相続した不動産を空き家のまま放置していると、犯罪の温床になったり、老朽化により近隣の方へ被害を招いてしまったりします。
そのため、空き家にならない対策を事前に調べておきたいと考えている方はいらっしゃるでしょう。
この記事では、空き家対策に有効な家族信託の制度やメリットについて解説していきますので、参考にしてみてください。
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空き家が発生する原因とは？
空き家は社会問題の1つとなっており、その数は年々増加の傾向を見せています。
空き家は、犯罪の温床になる可能性があるだけでなく、近隣の方にも迷惑をかけてしまいます。
では、空き家が発生する原因とは何でしょうか。
原因を事前に理解しておくと、相続した不動産が空き家にならないよう対策を立てられるかもしれません。
相続人がいない場合や相続人が決まらない場合
相続人がいない場合は、最終的に国に返す仕組みになっていますが、関係者がそのような手続きをおこなわず、放置してしまうと空き家になる原因になります。
また、相続人がひとりではなく、何人かの共有財産である場合は、不動産を処分するにも全員の同意が必要になるため、処分や管理を怠って空き家にしてしまうこともあります。
そして、共有登記をせず、放置している間に相続人のひとりが亡くなった場合、共有関係が複雑化し、所有者が特定できなくなる可能性が出てくるでしょう。
所有者がわからないと不動産の処分ができなくなり、空き家へと発展してしまうケースもあります。
相続したが管理ができずに放置される場合
相続したけれど、思い入れがありなかなか処分できなかったり、遠方に住んでおり不動産が管理できなかったりして空き家になってしまうこともあるでしょう。
このような事態にならないために、生前贈与することも可能ですが、贈与を受けた側に贈与税がかかってくることから、相続まで持ち越す方もいらっしゃいます。
贈与税がかからないために、相続まで持ち越しても、事前に相続した後の管理について話し合わなければ、不動産が空き家になってしまうリスクはなくなりません。
高齢者世帯の増加や所有者が認知症を発症してしまう場合
単身高齢者や高齢者のみで構成される世帯の場合、介護施設への入所や入院により、家の管理ができなくなり、そのまま相続まで放置され空き家になってしまいます。
そして、高齢者世帯は年々増加しているため、空き家になるリスクも増えてきています。
また、所有者が認知症を発症した場合、不動産の売買契約をおこなっても無効になってしまうため注意が必要です。
代理人を立て、売買契約をおこなう方法もありますが、重度の認知症と判断された場合は代理人を立てることもできなくなります。
そのため、不動産を放置することになり、空き家になってしまう要因へとつながってしまいます。
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空き家対策に有効な家族信託の制度とは？
日本は超高齢社会に到達し、65歳以上の高齢者のうち5人に1人が認知症になると言われています。
このような状況下で、家の所有者が認知症を発症した場合、不動産の売買契約をおこなうことができず、空き家になってしまうことが少なくありません。
このような問題を回避するためには、家族信託が有効です。
家族信託の制度とは？
信託は、所有者である「委託者」が財産を託し、信頼できる「受託者」に財産の管理や処分を任せる制度です。
また、託した財産から収益を受け取る人を「受益者」と言い、この制度を家族間でおこなうことを家族信託と言います。
この制度は、財産の安定した管理や相続税対策など、さまざまな目的に活用されています。
認知症になってからでは、法的手続きが難しくなるため、事前の対策がとても重要です。
家族信託の制度は、信託を締結する際の判断能力が失われていた場合は無効とされてしまいます。
したがって、判断能力がある状態で対策を始めることが重要であり、早めに対策をおこなうようにしましょう。
受益者が亡くなった後に財産継承する人を決める
受益者が亡くなった後に、財産権を引き継ぐ人（二次受益者）をあらかじめ指定する必要があります。
二次受益者に所有者の配偶者のみを指定した場合、二次受益者が亡くなった後に財産を引き継ぐ（三次受益者）人もあらかじめ決めておきます。
一般的には、受託者に所有者の子ども、二次受益者に所有者の配偶者、三次受益者に所有者の子を指定するケースが多いようです。
財産の相続に関しては、明確な指定がなされていない場合には、トラブルに発展するケースがあります。
そのため、亡くなった後、財産権が誰に渡るかが事前に指定されていると、手続きが円滑に進むでしょう。
成年後見制度について
親の高齢化や病気などの理由により、家族が自己決定能力を持てなくなる場合、家族信託以外にも成年後見制度という選択肢があります。
しかし、成年後見の申し立てには、第三者の専門家が後見人となるケースが多く、その後見人は、対象者が亡くなるまで財産管理を続ける必要があります。
そのため、家の処分には家庭裁判所の許可が必要です。
また、後見人には報酬が支払われるため、親が亡くなるまでの間、支払いが続きます。
以上の理由から、成年後見制度を利用する場合には、専門家選定や管理費用、親の余命にかかる費用などのことを考えることが大切です。
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空き家対策を家族信託でおこなうメリットとは？
家族信託には、さまざまなメリットがあるため、活用することで、不安に思っていたことが解決するかもしれません。
以下でメリットについてお伝えしますので参考にしてみてください。
委託者の自宅の処分が受託者の判断でおこなえる
成年後見制度では、成年被後見人が自宅を売却する場合には、家庭裁判所の許可が必要です。
また、委任契約でも、売却する意思を確認する手続きが必要になります。
一方、家族信託では、受託者が自由に不動産を売却することが可能です。
委託者が判断能力を失った場合でも、受託者の判断で売却手続きを進められますが、この方法に不安を感じる場合は、信託監督人を設置することができます。
信託監督人は、受託者が適切に管理をおこなっているのかを監督してくれるため、安心です。
受託者には忠実義務があるため安心
受託者は、委託者の財産の名義人になり、財産を管理し、運用をおこないます。
そのため、信託法という法律で決められた義務を負うことになり、その中のひとつが「忠実義務」で、受益者に対して忠実に財産を管理しなければならないという義務です。
たとえば、不動産が信託された場合、受託者が遠くに住んでいるとしても、家を放置することはできません。
定期的にメンテナンスに訪れ、管理をする必要があり、家族信託を結ぶ場合には、受託者が負うべき義務についても理解しておかなければなりません。
財産の引継ぎが可能で自益信託の場合は贈与税が発生しない
家族信託は、遺言と違い、指定すれば何世代にも渡って財産を引き継ぐことが可能です。
このことにより、家が空き家になってしまうリスクを減らすことができます。
また、親が委託者と受益者を兼ね、子を受託者にする自益信託の場合、贈与には該当しないので、贈与税が発生しません。
そのため、贈与税の支払いを抑えたい方にもメリットがあると言えるでしょう。
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まとめ
家族信託は、所有者が財産の管理を家族内の信頼できる人に任せる制度です。
家族信託を結べば、所有者が認知症などで判断能力が低下している場合でも、不動産を処分することが可能で、空き家対策に有効です。
しかし、所有者の判断能力がある状態で信託を締結しなければ無効になるため、早めにおこなうようにしましょう。
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株式会社LIFE HOME スタッフブログ編集部
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