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浸水想定区域とは?家の売却価格への影響や売却時のポイントをご説明

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浸水想定区域とは?家の売却価格への影響や売却時のポイントをご説明

国内では、毎年のように台風や線状降水帯により大きな被害が発生しています。
公表されているハザードマップを見てみると、自分の住む地域が浸水想定区域に指定されているのに気つき、戸惑っている方もいるでしょう。
この記事では、浸水想定区域とは何か、また売却価格への影響や売却時のポイントをご説明するので、家の売却を考えている方はお役立てください。

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浸水想定区域とは

浸水想定区域とは

国土交通省と都道府県は、ここ数年、集中豪雨による水害が多発したため、洪水などによる被害を減らすためにさまざまな情報を発信しています。
これらの情報のうち、洪水浸水想定区域図とハザードマップなどについてご説明いたします。

浸水想定区域の種類

浸水想定区域とは水害が発生した際に浸水が想定される区域で、洪水想定区域のほか、内水浸水想定区域と高潮浸水想定区域の3種類があります。
内水想定区域は、下水道の雨水排水能力を上回る降雨があった際に浸水する恐れがある区域で、洪水よりも浸水深は小さく、発生頻度が高いのが特徴です。
河川氾濫が発生する前までにおける浸水被害を想定しており、氾濫後は洪水想定区域と連携した避難行動が必要になります。
高潮想定区域は、水防法のほか国土交通省令により定められた海岸について、既往最大規模の台風を基準に高潮による氾濫が発生した際に浸水が想定される区域です。
河川流量や潮位、堤防の決壊などの条件について最悪の事態を想定して、浸水区域のほか浸水深や浸水継続時間を表しています。
洪水想定区域は、ホームページなど確認方法が確立されているのに対し、内水想定区域と高潮想定区域はマップが作成されていないケースが多くあります。
ただし、作成されていないからといって浸水が起こらないとは限らないので、注意が必要になるでしょう。

洪水浸水想定区域図

洪水浸水想定区域図とは、洪水予報河川と水位周知河川において、最大規模の降雨によって起こりうる氾濫を想定した際に浸水が考えられる区域を表したものです。
国土交通省と都道府県は、最大規模の降雨により河川が氾濫した場合に浸水が想定される区域を洪水浸水想定区域に指定しています。
洪水浸水想定区域図では、指定区域のほか水深や浸水継続時間についても掲載しており、国土交通省のホームページで閲覧できます。

ハザードマップ

指定区域はハザードマップでも確認でき、こちらは、指定区域を抱える市町村が作成している資料です。
ハザードマップは、洪水予報の伝達方法や避難場所のほか、スムーズかつ迅速に避難するために必要な情報が図示されています。
市町村の行政資料コーナーなどに配置されており、ホームページで確認できるケースが多いでしょう。

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浸水想定区域内にある家の売却価格への影響

浸水想定区域内にある家の売却価格への影響

指定区域内の物件は売りづらいと思われている方も少なくありません。
しかし、区域に指定されるのは、最大規模の大雨などが想定条件とされており、直ちに水害の危険が及ぶと示唆しているわけではありません。
ここでは、指定区域内にある家の売却価格について考えてみましょう。

浸水想定区域は瑕疵ではない

そもそも河川エリアは、河川敷や河川公園の豊かな自然を楽しむことができるなど住環境に優れている特徴がありますが、指定区域内のケースが多くなるでしょう。
仲介会社は買い手に対し洪水の危険性を説明するのが前提であり、査定価格には浸水のリスクを織り込んでいると言えます。
浸水のリスクは、所有する物件だけの問題ではなく地域一帯に共通する環境的要因であり、査定額は条件が近い周辺の物件の売買実例を参考しています。
また、売却する予定の物件が指定区域に位置していても、物件そのものが持つ特有の欠陥ではないので瑕疵にはあたりません。

新たに浸水想定区域に加えられた場合

ゲリラ豪雨や集中豪雨などによる浸水被害が多発したのを踏まえ、水防法が2015年5月に改正されました。
これまでは、洪水浸水想定区域を指定する際に基準となる降雨量は50年~150年に1回程度でしたが、現在は1000年に1回程度の雨量に変更されています。
この変更に伴い、新たに指定区域に含まれたケースもあります。
購入当初には浸水リスクが土地の評価に含まれていなかったと考えると、売却価格が下がる恐れがないとは言い切れないでしょう。
そうであっても、指定区域内にある他の物件と同様に地域一帯に共通する条件なので、売却する家の評価だけが下がるわけではありません。

浸水被害を受けている場合

取引を進めるうえで、重要事項説明の際に水害に関する情報提供が義務付けられるなど、水害の有無が重要視される傾向にあります。
過去に浸水被害を受けていると、浸水被害を受けていない家と比べると、売却価格は2割から3割程安くなるかもしれません。
ただし浸水被害を受けていても、建物への影響がほとんどない場合や、すでに修繕済みであれば物件の評価に大きな影響は生じないでしょう。
また、想定最大規模降雨により起きた被害であれば、めったにない事例なので再発確率は低いと判断され、査定結果への影響は小さくなると考えられます。
一方、過去に被害を受けており、洪水浸水想定区域図に記載されている浸水深が深く、継続時間も長い場合には査定価格が下がると考えざるを得ません。

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浸水想定区域内にある家をスムーズに売却するポイント

浸水想定区域内にある家をスムーズに売却するポイント

指定区域内にあっても、被害を受けた事例がないなど売却価格への影響はないとしても、リスクのある家は早めに売りたいと考える傾向があるでしょう。
また、買い手としては、被害が考えられる物件の購入は控えたいと考えるのが一般的と言えます。
ここでは、指定区域内にある家をスムーズに売却するポイントをご説明しておきましょう。

できるだけ早めに売却する

被害を受ける前に売却するのが、スムーズに売るためのポイントと言えるでしょう。
天災は忘れた頃にやってくると言われているように、いつ災害に見舞われるかは誰にも予想がつきません。
これまでに被害を受けていないとしても、次に同じような雨が降った際に浸水しないとは言い切れないでしょう。
区域内にある家の売却を考えているのであれば、早めに売却活動を始めたほうが後悔しないで済むかもしれません。

ホームインスペクションを受ける

ホームインスペクションとは、住宅の劣化状況や欠陥の有無、必要なメンテナンス、リフォームの時期と費用などについて専門家が診断する調査です。
診断によって大きな欠陥がないのを証明できると、買い手に安心感を与えられるでしょう。
また、売主には、瑕疵に気づかないまま売却してしまうと後になって契約不適合責任に問われる可能性がありますが、そのリスクを抑えられるのもポイントになります。

買取専門業者の活用

何度も被害を受けている地域の場合、買い手を見つけるのは難しいかもしれません。
買い手が見つからないため何度も値引きをしなければならなくなると、価格が下がるだけではなく時間がかかってしまい、固定資産税などの費用が必要になってしまいます。
買取専門業者のなかには、浸水などの被害を受けているようなわけあり物件を取引の対象にしている業者もいます。
買取専門業者の場合、査定結果に納得できると、すぐに売買契約を交わし短期間で現金化を進められるのも特徴です。

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まとめ

洪水浸水想定区域に指定されていても、地域における共通した条件であり、売却する家の評価だけが下がるわけではありません。
しかし、過去に浸水被害を受けていると売却価格が安くなる可能性が高いので、売却を考えている場合には、この記事でご説明したポイントも参考に取り組んでみてください。

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