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極論!繰り上げ返済は不要という考え方!

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カテゴリ:住宅ローンについて
住宅ローンを組む際、多くの方が定年までに住宅ローンを終えたいとお考えだと思います。しかし、将来イ メージした通りに繰り上げ返済ができるのかどうかが不安で住宅購入に踏み切れないという方もいらっしゃるのではないのでしょうか。今回は、定年後における住宅ローンをどのようにするかの方策を提案いたします!

60歳・65歳定年時の住宅ローン残高は?
多くの方は住宅ローンを35年返済 でお組みになります。その場合、大半 の方は60歳、或いは65歳の定年退職 年齢を超えた住宅ローンをスタートさ せることになる訳です。さて、全く繰り 上げ返済をしなかった場合、定年退職 時における残高はいくら残るのでしょ うか?なかなかイメージしづらいですよね。参考ですが、30~40歳の方が 3,500万円の住宅ローンを組んだ場 合、住宅ローン開始年齢毎の60歳・65歳定年退職時にはいくら残高が残 るのか、表にしてみましたのでご覧くだ さい。


当たり前ですが、このように年齢が 若くして住宅ローンをスタートする程、60歳・65歳時点での住宅ローン借入 残高は少なくなります。どの年代でも大方の方は、できれば繰り上げ返済を進めて、定年までに住 宅ローンは終えたいというのが希望だ と思います。しかし、お子様の教育資 金、不況による収入の減少、転職やリストラ、想定を超える支出など、未来のことは不明確なことだらけです。定年退職金で繰り上げ返済をすることも考えられますが、そもそも定年退職 金がいくらもらえるのか、また、年金があてにしづらい老後のことを考えると、現実的にはなかなかできないかも知れません。

住宅を購入する目的 は?
ここでご質問です。そもそも、皆さんにとって住宅を購入する目的は何なの でしょうか? ご購入された住宅は、将来お子様に相続させることが目的なの でしょうか?少子化の時代、将来お子様が結婚されて、相手方の親御さんの 不動産も相続されるかも知れません。二か所も不動産を相続してその二つと も有効に利用してもらえるのでしょうか?また、仮に一か所だったとしても、 その土地にお子様世帯が住んでくれる のでしょうか?そこで発想を変えて、住宅をお子様に残してあげることを前提にせず、今住宅を購入されるご夫妻が老後のために有効利用するという考え方をしてみてはいかがでしょうか?

極論、繰り上げ返済 をしない!
皆さん「リバース・モーゲージ」という 金融商品はご存知でしょうか?リバー ス・モーゲージは、不動産を担保に老 後資金を調達する有効な手段のひと つです。不動産は売却しなければ換金 できないものですが、リバース・モー ゲージであれば、自宅を担保に金融機 関から老後資金を調達できます。売却 をする訳ではないので、生涯住み慣れ たご自宅に住み続けることができ、か つ、老後資金も調達できるのです。リバース・モーゲージで調達した老後資 金は、ご夫妻がお亡くなりになった後 にその自宅を売却して充てるという仕 組みです。このように、定年までに住 宅ローンの返済を終えている方であれば、住宅を担保に不足する老後資金を調達できるのですが、定年時にまだ住 宅ローン返済中の方がこれを利用した 場合、住宅ローンの一括繰り上げ返済 をすることもできるのです。先程の表に戻りますが、40歳で住 宅ローンを開始した方が繰り上げ返 済を一切せずに65歳の定年を迎えたとすると、表の前提条件通りであれば、1,079万円の住宅ローン残高が残っているはずです。


毎月の住宅ローンは92,801円です。これを65歳以降も年金から捻出する となると、かなり重たいと思います。建物の価値は0円として、土地の価 値は将来も持続したと考えます。例えば、4,200万円の建売り住宅を購入し、3,500万円の住宅ローンを組んだ場 合の試算ですと、ざっと土地の価値は 3,000万円です。土地にこれだけの価 値があれば、充分にリバース・モーゲー ジを利用できるでしょうから、これで 1,079万円の資金を調達して住宅ロー ンを一括で繰り上げ返済をしてしまい ます。すると、1,079万円の利息のみ の支払いに変わりますので、リバース・モーゲージの金利がもし3%であれば、毎月の利払いは27,493円になるのです。これであれば、年金から捻出することもできるのではないのでしょうか。

例えば、マンションを購入された方で あれば、生涯にわたって「管理費」・「修繕積立金」の支払いが必要です。駐車 場代まで考えれば、有に月々30,000円を超えるでしょうから、そう考えると 27,493円は重過ぎる負担ではないと 思います。ちなみに、35歳で住宅ロー ンを開始した方が繰り上げ返済を一切 せずに65歳の定年を迎えたとすると、548万円の残高ですので、毎月の利払 いは13,963円となり、40歳の方の例 よりももっと楽になります。 このように、老後は退職金を手元に 残し、住宅ローンはリバース・モーゲー ジを利用して利息のみの支払いにする ことで、安心の老後を送ることができ る可能性が充分にあるのです。

一戸建て住宅もマンションも一緒?
残念ではありますが、リバース・モー ゲージは土地の資産に重点を置く仕組 みですから、マンション所有の方には概 して不利であると言えます。マンションの 場合は利用できないというところがほと んどです。このように、あくまで老後資金 にスポットを当てて考えてみると一戸建て住宅の方に軍配があがりそうですね。住宅を買ったはいいけれど、繰り上げ返済を頑張り過ぎて、家族旅行もできず、好きな物も買えないというのは、少し寂し い気もします。ここは少し発想を変えて、繰り上げ返済を頑張り過ぎないことも豊 かな人生を送る考え方のひとつだと思い ますが、皆さんはいかがでしょうか?


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