不動産投資の種類には、土地を人に貸し出して収益を得る底地投資があります。
あまり聞き慣れない言葉ですが、長期的に安定した利益を得たい方におすすめの投資方法です。
今回は、不動産投資の1つ底地投資の特徴やメリット・デメリット、底地投資を成功させるポイントについて解説します。
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不動産投資の1つ底地投資とは
不動産投資の種類の1つである底地投資の仕組みや特徴をご紹介します。
底地投資とは
底地（そこち）とは、借地権が設定されている土地のことで、底地を第三者に貸し出し地代収入を得ることを底地投資といいます。
土地を借りて使用する「借地人」は、土地の所有者である「地主」に「地代」を払うことで、自由に土地を使用できる仕組みです。
地主は、借地人が建てた建物の管理や修繕をする必要がなく、土地を所有しているだけで地代が得られますが、土地の固定資産税は土地の所有者である地主が支払います。
また、借地権により第三者に土地を貸している状態でも、投資用不動産として第三者に底地を売却することも可能です。
底地投資の収益方法
不動産投資として底地を所有した場合、収益を得る方法には次のような種類があります。
●地代
●一時金収入
●借地人に底地を売却する
●更地として売却する
一時金収入とは、建物を増改築や名義変更などの承諾料、更新料が該当します。
借地人は地主の承諾なしに建て替えや名義変更などができないため、それらの許可を得るときは、地主に承諾料を払うことが一般的です。
ただし、承諾料を得るためには、契約書に一時金の内容と具体的な金額を記載し、双方の同意を得ていることが必要です。
また、建物を建て替えたいと思っても、土地を担保にしなければ融資が受けられず、借地人から底地を買い取りたいと希望される可能性があります。
その場合は、借地人に底地を不動産売却することで、高い収益が期待できます。
契約の満了や借地人の希望で契約が解除になった場合は、建物を解体し更地として売却もできるでしょう。
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不動産投資として底地投資をするメリット・デメリットとは
不動産投資として底地投資をする際は、どのようなメリット・デメリットがあるのか確認しておきましょう。
底地投資のメリットとは
まずは、底地投資のメリットからご紹介します。
長期的に安定した収益が得られる
借地人は長期的に土地を借りることを前提として契約していることが多いため、長期的に安定した収益が得られるメリットがあります。
また、地代とは別に更新料や建て替え・名義変更の承諾料など、一時金収入が得られる場合もあります。
不動産投資には空室リスクがつきものですが、底地投資の場合は契約が解除されない限り空室リスクがありません。
仮に契約が解除になっても、土地は地主が自由に利用できるため、売却やアパート経営など土地活用することも可能です。
管理の手間がかからない
底地投資のメリットは、所有しているのが土地のみなので、建物の修繕や管理の手間がかからないことです。
自然災害や老朽化で建物が滅失した場合でも、地主が修繕義務を負う必要がありません。
アパートなどの不動産投資では家賃下落や空室リスクを避けるために、メンテナンスや設備の維持に定期的な費用がかかります。
空室リスクのない底地投資では定期的にメンテナンス費用を捻出する必要がなく、ランニングコストを抑えることが可能です。
契約が終了すれば土地の価値が高まる
底地のままでは高値での売却は期待できませんが、契約期間が終了すれば借地権が地主に戻り、土地の価値が高まります。
旧借地法で契約している場合は、借地人の立場が法律で大きく保護されているため、借地人が借地権を手放さない限り土地の返還は難しいでしょう。
しかし、旧借地法でなければ契約期間が終了したり、旧借地法でも借地人の都合で契約が解除されたりする可能性もあります。
契約が終了すれば底地として購入したときよりも価値が高くなるため、得られる収益も大きくなります。
底地投資のデメリットとは
次に、底地投資にはどのようなデメリットがあるのか確認しておきましょう。
収益性が低い
底地投資のデメリットは、他の不動産投資と比べて収益性が低い傾向があることです。
とくに古くから底地を貸し出している場合、相場よりも安い地代設定にされることが多く利回りが良くない可能性があります。
値上げ交渉をしたくても賃借人が承諾してくれるとは限らず、一度決まった地代を値上げすることは難しいでしょう。
一方で、底地投資は安定して収益を得られるなどのメリットも多く、長期的な不動産投資を検討している方に向いている投資といえます。
売却が難しい
底地投資は、購入しても土地を自由に利用できないため、通常の不動産物件に比べて流通性が低いデメリットがあります。
そのため、通常の不動産に比べて査定価格が相場よりも低くなりがちです。
底地の売却で利益を得るためには、次のような方法を検討すると良いでしょう。
●底地を借地人に買い取ってもらう
●借地人から借地権を買い戻す
●契約終了で借地権が返還されるのを待つ
●借地人と協力し更地にしてから売却する
いずれにせよ、借地人への交渉や協力が必要になるため、売却の難易度が高めの不動産といえるでしょう。
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不動産投資として底地投資を成功させるポイント
不動産投資として底地投資を成功させるためには、物件選びに注意しておきたいポイントがあります。
底地投資を成功させるために知っておきたい物件選びのポイントについて解説します。
底地の価格と地代が見合っているか
底地投資を成功させるためには地代の価格設定が重要なポイントのため、底地価格と地代が見合った底地を選ぶことが大切です。
昔からの契約の場合は、当時と変わらない低い地代のまま契約が続いている可能性があります。
地代と土地価格が見合っていれば問題ありませんが、土地価格に対して地代が低すぎる場合は注意が必要です。
定期的に地代の改定がおこなわれていない場合は、突然地代の値上げを交渉しても承諾が得られないかもしれません。
周辺環境の変化で土地の価格が上昇すると固定資産税も上昇するため、地代が上がらなければ赤字になる可能性もあります。
そのため、底地の物件選びをする際は、地代が底地の価格に見合っているか、定期的に地代の改定がおこなわれているかについても確認しておきましょう。
一時金の項目が設定されているか
地代以外にも更新料や建て替え・増改築の承諾料などの一時金の項目が、契約書にしっかりと記載されているかどうかも確認したいポイントです。
一時金の項目が多いほど、地主が得られる収益も多くなります。
昔からの契約の場合、一時金について口約束はしていても契約書には記載されていないケースや、契約書自体が存在していない可能性もあります。
一時金や契約書の内容や取り決めについては、地主と借地人の双方に確認することがポイントです。
需要がある土地かどうか
底地は借地人がいる限り収益を得ることができますが、将来的に借地権の買取や不動産売却を検討しているなら、需要がある地域かどうかも確認しておきたいポイントです。
価格が安いからと安易に購入してしまうと、将来売却しようと思っても需要がなく売却価格を下げて売却することになります。
交通アクセスが良い立地や、商業施設や病院などがあって利便性の良い地域を選ぶと良いでしょう。
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まとめ
底地投資とは、借地権が設定されている土地を所有し、土地を使用する借地人から地代を得る不動産投資の方法です。
長期的に安定した収益が得られるメリットがありますが、流通性が低く通常の不動産物件よりも売却が難しいデメリットがあります。
底地を探す際は、地代の価格設定や一時金の項目が契約書に多く記載されているかなどのポイントを確認しておきましょう。
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株式会社LIFE HOME スタッフブログ編集部
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