人生の半分ほどの長い時間を愛着のある住まいで過ごしてきたけれど、その大切な住まいはきちんと売却できるのかと、不安になっていませんか？
築年数の古い一戸建ての市場価値から、売却を成功させるためのポイント・注意点を知れば、大切な住まいをスムーズに次の方へと繋げられます。
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築30年以上の一戸建ての価値！通常の方法では売却困難？
昔ながらの工法や新耐震基準を満たした構造など、一戸建ての住まいには長く住み続けられる価値があると信じられてきました。
しかし、その価値は主観的なものが大きく、客観的な市場価値となると、どのように変化するかご存じですか？
一戸建て住宅の価値とは？耐用年数と市場価値
どんなに立派な住宅を建てても、年月が経過すればその価値は徐々に低下していくのは避けられません。
国土交通省が公開する中古住宅の査定価格の推移を見ると、マンションは5年ごとに約10〜15%ほどの低下が見られます。
一戸建ての査定価格の推移を見ると、築10年で約50%まで一気に低下し、築20年を迎えるころには10%まで低下するのです。
そのあとの推移は横ばいで、築30年が経過した一戸建ての市場価値は、ほぼない状態であると明確になりました。
どうしてこのような結果になったのか、その理由を考えるに、日本の一戸建ての多くは木造住宅で、木造の建物における耐用年数が大きく関係していると考えられます。
耐用年数とは、その資産が利用に耐えられるであろう期間を示した基準で、中古住宅の市場では参考の1つとなる数値です。
この耐用年数が木造住宅の場合では20年と定められており、どれだけ状態が良い物件であっても、耐用年数が過ぎている点がネックとなり、需要が減ります。
中古住宅市場では築年数を重視される傾向にあるため、築年数が古い物件の売却は、なかなか難しいと言えるでしょう。
売却は困難？土地のみで取引される理由とは？
築30年が経過する一戸建ての売却は簡単ではないものの、決して不可能ではなく、方法を変えれば売却は可能です。
よくある方法の1つには、建物の有無に関わらず土地として売り出す方法で、これならば建物の古さはネックになりません。
築30年が経過した一戸建てに価値を持たせるわけではなく、土地をメインに取り扱えば購入希望者の幅を増やせるのです。
ただし、この方法を選ぶ場合、駅から近い・都市部へのアクセスが良い・土地の形状が良いなどの立地条件の良さがなければなりません。
売り方を見極めるのは困難なため、所有する建物と土地にどのような客観的魅力があるか、不動産会社の査定を受けるのをおすすめします。
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築30年の一戸建てを売却する3つのポイント！
築年数が新しい一戸建てにくらべて、築30年が経過した一戸建てはそう簡単に買い手が見つかるものではないため、売却を成功させるポイントを押さえる必要があるでしょう。
ホームインスペクションで安心を上乗せ！
築年数が古い一戸建てでは、安心して長く住み続けられるかどうかが不安に思われやすいため、その安心を事前に用意するのがポイントです。
建物の安全性や劣化・破損部分を明確に知るには、国が定めた基準に沿って調査をおこなうホームインスペクションが有効で、住宅診断士が調査をおこないます。
これにより売り出し時の建物の状態を明確にし、補修の必要があればおこない、欠陥がないとわかれば売却に有利な情報が提示できるでしょう。
買主にとっても古い建物の安全性を客観的に調査してある安心感は、購入に大きなあと押しをしてくれる一手であると言えます。
リフォームで古い家のイメージを払拭！
築30年が経過している一戸建ては、見るからに古いイメージの外観をしている物件がほとんどですが、そのイメージを覆すほど内装が綺麗に整っていたら大きなプラスです。
経年劣化のひどい部分や、水回りなど劣化や使用感が見えやすい部分などにリフォームをおこなえば、購入意欲を刺激できるでしょう。
ポイントは、安易に全体的なリフォームをせず、まずはリフォームをしない状態で売り出して様子を見るのが大切です。
中古住宅の売却では、リフォーム費用を代金に上乗せすると買い手が見つかりにくくなり、リフォーム費用を回収できなくなるケースが考えられます。
また、買主が自分好みにリフォームをしたいと考えていた場合、リフォームがマイナスポイントとなってしまうケースもあるでしょう。
リフォームするかしないか、どこをするべきか迷ったら、まずは不動産会社に相談してからの行動をおすすめします。
購入しやすい住宅に！家財を撤去して空っぽに！
古屋付きの土地として売り出す場合、建物のなかに家財道具がそのまま置きっぱなしにされている物件がよくありますが、あえて空っぽにしておくのがポイントです。
家財道具があると、人が住んでいた形跡があらわになるため、買主の購入意欲を下げてしまう恐れがあります。
また、建物を解体して土地のみで売り出す場合には、そのまま建物と一緒に廃棄してもらえば良いのではと思えますが、家財道具は建物と一緒に処分ができません。
家財道具は事前に撤去または廃棄を済ませ、建物なかは空っぽにしておくと、どのような売却方法でもスムーズに進められます。
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築30年の一戸建てを売却する際の3つの注意点！
築30年の一戸建てを売却する際には、物件の状態・土地の境界線・税金の3つの注意点に気を付けましょう。
劣化・破損部分は見逃さない！契約不適合責任を回避
築30年の一戸建てでもっともリスクが高いのは、売主も自覚していない劣化や破損部分が隠れたまま、売買契約が成立してしまう状況です。
住宅を売買する際には、契約書に記載した内容のままの物件を引き渡さなければならず、あとから契約の際には知らなかった事実が明確になると、損害賠償などを請求されてしまいます。
注意点は、売主も気付きにくいシロアリ被害や湿気によるカビの発生など、普段は見えない部分の劣化や破損です。
築年数が古い一戸建てにはシロアリ被害はよくあるトラブルなため、異常がないか調査をおこなったうえで契約を進めるのが良いでしょう。
土地の境界線は明確？事前に測量を終わらせる
マンションと違い、自分が所有する土地の境界が曖昧になりやすい一戸建てでは、隣地との明確な境界線が引かれているかが重要なポイントです。
土地の境界線が明確になっていないと、査定にも影響するだけでなく、売却自体が進められなくなってしまいます。
土地の境界線が不明瞭な物件を購入したい方もいなければ、あとからトラブルになりそうな物件を扱う不動産会社もいないからです。
測量調査には依頼から調査をおこなうまでに時間がかかるため、早めに調査を依頼して、隣地との境界線を明確にしておきましょう。
売却・解体のタイミングに注意！税金が上がってしまう？
もしも、古い建物を解体して売却を進めようとするならば、建物を解体する時期に注意し、固定資産税が上げられてしまうタイミングをズラすのがポイントです。
固定資産税とは土地や建物、そのほかの償却資産に対してかかる税金で、毎年1月1日時点の土地・建物・償却資産の所有者が支払います。
現在の固定資産税の計算では、更地よりも空き家のほうが税金が安く抑えられているため、1月1日の直前で解体するよりも、1月1日の直後に解体したほうがお得です。
売却活動がどれほどの期間になるかわかりませんが、軽減措置が適用できる状態を活用しない手はありません。
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まとめ
築年数が古い物件だからといって売却ができないわけではなく、そこをどう価値に変えて次の方へ繋げられるかが重要です。
思い入れのある住まいの売却は、その価値を理解してもらえる相手にこそ繋げられるようお手伝いいたします。
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株式会社LIFE HOME スタッフブログ編集部
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