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自己破産前に不動産を売却するメリットとは?売却方法もご紹介

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自己破産前に不動産を売却するメリットとは?売却方法もご紹介

自己破産とは借金が返済できない場合に、裁判所から「支払いができない」と認められたうえ、借金を免除してもらう手続きのことです。
自己破産に伴う不動産売却のタイミングを間違えると、ご自身が抱える負担が大きくなる可能性があります。
そこで今回は、自己破産に伴う不動産売却のタイミング、自己破産前に不動産を売却するメリット、売却方法をご紹介いたします。

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自己破産に伴う不動産売却のタイミング

自己破産に伴う不動産売却のタイミング

自己破産に伴う不動産売却は、自己破産後か自己破産前かご自身にとって都合の良いタイミングで売却できます。
本章では、自己破産後の不動産売却と自己破産前の不動産売却についてご紹介いたします。

自己破産後の不動産売却

自己破産後に不動産を売却する場合は、2つのケースに分かれます。
まず、1つ目が、第三者が不動産売却をおこなうケースです。
第三者とは、債権の手続をする破産管財人を指し、裁判所が破産管財人を選任します。
自己破産後の不動産売却は、管財事件と見なされるため、不動産の管理処分権が破産管財人に移行します。
ただ、管財事件と見なされるのは、33万円以上の現金を所有している場合か、個別財産20万円以上ある場合のみです。
破産管財人による不動産売却の流れは、まず破産手続きをおこなうことからです。
その後、破産団体へなるべく高い価格で不動産を売却し、担保権を抹消後、売却益を債権者へ配当して債務を履行します。
最後に、裁判所より免責許可決定が確定すると、債務がすべて免除され、無事売却活動が終了します。
次に、2つ目が、ご自身で不動産売却をおこなうケースです。
このケースは、破産者に一定の財産がなく管財事件と見なされず、破産管財人が選任されなかったことを指します。
そうなると、破産手続き開始と同時に破産手続きが廃止される「同時廃止事件」と見なされます。
同時廃止事件は、管財事件と比べ短期間で手続きが完了し、債権者への配当も必要ないため、破産者の負担が少ないのが特徴です。

自己破産前の不動産売却

自己破産前の不動産売却は、破産管財人による売却ではなく、ご自身が好きなタイミングで自由に売却できます。
ただ、アンダーローンの不動産を所有している際に、自己破産してしまうと管財事件と見なされます。。
そうなると、債権者に売却益を分配したり、手続き費用が必要になったりと経済的負担が大きくなるので注意が必要です。
よって、自己破産前に不動産を売却して、管財事件と見なされないようにするがおすすめです。
しかし、破産裁判所に「財産隠し」と判断され、負債が免除されない可能性もあるので注意しましょう。

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自己破産前に不動産を売却するメリット

自己破産前に不動産を売却するメリット

自己破産前に不動産を売却するといくつかのメリットが生じるのでご紹介いたします。

メリット①不動産売却費用を抑えられる

不動産を売却する際は、まとまった現金が手に入るだけではありません。
仲介手数料や印紙税、譲渡所得税など、さまざまな支払いが必要で、売却価格の4~6%の費用がかかるとされています。
しかし、自己破産前に不動産を売却することで、売却価格から先述した費用を差し引くことが可能です。
そうすることで、ご自身にかかる経済的負担を軽減することができます。

メリット②高い価格で売却できる

自己破産前の不動産売却は、自己破産後の不動産売却に比べ、高い価格で売却できる可能性があります。
自己破産前の不動産売却は、競売にかけるわけではないため、市場価格で売却することが可能です。
競売は、内覧ができない、住宅ローンが組みにくいなど、買主によって不利なことが多く、どうしても低価格になってしまいます。
不動産や交渉内容によって異なりますが、競売の価格は市場相場の5割〜7割程度とされています。

メリット③自己破産の際に必要な費用を補える

自己破産をする際は、裁判所費用や弁護士費用、手続き費用など、さまざまな費用がかかります。
自己破産にかかる費用は、一般的に20万円~50万円程度で大きな金額となり、支払いに追われる方も少なくないです。
そこで、自己破産前に不動産を売却すると、自己破産に必要な費用をなんとか確保できます。
また、不動産売却に伴い引っ越しをする必要がある場合は、引っ越し費用も確保できるでしょう。

メリット④手元に現金が残る

自己破産前に不動産を売却すると、自己破産後もご自身の手元に現金を残すことができます。
自己破産後は生活が圧迫される可能性もあるので、事前に予算計画を立てて自己破産の手続きを進めるのがおすすめです。
また、自己破産後の生活を維持するために、民事執行法第131条では差押禁止動産が定められています。
さらに、破産法第34条では、最低限度の生活を維持するための財産として、99万円以下の現金を確保することが認められています。
よって、99万円までは債権者へ配当されず、ご自身の手元に残せるので、自己破産後の生活も心配ありません。

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ローン返済の有無による売却方法

ローン返済の有無による売却方法

自己破産前に不動産を売却する方法は、ローンの有無で異なります。
本章では、ローンを完済している場合としていない場合の売却方法をご紹介いたします。

ローンを完済している場合の売却方法

ローンを完済している場合は、すでに抵当権の登記が抹消されており、金融機関へ出向く必要がないので手間がかからないのが特徴です。
売却方法は、通常の不動産売却と同様に不動産会社と媒介契約を締結し売却を進めます。
売却の流れとしては、まず、不動産会社へ売却の相談を持ち掛け、不動産の査定をおこないます。
査定額は、あくまでも目安のため、必ずしも査定額が販売価格になるわけではないので注意が必要です。
そして、不動産の販売価格が決まったら、不動産会社と媒介契約を締結し、売却活動がスタートします。
主な売却活動は、ホームページへの物件掲載や店頭での物件ご紹介などで、内覧の案内も積極的におこない購入を促します。
内覧の際は、買主の疑問や不安を払拭するために、不動産の情報に詳しい売主も同行するのがおすすめです。
無事に買主が見つかると、販売価格の交渉や契約書の作成を進め、売買契約を締結します。

ローンを完済していない場合の売却方法

ローンを完済していない場合の売却方法は、「任意売却」となります。
任意売却とは、ご自身がローンを借りている金融機関へ同意を得て、不動産を売却する方法です。
そうすることで、競売にかけることなく売却できます。
そして、ローンを完済していない場合でも、通常売却と同様に不動産会社へ売却の依頼ができます。
不動産会社が債権者への任意売却交渉や不動産の売却活動などのサポートをしてくれるので安心です。
任意売却をおこなう際は、いくつかの注意点があります。
1つ目の注意点は「財産隠し」に疑われないようにすることです。
裁判所がおこなう自己破産の免責調査で、財産隠しを疑われてしまうと、負債の免除が認められない可能性があります。
財産隠しを疑われる要因の1つとして、「財産の価値を下げて売却する」ことが挙げられるため、なるべく高い価格で不動産を売却すると良いです。
さらに、任意売却の際は「詐欺破産罪」と疑われないよう注意が必要です。
あらかじめ返済を逃れることを計画して借金を負った行為は、詐欺破産罪と見なされます。
もちろん負債の免除は認められず、くわえて10年以下の懲役または1,000万円以下の罰金が課されます。

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まとめ

自己破産後の不動産売却は破産管財人が代わりにおこなう場合があり、自己破産前はご自身でおこないます。
自己破産前に不動産を売却するメリットは、不動産売却費用を抑えられる点や高い価格で売却できる可能性がある点です。
なお、自己破産前の不動産売却は、ローン完済の有無で売却方法が異なるので注意しましょう。

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