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固定資産税の建て替え特例とは?適用要件や二世帯住宅の場合なども解説

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固定資産税の建て替え特例とは?適用要件や二世帯住宅の場合なども解説

マイホームの建て替え時に適用できる「建て替え特例」をご存じですか。
建て替えでは、ご夫婦だけのコンパクトな家に住み替える場合や、逆に二世帯住宅を計画している場合などがあるのではないでしょうか。
今回は、固定資産税の建て替え特例とはなにか、適用要件や二世帯住宅建て替えの場合について解説します。

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固定資産税の建て替え特例とは?

固定資産税の建て替え特例とは?

固定資産税の建て替え特例とは、住宅の土地や建物にかかる固定資産税が、建て替えをおこなう場合に限り軽減される特例です。
特例が適用されなければ、家が建っていない間の固定資産税が高くなってしまいます。
たとえば、建て替えのために7月に自宅を取り壊し、建築工事が始まったとしましょう。
もしも本年度中に新しい家が完成していなければ、税負担が大きく増えます。
このような税負担を軽くするために使える特例が、建て替え特例です。

建物が立っていなければ固定資産税が上がる

土地にかかる税金は、更地の場合には高くなります。
建物が立っている場合のみ、適用になる減税措置があるからです。
誰も住んでいない古くなった家がそのまま放置される空き家問題の背景には、このような理由があるからでしょう。
どれだけ古く利用価値がない家だとしても、取り壊さずにそのままの状態にしている理由のひとつは、税金の負担を抑えたいためです。
建物が立っていない土地の税額は、建っているときと比べて、3〜6倍と大きく跳ね上がります。

固定資産税の計算方法

固定資産税の計算式は「固定資産税評価額×1.4%」です。
ここから、建物が立っている土地には減税制度があります。
「小規模住宅用地の特例」と「一般住宅用地の特例 」です。
住宅用地が200㎡以下の場合には、小規模住宅用地の特例が適用できるため、税負担が6分の1にまで軽減されます。
200㎡を超える敷地の場合には、超過分の土地にかかる固定資産税が3分の1になる制度が一般住宅用地の特例です。

建て替えの場合には固定資産税が軽減される

建て替えが理由で家を取り壊している場合には、建物が立っていなくても減税してもらえる制度があります。
たとえば、これまで固定資産税を10万円支払っていた土地(150㎡)の家を建て替える場合で考えていきましょう。
通常なら1月1日時点において新しい家が完成していなければ、固定資産税は6倍の60万円が請求されます。
しかし、建て替え特例の要件を満たしていて申請すれば、高額な税金を支払う必要はありません。

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固定資産税の建て替え特例の適用要件

固定資産税の建て替え特例の適用要件

土地に建物が立っていなければ、基本的には固定資産税が3〜6倍になります。
ただし、同じ土地に同じ所有者名義で家を建て替える場合などの条件を満たしており、事前に申請書を提出しておけば減税が可能です。
適用要件は5つあり、すべてを満たしている必要があるため、必ず把握しておくようにしましょう。
もし、知らずにタイミングを間違えたり、所有者を変更したりしてしまうと、適用から除外されてしまうので注意してください。

●前年の1月1日時点で住宅用地であった
●今年の1月1日時点で住宅建設工事が着工している
●同一敷地内での建て替えである
●前年1月1日時点の土地所有者と同一所有者である
●前年1月1日時点の住宅所有者と同一所有者である

住宅建設工事の着工とは

1月1日の時点で住宅建設工事が着工しているとありますが、解体工事などは認められません。
地鎮祭や地盤改良工事などが終了していても着工とはいえないので、注意しましょう。
新築工事が着工している状態とは、水盛りや遣り方、根切りなどの「基礎工事に着手している状態」をいいます。
もし心配がある場合には、建築会社や工事をおこなう業者に問い合わせましょう。
事前に工事のタイミングをしっかり打ち合わせることが重要です。
なお、地域によって着工の考え方に違いがある場合もあるため、土地を管轄する市町村役場などに問い合わせるのが良いでしょう。

同一敷地内での建て替えとは

建て替え特例は、同一敷地内以外の建て替えでは要件を満たせません。
たとえば、自宅に隣接する土地を購入して、隣に新しく家を建てる場合などが考えられます。
自分名義の土地であっても、新しく購入した土地は同一敷地とはいえません。
ただし、広い敷地の場合には、古い家の隣に新しい家を建てる方法もあります。
同一敷地なら、かならずしも同じ位置に建て替える必要はなく、新しい家が建ってから古い家を解体することも可能でしょう。

同一所有者とは

同一所有者の考え方にも注意が必要です。
たとえば、親族名義だった家を受け継ぎ、建て替えるといった場合もあるでしょう。
その場合は、1月1日以前に名義変更しておくなどの対応が必要です。
同一の敷地に同一の所有者名義でないと、要件を満たせません。
もしも相続した土地にある家の建て替えを検討している場合には、数年住んでから建て替えると要件を満たせます。
ただし、同一所有者とは「原則として同一である」と定められています。
原則として同一とは、建て替え前後の所有者が、配偶者や直系血族の場合です。
そのほかの親族が相続したり、購入したりする場合には適用されません。

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二世帯住宅の場合には固定資産税の建て替え特例は対象?

二世帯住宅の場合には固定資産税の建て替え特例は対象?

二世帯住宅への建て替えでも、基本的には一般住宅と同じ条件で考えます。
5つの適用要件を満たしているかどうか、チェックしたうえで建て替えを進めると良いでしょう。
ただし、二世帯住宅ならではの考え方や名義には注意してください。
住宅用地では住宅1戸につき200㎡までの部分には固定資産税の減税ができますが、二世帯住宅の場合には家の造りによって戸数のみなし方が変わります。

名義に注意

特例の適用条件は二世帯住宅でも変わりません。
しかし、名義には注意が必要です。
たとえば、高齢の両親が住む家を建て替えて、息子夫婦と同居するとしましょう。
父親名義の土地に、息子が二世帯住宅を建てる方法などが想定できます。
この場合には、建物を父と息子の共有名義にするなどで対応すると良いでしょう。

玄関が1か所の二世帯住宅

二世帯住宅には大きく分けてふたつのタイプがあり、ひとつは玄関が1か所で内部は二世帯用に分かれた間取りになっているものです。
玄関が1か所の住宅の場合には、建物も1つとみなされます。
したがって、固定資産税は200㎡以下なら6分の1、200㎡を超える部分には3分の1の軽減です。
二世帯住宅は土地の面積も大きい場合が多く、特例を適用しても税負担が大きくなりがちだといえるでしょう。

玄関が2か所の二世帯住宅

もうひとつは、玄関が2か所あるメゾネットタイプの二世帯住宅の場合です。
建物は1つですが、2戸分とみなされます。
したがって、それぞれに200㎡で合計400㎡以下までは小規模住宅用地の特例が適用できます。
たとえば、土地が380㎡あったとしても、メゾネットタイプの二世帯住宅の場合には、固定資産税が6分の1に軽減されるのです。
土地や建物が同じ面積であったとしても、建て方によってはその後支払っていかなければならない税金に大きな差が生まれることもあります。
これから二世帯住宅を建てる方などは「特例の適用」「減税額」なども考慮しながら、計画していただくのがおすすめです。

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まとめ

住宅の建て替えでは、建て替え特例が適用できる場合があります。
建物が立っていない状態では、5つの条件を満たしていれば、税負担が増えることはありません。
ただし、着工時期などの考え方は難しい場合もあるため、建築会社や役所などにも相談しながら進めると良いでしょう。

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