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ヴィンテージマンションとは?リノベーションするメリットと費用なども解説

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ヴィンテージマンションとは?リノベーションするメリットと費用なども解説

都心の1等地に住みたいと物件を探しても、今や新築のマンションはとうてい庶民の手の届くような価格ではありません。
ただその一方でヴィンテージマンションと呼ばれる中古マンションがあり、こちらは築年数が古くても人気が衰えない物件として知られています。
ではそのヴィンテージマンションとはどういったもので、リノベーションしたときのメリットや費用相場について解説します。

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リノベーションを前提とする場合のヴィンテージマンションとは

リノベーションを前提とする場合のヴィンテージマンションとは

ヴィンテージは本来年代物のワインを指す言葉として用いられていましたが、今では古着や小物、家具など幅広い範囲で使われています。
この言葉がマンションに対しても使われ始めたのは2000年代の初めの頃で、これがヴィンテージマンションの始まりと言われています。
このヴィンテージマンションとはどういったものなのか、実は明確な定義はなく、メディアや雑誌など媒体によって、その定義や位置付けは異なるのです。
ただどの物件にも共通している条件はあり、その代表的なものとしては立地があり、人気のエリアに建っているかどうかは、ヴィンテージを名乗る最大の条件となっています。
時代が変わっても多くの人がそこに住みたいと思うエリアにある物件は、たとえ築年数が古くてもその価値は下がりにくいとされているのです。
その例としてよく知られているのが、東京の麻布十番や広尾などの高級住宅地にあるもので、そこに住むことイコールステータスとなっています。
次の条件としては建物のデザインが挙げられ、近年の建築ではほぼ見られないような普遍的でクラシックなデザインが施されていているのが特徴と言えます。
またエクステリアには今では使えないような高級な建材を使っている物件もあり、デザイナーズ仕様のセンスの良さも人気の理由です。
ヴィンテージマンションに限らずその物件の価値は長い目で見ると、管理の良し悪しに左右され、管理ができていない物件はいくら立地が良くても価値は下がっていきます。
つまりヴィンテージマンションと呼ばれ、時代を超えて今もなお人気がある物件に揃って言えるのが、行き届いた管理がなされている点で、ここは重要視すべきポイントです。
きちんと管理されている物件は、同じエリアで同じ築年数、同じ規模の物件と比べると、高値で取引される傾向にあり、資産価値が高いレベルで維持されているのがわかります。
最後の条件としては都心にありながらも、規模が大きい物件であるといった点で、たとえば広尾にある有名なヴィンテージマンションは総戸数が1,000を超える大規模なものです。

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ヴィンテージマンションをリノベーションするメリット

ヴィンテージマンションをリノベーションするメリット

通常、マンションは築年数が20年を過ぎてくるとその価値は徐々に下がってきますが、人気が衰えないヴィンテージマンションは逆に価値が上がる傾向にあるのです。
そういう意味で、メリットとしてまず挙げられるのが、今後の資産価値の上昇が期待できるといった点で、リノベーションを施せば、さらなる資産価値の上昇が期待できます。
ただマンションには管理規約があり、とくにリノベーションに関しては禁止事項が設けられている物件もあるため、事前に管理組合に確認しておく必要があります。
メリットの2つめは自分のライフスタイルに合わせて間取りや設備を変えられるといった点で、もともと古い物件であるため、現代の暮らしには合わないものもあるわけです。
つまりリノベーションをすると、自分の暮らしにあった間取りになり、食洗器など最新の設備も取り付けられ、それにより資産価値が上がり、将来売却する際に有利になります。
3つめのメリットは物件の選択肢が増える点で、内装はやり換えるのが前提で、その分間取りや設備は気にする必要はなく、立地条件だけで探せるため選択肢が多くなるのです。
また新築はその物件だけの価格ですが、ヴィンテージマンションは予算を物件価格とリノベーション費用に分けるため、その使い方次第で同じ予算内でも選択肢は増えます。
ヴィンテージマンションは都心の1等地にあるものが多く、同じエリアで新築マンションを購入するとなると、正直手の届く額ではありません。
つまりヴィンテージ物件を購入してリノベーションするほうが低コストで、さらにDIYをするなどの工夫を施せばコストはさらに抑えられるため、これも大きなメリットです。
さらに5つ目のメリットとしては、先にも触れましたが管理状態の良さがあり、長期修繕計画などによって建物全体のメンテナンスもおこなわれている可能性が高いと言えます。
6つめのメリットですが、社会的地位の高い住人が多い点が挙げられ、もともと高級マンションだったため、入居者のほとんどは富裕層となります。
そのためゴミ出しや騒音などのマナーはしっかりと心得ている方が多く、それがそこに根付いているため、購入後も近隣の住民とのトラブルもなく安心した生活ができるのです。

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ヴィンテージマンションのリノベーション費用

ヴィンテージマンションのリノベーション費用

マンションのリノベーションを考えるとき、一戸建てと違い、工事ができる部分とできない部分がある点を知っておく必要があります。
マンションの場合できる部分は専有部分のみで、廊下やバルコニー、躯体部分や窓などといった共有部分のほかにも管理規約で定められている部分は基本的に禁止されています。
また水回りの移動も難しく、その理由としては、上下階に垂直に通るパイプスペースと呼ばれる給排水管が集まった部分があり、ここは共用部分で動かせないためです。
間取りについても自由に変更できると思いがちですが、構造上の問題があり、耐震性や耐久性に影響がでる支柱や構造壁は撤去できません。
ではヴィンテージマンションのリノベーション費用の相場についてですが、これは築年数によりその額は変わり、古いほど高額になると思ってください。
その相場としては、一般的なマンションで見ると築年数が10〜15年の物件では約75万円、15〜20年で約255万円、20年以上で約325万円となります。
つまり築30年以上のヴィンテージマンションでは、これ以上の金額を見ておく必要があり、フルリノベーションをおこなうのであれば400〜1200万円ほど必要です。
このように室内を全面的に作り替えるのは大幅に費用がかかるため、リビングやキッチンなど部分的なリノベーションで済ますのが一般的です。
たとえばリビングの場合、クロスの張り替えや建具の交換だけで済ませるケースは約80万円が目安で、逆にすべてを入れ替えた大掛かりなものであれば300万円ほどになります。
また和室に関しては、畳を琉球畳に交換するくらいの小規模なものであれば33万円ほど、フローリングを畳み敷きにする場合は、最大で120万円を見ておいてください。
キッチンの費用相場としては約80〜250万円で、このとき給排水管の位置によっては移動ができない場合があるため、あらかじめ確認しておく必要があります。
ほかにもユニットバスで約70〜150万円、玄関や廊下は約70〜200万円と大きな費用がかかるため、予算に限りがある場合はポイントを絞っておこなってください。

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まとめ

都心の1等地にある築30年以上のいわゆるヴィンテージマンションと呼ばれる物件は、築年数を重ねても、その人気に衰えは見られません。
ただ建物自体は古く、リノベーションは必須となりますが、このとき管理規約を確認してください。
その規約の範囲内で、予算と照らし合わせながら自分に合った空間を作り上げましょう。

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