ローンの契約者が、死亡や高度障害になるなどの理由で返済ができなくなった場合に、保険会社から住宅ローン残債が支払われます。
団体信用生命保険への加入条件の一つとして、現在の健康状態が挙げられます。
持病があるか、直近に大病に患ったかどうかがなどチェックされ、健康状態によっては加入ができません。
したがって、住宅ローン審査の通過に関わるため、ご自身の健康状態には注意しましょう。

ほかのローン残債とクレジットカード払いの延滞に注意する

住宅ローンの審査時には、個人信用情報の照会がおこなわれます。
ほかに借りているローンがある場合には、あらかじめ返済しておきましょう。
ほかに借りているローンがあると、借り入れ可能額が減額されてしまうからです。
購入したいマイホームの購入費用によっては、住宅ローンの審査が通過できない場合もあります。
また、クレジットカードの支払いを延滞した過去がある場合にも注意が必要です。
ほかの審査基準を満たしていたとしても、延滞した過去があると、審査の通過が厳しくなるからです。
万が一、クレジットカード払いの延滞や自己破綻したなどの過去がある場合、5〜10年の期間を空ける必要があります。
ご自身に、ほかのローン残債やクレジットカード払いの延滞の過去はないかを確認しましょう。

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まとめ

母子家庭と独身女性である点は、住宅ローンの審査時に重要視されないため、シングルマザーも住宅ローンの契約が可能です。
シングルマザーも住宅ローンの審査基準には、年収と勤務年数が重要視されます。
この記事を参考にして住宅ローン審査を通過し、マイホーム購入を実現させましょう。

子どもがいる夫婦が離婚するときには、夫婦のどちらかが子どもを手放さなければなりません。
手放す側としては、将来的に自分の子どもに相続権があるのか気になるのではないでしょうか。
この記事では、離婚後の子どもの相続権について解説するので、離婚をお考えの不動産所有者はお役立てください。

離婚した後における子どもの不動産相続権

離婚する際に、財産分与で不動産などを所有するケースは一般的に発生します。
子どもを手放さなければならない側だとしても財産分与はおこなわれるので、将来的には、その財産を子に引き継ぎたいとお考えの場合もあるでしょう。
ここでは、別れる際に手放さなければならなくなった子どもへの相続権について解説します。

元夫や元妻との間の子ども

結婚しているときに授かった子どもには、離婚したあとでも、どちらの財産も相続する権利があります。
一方、元夫や元妻は離婚すれば他人になるので相続人にはなりません。
しかし、夫婦が別れても、その子どもは血の繋がりがあるため相続人になります。
別れたときに手放した子どもでも、土地や建物の不動産に限らず現金や有価証券など相続対象となる資産の相続権を持っていると覚えておきましょう。
言い換えると、別れた際に元配偶者に引き取られ疎遠になっていた子であっても、その子に財産を相続させないわけにはいきません。

親権

夫婦が結婚している期間に協力して築いた財産について、離婚する際に夫婦間で分け合うことを財産分与と呼びます。
別れるときに財産分与によって家を取得し元配偶者が子どもを引き取った場合、そのあとは子どもと一緒に家に住むのが一般的でしょう。
そして、亡くなるまで家を持っている場合には、元配偶者との間の子どもに家を相続したいと考えても不思議ではありません。
親権と相続権は別物であり、たとえ元配偶者が親権者になっても、親子には変わりなく、元配偶者との間の子は両方の親が所有する財産の相続権を持ちます。

代襲相続

両親のどちらかが亡くなり、その祖父母が存命の場合においては、子どもは祖父母が所有する不動産などの財産を相続できます。
これを代襲相続といい、離婚したあとでも子には代襲相続の相続権が認められている点も覚えておきましょう。

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離婚後に再婚した配偶者の子どもが持つ不動産相続権

離婚後に再婚するのは珍しい話ではなく、場合によっては再婚相手に子どもがいるケースも考えられます。
次は、再婚相手の子どもが持つ相続権について解説します。

連れ子には相続権がない

再婚した配偶者の子どもには、あなたが所有する財産の相続権はありません。
たとえば離婚後に再婚し、その相手に子どもがいる場合は、その子に配偶者の遺産の相続はできないと考えましょう。
ただし、子どもの実の親が亡くなった場合は、その財産を相続できます。

養子縁組

養親と養子との間に法律上の親子関係を作り出す方法として養子縁組の制度があり、この方法を使うと連れ子にも相続権を与えられます。
養子縁組は、市区町村への届出により効力が生まれるものです。
未成年者を養子とする場合には事前に家庭裁判所から許可を得る必要があります。
しかし、配偶者の連れ子を養子にする場合には、家庭裁判所の許可は必要ありません。
養子縁組しても、実親との間における相続権は失われません。
また、養子が何らかの理由で亡くなったとき、その養子に子や孫などがいなければ、養親が養子の相続人になる関係性も覚えておきましょう。
なお、養親と養子は協議により離縁できるとともに、養子縁組を継続し難い重大な事由などがあるときは家庭裁判所に離縁の訴えを提起できます。

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離婚後に不動産で子どもがトラブルに巻き込まれないための対策

離婚する前の元配偶者との子や、再婚後の連れ子が争うようなトラブルは親としては避けたいところでしょう。
ここでは、トラブルを回避するため、どんな対策が必要になるのかをご説明します。

親の務め

離婚した場合には、元配偶者との間の子が財産を相続できるかどうかだけではなく、相続争いが起きないように対策しておくのが最低限の親の務めと言えるでしょう。
どれだけ仲が良い親族でも、相続の際にもめてしまうケースはあります。
再婚して新たな配偶者との間に子どもを授かった場合や、連れ子を養子縁組していないときには大きなトラブルに発展する可能性が高くなります。
親の務めを果たさないでいると、大切な子どもたちが不幸な争いで傷付いてしまうかもしれません。
元気なうちに、子どもたちのために考えられる対策を施しておきましょう。

遺産分割協議

遺産分割協議とは、すべての相続人の参加により遺産の分割方法を決める話し合いで、誰がどの遺産を相続するのかなど具体的な相続方法を決めていきます。
今の家族と離婚前の子どもが相続人となる場合、これらの相続人が全員参加して遺産分割協議を進める必要があり、誰か1人でも欠けると協議は無効になります。
したがって、離婚前の子を外し、今の家族だけで話し合って不動産などの財産を分けるのは許されません。
また、協議の成立には全員の合意が必要であり、離婚前の子が納得しなければ遺産分割協議は成立しないので注意が必要です。
なお、遺産の分割方法を多数決で決めてしまうのも認められていません。
協議が決裂した場合には、家庭裁判所で遺産分割調停や審判をする必要があります。
調停や審判になると、トラブルが解決するまでに3～5年がかかるケースも珍しくなく、相続人たちが疲弊してしまう可能性が高くなるので避けるべきでしょう。
今の家族と離婚前の子どもは互いに感情的になることもあり、トラブルを回避するよう親としての務めを果たしておきましょう。

遺言

遺言は、トラブルを回避する有効的な手段と言えます。
すべての遺産の処分方法を定めておけば、相続人たちが遺産分割協議をする必要がなくなり、トラブルを回避できます。
遺言書には、いくつかの方式があり、主に利用されているのは自筆証書遺言と公正証書遺言です。
公正証書遺言は、公証人が作成する遺言書で信用性が高く、偽物と疑われて争いになるリスクも小さいのでおすすめです。
作成にあたっては、公証役場へ申し込み、証人2人の面前で遺言書に署名押印する必要があります。

生前贈与

特定の方に財産を引き継ぎたい場合には、元気なうちに生前贈与や遺贈しておくと良いでしょう。
たとえば、今の配偶者に財産を多く引き継ぎたい場合には、生前に少しずつ贈与や遺贈しておくと、ほかの方が相続する財産を減らせます。

売却

相続する不動産の使い道について事前に家族に相談しても、誰も利用してくれそうもないケースもあります。
不動産は、所有者が亡くなったあとに相続人が売却する方法もありますが、元気なうちに財産を売却し現金化しておくと、相続する子どもは手間がかからずに済むでしょう。
とくに、建物は相続後に持て余してしまい、空き家のまま放置される可能性があります。
放置していると老朽化が進み、修繕やリフォームをしないと売却できなくなるかもしれません。
また、景観を損ねる場合や倒壊の危険性が生まれ、周辺住民とのトラブルに発展する可能性も考えられます。
この点においても、子どもにデメリットが生じないよう早めに売却しておくのが、親の務めの一つと言えるでしょう。

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まとめ

手放さなければならなくなった子どもにも相続権があり、養子縁組をすると再婚相手の連れ子にも相続権を与えられます。
離婚を考えている段階で再婚の話は早いかもしれませんが、将来的な問題点を考え、万全な状態で財産を引き継ぐよう心掛けましょう。

マイホームを購入した方のなかには、500万円くらいでリノベーションしたい方もいらっしゃるのではないでしょうか。
リノベーション工事は、施工箇所によって費用相場が異なるため、どこまでできるかを事前に把握するのも大切です。
この記事では、予算500万円でどこまでリノベーションできるのか、注意点についてもお伝えしますので、参考にしてみてください。

予算500万円のリノベーション工事はどこまでできる？

気に入って購入したマイホームであっても、水回りや間取りを変えたくなるケースも珍しくありません。
リノベーション工事をおこなうと快適に暮らせますが、マンションや一戸建てなど物件によってどこまでできるかは異なります。

マンションは500万円でどこまでリノベーションできる？

広さにもよりますがマンションの場合は、お風呂やトイレ、キッチンなどの水回りなどの更新が可能です。
壁紙や床材の張り替えはもちろん、壁の撤去も含む大規模な間取り変更もできます。
ベランダなどの共用部分は実施できませんが、物件の築年数や間取りによっては、フルリノベーションも夢ではありません。
間取り変更にともない、収納スペースを増やすなども工事をおこなうメリットです。
しかし、マンションでは建物全体への影響が大きいため、給排水設備の位置は変更できません。
キッチンのレイアウト変更などできない工事もありますが、設備の更新や食器洗浄乾燥機の導入などはできます。
同じ配管設備を活用して、キッチンの向きを変える、浴室内を一新するなどどこまでできるかを施工会社に相談してみるのも一案です。
どこまでできるかも大切ですが、どこをどのように変えたいかを明確にしておくと、予算内で収まりやすくなります。

500万円でできる一戸建て住宅のリノベーション

一戸建て住宅は、築年数が経過すると、水回りや内装にくわえ外壁や屋根のメンテナンスも必要です。
リノベーションの一環としてメンテナンス工事をおこなうのも可能ですが、500万円をオーバーしてしまいます。
そのうえ、耐震性能の向上など構造部分にかかわる工事は費用も高額です。
その点を踏まえ、住宅内部の設備を更新するほか、間取りの変更などに絞ります。
また、段差の解消などのバリアフリー化工事をおこなっておくと、高齢になってからも安心して暮らせる点がメリットです。
住宅内部のメンテナンス作業を楽にする目的で、和室をフローリングに変えるなども検討しましょう。
大規模な間取り変更で耐震性能の低下が気になるときは、障子や襖の部分をパネルなどに変更するなど、柱を撤去しない工事にすると予算内に収まりやすくなります。
メインの工事箇所を決め、小規模な工事を組み合わせるなどの工夫が必要です。

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総額500万円のリノベーション！施工箇所別の費用相場

キッチンやトイレの設備更新をメインにして、リビングなどのリノベーションを組み合わせると、予算内で落ち着きやすくなります。
具体的に施工箇所別の費用相場もお伝えしますので、組み合わせる際の参考にしてみてください。

マンションの水回りをメインにしたプラン

キッチンの小規模な変更は30万円から実施できますが、90～120万円が相場になります。
設備を入れ替えて収納を増やす、カウンターキッチンに変更してリビングの家族とのコミュニケーションを増やすなどの工事です。
浴室は、浴槽の更新をメインにすると80～120万円が目安になります。
洗面所やトイレは、それぞれ20～30万円でフルリノベーションが可能です。
入れ替える設備が高額になると費用も増えますが、一戸建て住宅よりも面積が少ないため複数の箇所を変更できます。
水回りだけで300万円以下に収まる点を確認してから、リビングや居室を検討しましょう。
和室も洋室もそれぞれ30～40万円で内装の変更や収納スペースを増やせますが、大規模な間取り変更をおこなったときは100万円くらいかかります。

間取り変更もくわえた一戸建て住宅のプラン

一戸建てでは、キッチンとリビングの仕切り壁を取り除く工事が人気です。
水回りのレイアウト変更や設備の更新とセットにするケースも多く、キッチンだけで100～150万円、リビングも同額が相場になります。
和室や洋室の工事の場合、40～60万円が目安になるなど、マンションよりも高額です。
間取り変更の際、一戸建て住宅はバリアフリー化するプランが多くあり、段差の解消以外に手すりの取り付けなどをおこないます。
階段の場合、手すりの取り付けや滑り止めを設置するだけなら少額ですが、床材を滑りにくい素材に変える場合は10～20万円が目安です。
勾配を変更する際は個々の状況によって相場が異なるため、個別に見積りを依頼します。
このほか、階段下を収納スペースに作り変えるなど、収納場所を増やす工事も可能です。
外回りも一戸建てならではの工事であり、外壁は90～120万円くらいかかります。
ガレージの増設は50～100万円くらい、エクステリアなどの外構工事は60～90万円が相場です。

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予算総額500万円でおこなうリノベーション工事の注意点

費用相場を確認してから実際に工事を依頼する際、500万円がポイントになります。
金額によって対応できる施工会社の資格が条件になるなど、注意点を把握しておきましょう。

工事総額500万円は会社選びのポイント

建設業では、500万円以下は軽微な工事に該当するため、資格は関係ありません。
しかし、材料費も含めた総額500万円以上の工事を受注するには、建設業許可が必要です。
建設業許可は、国土交通大臣や都道府県知事に対して申請しますが、複数の条件をクリアしなければなりません。
建設業許可を得ているかは、国土交通省や都道府県が開設している建設業者の検索サイトで確認できます。
信頼できる会社に任せると安心できるうえ、アフターサービスも万全です。
専門的な視野からのアドバイスを受けるケースも多く、予算以上の充実した工事になります。

築年数が経過した物件の注意点

築年数が30年以上経過した物件は、劣化や損傷が著しいケースが多いのが実情です。
そこで、工事を依頼する際、リノベーション工事ができるかの調査を依頼します。
同時に、耐震性能や耐久性、断熱性の向上を優先すべきかの判断も任せるのが得策です。
そのうえ、診断を受けてから工事をおこなうと、追加費用が不要になるのもメリットです。
床材や壁の張り替え工事の際、内部の劣化がわかると予算内で収めるのは難しいでしょう。
当初予算の500万円で完了するためにも、事前にチェックしてから工事メニューを決めます。

リノベーション工事にローンは使える？

住宅ローンは購入費用を対象としており、リノベーション工事をする際は、リフォームローンです。
所有する物件を担保にするため、築年が経過した物件は資産価値が低く、金融機関の審査を通過できないケースもあります。
そのほか、リフォームローンは、住宅ローンよりも借り入れできる金額は少額で金利は高めの設定です。
ただし、リフォームローンは住宅ローン控除と同様の扱いになり、バリアフリー化や省エネ化工事に対しては、補助金や減税制度も利用できます。
控除を受けるには条件もあるため、工事の相談と並行して金融機関やファイナンシャルプランナーに相談するなど、予算を有効に使いましょう。

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まとめ

500万円の予算でリノベーションをするとき、マンションと一戸建てではできる範囲が異なります。
施工箇所別の費用相場を把握し、工事する優先順位を決めてからほかの工事を組み合わせるのが、予算内で済ませるコツです。
リノベーション工事を依頼する際は、建設業許可を得ている会社を選ぶなどにも注意しましょう。

相続税について、現金ではなく相続財産を使って納付できるのをご存じでしょうか。
この記事では物納制度とは何か、利用条件と利用できる財産、さらに利用するメリット・デメリットを売却と比較しつつ解説しています。
土地の相続予定があり相続税の支払いが心配な方、納税が困難で対処方法に悩んでいる方はぜひ参考にしてください。

土地の相続税が支払えないときの物納制度とは

相続税は一般的に現金一括で納付が必要ですが、現金一括が困難な場合、分割払いや土地など現金以外の財産を使って納付が可能です。
ただし、希望すれば認められる訳ではなく、条件を満たしている必要があります。
ここでは相続税の納付に関する制度について、延納制度と物納制度、さらに利用条件を解説しています。

延納制度と物納制度

相続税とは、亡くなった方から相続した建物や土地、お金などの財産に対して課される税金です。
納付は現金一括が原則ですが、困難な場合は一定の条件を満たせば「延納制度」や「物納制度」の利用が認められます。
延納制度とは相続税額が10万円以上の場合に担保を提供し、相続税を複数年にわたって分割で納付できる制度です。
一方の物納制度は、現金ではなく相続した土地などの財産で納付できる制度で、現金一括および延納が困難な場合に利用できる制度です。
ただし利用には3つの厳しい条件を満たす必要があり、対象となる相続財産も限定されるため、年間100件も許可されていないと言われています。
現金一括納付が困難な場合はまず延納制度の利用を検討し、それでも全額納付が難しい場合は条件を確認したうえで物納制度を申請しましょう。

物納制度の利用条件

利用するには、3つの条件を満たしている必要があります。
1つ目の条件は、現金一括だけでなく延納制度を利用しても納付困難であることです。
納付できる現金を所有している場合は利用できません。
また、申請できる金額は、全額ではなく納付困難な不足分のみです。
限度額は収支や現在の預金などを考慮した、相続税から納付期限までに納付できる金額や延納制度を利用して納付できる金額を引いた額となります。
2つ目の条件は、現金の代わりに納付する財産が物納適格財産であることです。
相続した財産すべてが認められる訳ではありません。
管理処分不適格財産や日本国外の財産は認められないため注意しましょう。
3つ目の条件は、納付期限もしくは申請期限までに申請することです。
通常納付期限は、相続を知った日の翌日から10か月となっています。
期限が切れてからは申請できないため、必ず期限までに申請書や必要書類を用意して税務署へ提出しましょう。

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相続税における土地の物納制度で利用できる財産とは

利用する際に収める財産は、納税者である申請者が決められますが、適切な財産を選ばないと却下されてしまう可能性があります。
ここでは財産を選ぶ際に知っておくべき優先順位や物納劣後財産、管理処分不適格財産について解説するのでぜひ参考にしてください。

財産の優先順位

収める財産は、国税庁によって定められた優先順位にしたがって決める必要があります。
優先順位には第1順位・第2順位・第3順位があり、第1順位に該当する財産は不動産・船舶・国債証券などです。
第2順位は非上場株式などが該当し、第3順位は動産などが該当します。
納付する財産は申請する納税者が決められますが、第1順位に該当する財産がある場合には第1順位の財産から優先的に選択が必要です。
第1順位に該当する財産がない場合は第2順位に該当する財産から選択し、さらに第2順位に該当する財産がない場合は第3順位に該当する財産から選択します。
上の順位に納税額に値する財産がないなど特別な事情がある場合、税務署の判断で下の順位の財産から選択を認められる場合もあります。

物納劣後財産

物納劣後財産とは、使用や処分に制限があるなど通常の財産とくらべて売却しにくく、優先順位が低い財産です。
市街化区域以外の区域に存在する土地や、道路に接する部分が2m未満で建物を建てられない土地などが該当します。
納税者の事業や居住に使用されている建物や土地も、建物と土地を併せて申請しない場合は該当します。
ほかに適当な財産がある場合は、申請を物納劣後財産ですると却下されるため注意しましょう。
ほかに適当な財産がないなど特別な事情がある場合は、税務署の判断で認められる場合もあります。

管理処分不適格財産

管理処分不適格財産とは、物納制度で利用できない財産を指します。
管理処分不適格財産とされる財産は、使用や処分に問題があり、売却や管理が難しい財産です。
たとえば、境界が曖昧な土地、権利について帰属争いがある建物や土地、通常の使用ができない耐用年数を経過した建物などが該当します。
また、共有の建物や土地も、共有者全員が申請をおこなわない場合は管理処分不適格財産と見なされます。
これらの財産は申請をしても却下されてしまうため注意しましょう。

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相続税における土地の物納制度を利用するメリット・デメリット

現金一括で相続税を納付できない場合、相続した建物や土地の売却を考える方も多いのではないでしょうか。
ここでは物納制度を利用するメリット・デメリットについて、売却と比較しつつ解説しています。
納税が困難で対処方法に悩んでいる方は参考にしてください。

メリット

売却と比較して、譲渡所得税や仲介手数料がかからない点がメリットです。
相続税を現金一括で納付できないとき、相続した建物や土地を売却すると現金化でき、相続税に充てられます。
しかし、売却では譲渡所得税のほか、仲介会社を利用する場合は仲介手数料が発生して負担額が大きくなる可能性があります。
物納制度を利用すると負担が少ないほか、売却で必要な買い手を探す手間もかかりません。
また、建物や土地によっては相続税評価額が売却価格よりも高く、お得な場合があります。
相続税評価額とは、相続税の計算に使用される、財産の価値を示す価格です。
相続税評価額が売却価格よりも高い場合、売却しても譲渡所得税や仲介手数料を引いた手元に残るお金が相続税に足りず、損してしまいます。
たとえば相続税800万円、相続税評価額1500万円の土地が時価500万円だった場合、売却しても500万円より少ない額しか手元に残らず税額には足りないでしょう。

デメリット

利用にはメリットだけでなく、条件の厳しさや準備の大変さなどのデメリットもあります。
物納制度は適用条件が厳しく、年間100件も許可されていません。
財産などの条件を満たしていなければ利用できないほか、納付期限もしくは申請期限までに準備して申請をおこなう必要があります。
通常期限は相続を知った日の翌日から10か月で、十分な期間があるように感じますが、実際は準備物が多く短いと言えます。
たとえば土地の境界が明確でない場合は土地境界確認をおこなう必要がありますが、これには3か月〜1年かかる可能性があり、注意が必要です。
万が一土地境界確認で越境物が見つかった場合は、撤去や処分作業でより時間がかかるでしょう。
条件の厳しさや準備の大変さの点では、物納制度を利用するよりも、売却のほうが負担が少ないと言えます。
また、許可された場合に、納付期限から収納日までの期間は利子税がかかる点にも注意が必要です。

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まとめ

物納制度とは、原則現金一括で納付が必要な相続税について、土地や建物など現金以外の財産を使って納付できる制度です。
売却とくらべて譲渡所得税の負担がないなどメリットがある反面、条件が厳しく準備が大変などのデメリットもあるため、慎重に判断しましょう。

人生の半分ほどの長い時間を愛着のある住まいで過ごしてきたけれど、その大切な住まいはきちんと売却できるのかと、不安になっていませんか？
築年数の古い一戸建ての市場価値から、売却を成功させるためのポイント・注意点を知れば、大切な住まいをスムーズに次の方へと繋げられます。

築30年以上の一戸建ての価値！通常の方法では売却困難？

昔ながらの工法や新耐震基準を満たした構造など、一戸建ての住まいには長く住み続けられる価値があると信じられてきました。
しかし、その価値は主観的なものが大きく、客観的な市場価値となると、どのように変化するかご存じですか？

一戸建て住宅の価値とは？耐用年数と市場価値

どんなに立派な住宅を建てても、年月が経過すればその価値は徐々に低下していくのは避けられません。
国土交通省が公開する中古住宅の査定価格の推移を見ると、マンションは5年ごとに約10〜15%ほどの低下が見られます。
一戸建ての査定価格の推移を見ると、築10年で約50%まで一気に低下し、築20年を迎えるころには10%まで低下するのです。
そのあとの推移は横ばいで、築30年が経過した一戸建ての市場価値は、ほぼない状態であると明確になりました。
どうしてこのような結果になったのか、その理由を考えるに、日本の一戸建ての多くは木造住宅で、木造の建物における耐用年数が大きく関係していると考えられます。
耐用年数とは、その資産が利用に耐えられるであろう期間を示した基準で、中古住宅の市場では参考の1つとなる数値です。
この耐用年数が木造住宅の場合では20年と定められており、どれだけ状態が良い物件であっても、耐用年数が過ぎている点がネックとなり、需要が減ります。
中古住宅市場では築年数を重視される傾向にあるため、築年数が古い物件の売却は、なかなか難しいと言えるでしょう。

売却は困難？土地のみで取引される理由とは？

築30年が経過する一戸建ての売却は簡単ではないものの、決して不可能ではなく、方法を変えれば売却は可能です。
よくある方法の1つには、建物の有無に関わらず土地として売り出す方法で、これならば建物の古さはネックになりません。
築30年が経過した一戸建てに価値を持たせるわけではなく、土地をメインに取り扱えば購入希望者の幅を増やせるのです。
ただし、この方法を選ぶ場合、駅から近い・都市部へのアクセスが良い・土地の形状が良いなどの立地条件の良さがなければなりません。
売り方を見極めるのは困難なため、所有する建物と土地にどのような客観的魅力があるか、不動産会社の査定を受けるのをおすすめします。

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中古マンション売却のときに活用するマイソクのポイントや重要性を解説

築30年の一戸建てを売却する3つのポイント！

築年数が新しい一戸建てにくらべて、築30年が経過した一戸建てはそう簡単に買い手が見つかるものではないため、売却を成功させるポイントを押さえる必要があるでしょう。

ホームインスペクションで安心を上乗せ！

築年数が古い一戸建てでは、安心して長く住み続けられるかどうかが不安に思われやすいため、その安心を事前に用意するのがポイントです。
建物の安全性や劣化・破損部分を明確に知るには、国が定めた基準に沿って調査をおこなうホームインスペクションが有効で、住宅診断士が調査をおこないます。
これにより売り出し時の建物の状態を明確にし、補修の必要があればおこない、欠陥がないとわかれば売却に有利な情報が提示できるでしょう。
買主にとっても古い建物の安全性を客観的に調査してある安心感は、購入に大きなあと押しをしてくれる一手であると言えます。

リフォームで古い家のイメージを払拭！

築30年が経過している一戸建ては、見るからに古いイメージの外観をしている物件がほとんどですが、そのイメージを覆すほど内装が綺麗に整っていたら大きなプラスです。
経年劣化のひどい部分や、水回りなど劣化や使用感が見えやすい部分などにリフォームをおこなえば、購入意欲を刺激できるでしょう。
ポイントは、安易に全体的なリフォームをせず、まずはリフォームをしない状態で売り出して様子を見るのが大切です。
中古住宅の売却では、リフォーム費用を代金に上乗せすると買い手が見つかりにくくなり、リフォーム費用を回収できなくなるケースが考えられます。
また、買主が自分好みにリフォームをしたいと考えていた場合、リフォームがマイナスポイントとなってしまうケースもあるでしょう。
リフォームするかしないか、どこをするべきか迷ったら、まずは不動産会社に相談してからの行動をおすすめします。

購入しやすい住宅に！家財を撤去して空っぽに！

古屋付きの土地として売り出す場合、建物のなかに家財道具がそのまま置きっぱなしにされている物件がよくありますが、あえて空っぽにしておくのがポイントです。
家財道具があると、人が住んでいた形跡があらわになるため、買主の購入意欲を下げてしまう恐れがあります。
また、建物を解体して土地のみで売り出す場合には、そのまま建物と一緒に廃棄してもらえば良いのではと思えますが、家財道具は建物と一緒に処分ができません。
家財道具は事前に撤去または廃棄を済ませ、建物なかは空っぽにしておくと、どのような売却方法でもスムーズに進められます。

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築30年の一戸建てを売却する際の3つの注意点！

築30年の一戸建てを売却する際には、物件の状態・土地の境界線・税金の3つの注意点に気を付けましょう。

劣化・破損部分は見逃さない！契約不適合責任を回避

築30年の一戸建てでもっともリスクが高いのは、売主も自覚していない劣化や破損部分が隠れたまま、売買契約が成立してしまう状況です。
住宅を売買する際には、契約書に記載した内容のままの物件を引き渡さなければならず、あとから契約の際には知らなかった事実が明確になると、損害賠償などを請求されてしまいます。
注意点は、売主も気付きにくいシロアリ被害や湿気によるカビの発生など、普段は見えない部分の劣化や破損です。
築年数が古い一戸建てにはシロアリ被害はよくあるトラブルなため、異常がないか調査をおこなったうえで契約を進めるのが良いでしょう。

土地の境界線は明確？事前に測量を終わらせる

マンションと違い、自分が所有する土地の境界が曖昧になりやすい一戸建てでは、隣地との明確な境界線が引かれているかが重要なポイントです。
土地の境界線が明確になっていないと、査定にも影響するだけでなく、売却自体が進められなくなってしまいます。
土地の境界線が不明瞭な物件を購入したい方もいなければ、あとからトラブルになりそうな物件を扱う不動産会社もいないからです。
測量調査には依頼から調査をおこなうまでに時間がかかるため、早めに調査を依頼して、隣地との境界線を明確にしておきましょう。

売却・解体のタイミングに注意！税金が上がってしまう？

もしも、古い建物を解体して売却を進めようとするならば、建物を解体する時期に注意し、固定資産税が上げられてしまうタイミングをズラすのがポイントです。
固定資産税とは土地や建物、そのほかの償却資産に対してかかる税金で、毎年1月1日時点の土地・建物・償却資産の所有者が支払います。
現在の固定資産税の計算では、更地よりも空き家のほうが税金が安く抑えられているため、1月1日の直前で解体するよりも、1月1日の直後に解体したほうがお得です。
売却活動がどれほどの期間になるかわかりませんが、軽減措置が適用できる状態を活用しない手はありません。

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まとめ

築年数が古い物件だからといって売却ができないわけではなく、そこをどう価値に変えて次の方へ繋げられるかが重要です。
思い入れのある住まいの売却は、その価値を理解してもらえる相手にこそ繋げられるようお手伝いいたします。