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旗竿地の売却についてご紹介!売れやすいケースと売れにくいケースとは

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旗竿地の売却についてご紹介!売れやすいケースと売れにくいケースとは

旗竿地の一戸建てや土地の売却を検討している方にとって、売れるかどうかが不安になっていることでしょう。
実は旗竿地が売れないのではなく、売れやすいケースと売れにくいケースがあるため、工夫次第で改善可能です。
そこで本記事では、旗竿地の売却方法に役立つ評価方法をご紹介します。
どのような特徴があれば売れやすくなるのか、参考にしてみてください。

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旗竿地の売却における評価方法とは?

旗竿地の売却における評価方法とは?

旗竿地はどうしても安価になってしまいますが、どのような評価方法で価格が決まっているのでしょうか?
価格の決め手と旗竿地の基本情報を合わせて解説します。

旗竿地の基本情報

旗竿地とは土地が旗のような形をしていて、竿は細い道、先端の布の部分に建物があるのが特徴です。
竿の部分は道路を出入りするために使用され、接道義務を果たしていなければなりません。
接道義務は「幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」決まりがあり、違反すると再建築不可になります。
周りは隣家で囲まれているエリアもあれば田畑に囲まれているエリアもあり、奥まった立地にあるのが特徴です。

路線価を用いる

路線価とは、国税庁が評定した土地の評価額です。
計算は、路線価図・評価倍率表の数字と土地面積を掛けて求められますが、旗竿地になると整形地であっても奥行きの長いケースがあります。
その場合は奥行価格補正率表を用いて、求めた土地の評価額に掛けて計算してみてください。
奥行距離が短いほど数字が小さいわけではなく、きちんと数字が決まっています。
下限は4m未満で上限は100m超で、築区分は7つに分類されていて基準が異なるので注意してください。

隣接地評価額を引く

先ほど計算して求めた評価額から、隣接地評価額を引きます。
旗竿地の評価額が求められますが、整形地の場合のみにおこなえる計算方法です。
隣接地も旗竿地と変わらず、奥行価格補正率の数字と土地面積を掛けるだけなので、計算は難しくありません。
仮に、形がいびつな不整形地の場合は、土地の状況によってさまざまな方法で求めます。
たとえば整形地に区分したり、整形地に似た近似整形地で求めたりするので計算が複雑です。

旗竿地の売却が売れやすいケースとは

旗竿地の売却が売れやすいケースとは

旗竿地は特殊な形をしている物件で、売れやすいケースと売れにくいケースがあります。
まずはどのような特徴があると売れやすくなるのか、1つずつ確認しましょう。

間口が広い

間口は道路と敷地延長の境目で、約5m以上あれば出入りがしやすいです。
購入希望者がいざ生活することを考えると、間口が広ければゆとりができます。
結果的に売れやすい物件になり、旗竿地でも需要が高まるでしょう。
接道義務では間口が2m以上あれば建築可能になりますが、普通自動車の横幅は約1.7mです。
2mギリギリで間口を作ってしまうと約0.3mしかスペースがなく、出入りが困難になってしまいます。
車両のすれ違いを考慮するなら5.5m以上必要で、幅員が広いほど売れやすいです。
何より旗竿地を購入してリフォームしたい方が業者を呼んだとき、大きな車が来ると出入りがしにくくなります。
できるだけゆとりがあったほうが、通行しやすくなって評価が高くなるでしょう。

日当たりが良い

日当たりが良いと洗濯物が乾きやすくなり、売れやすい物件になります。
旗竿地は竿部分である敷地延長の横に建物があるケースがほとんどで、時間帯によって日の光が入りません。
さらに隣家で囲まれていると風通しが悪く、路地部分の奥行が短すぎると評価が下がってしまいます。
エリアによっては日が沈む西日でやっと日の光があたり、もっとも暖かい日中の日差しが入らないです。
そのためベランダの日当たりは重要なポイントで、購入の決め手にもなり得ます。

防犯対策ができる

旗竿地は隣家に囲まれているため、防犯対策ができると売れやすいです。
隣家の住民が空き巣をしたとき、対策ができていないと証拠が何も残りません。
フェンスを設置してもすぐに越えるだけで、犯行時間も短くなって逃げるのが容易だからです。
とくに生活空間が見えやすく、どの時間帯に住民がいないのかを確認することで犯行に繋がってしまいます。
そのため、窓と玄関は重点的に対策し、防犯グッズがあると良いでしょう。
たとえば補助錠や防犯アラームを付けて、侵入されないようにするのがおすすめです。
監視カメラの購入は高くて手を出しにくいため、補助錠を上下につけるような工夫をすると防犯対策ができます。

旗竿地の売却で売りにくいケースとは

旗竿地の売却で売りにくいケースとは

旗竿地は評価が低い要素を含んでいると、売りにくい状態になってなかなか売却できません。
どのような特徴があると売りにくいのか、確認してみてください。

間口が狭い

間口が狭いと車の出入りがしにくく、購入希望者の購入意欲が湧きません。
駅から近くて車を利用しないなら別ですが、車を利用しないと生活が不便になるエリアはたくさんあります。
また、現代ではインターネット注文をするとトラックが来て荷物を受け取りますが、ドライバーにとって困難な土地です。
このように土地の活用が難しくなると自由度が低くなり、快適な生活を送れない可能性が十分にあります。
それでも隣地の土地を一部購入したり、土地の等価交換をしたりすれば対策可能です。
ただし、仮に断られないまま話し合いをして実行までできたとしても、長い時間がかかることを把握しておいてください。

再建築不可物件

再建築不可物件とは、接道義務を満たさないことで再建築ができない物件です。
条件は道路に接していない、道路幅が2m未満、建築基準法に準じていないの3つが挙げられます。
始めから条件を満たすように建設すればいいのですが、建築基準法が成立したのは1950年です。
つまり、1950年よりも前に建設した物件は建築基準法に該当せず、仮に解体してもそこから建築ができません。
さらに土地が狭くて利用しにくく、価値が低くて購入希望者は少ないでしょう。
また、再建築不可物件はリフォームが可能ですが、価値が低いと住宅ローンが組みにくく、審査に落ちやすい特徴があります。
リフォームをしても耐震性を上げているわけではないので、購入後に倒壊するリスクが大きいのです。
購入者にとって安く入手できるメリットがありますが、利用する価値が見込めないとなかなか売れません。
売却するコツは再建築可能の土地にすることで、基準を満たすようにしましょう。
どうしても難しい場合は、不動産会社に買取してもらうのがおすすめです。
不動産会社は再建築不可物件でもプロの知識で利用価値を見出し、買取してくれます。

間口が私道に接している

間口が私道に接している場合、利用できるかどうかは所有者しだいになります。
私道に対する公道であれば誰でも利用して問題ありませんが、私道は法定外道路です。
明確な契約はないものの、所有者以外は勝手に利用はできません。
所有者の許可がないと通れないため、権利関係でトラブルが起きると生活がしにくくなります。
一般的には複数の利用者で共有する方法がほとんどですが、売れやすくするために合意を得ておきましょう。
合意は証拠に残る形で記録しておけば、購入者は安心して購入できます。

まとめ

旗竿地の売却は、接道義務を満たしていて快適な住環境が揃っていれば売れやすいです。
しかし、接道義務を満たさない再建築不可物件で、利用できる価値が低いと売れにくくなります。
売りにくいポイントを改善できるなら直し、難しい場合は不動産会社に買取してもらうと良いでしょう。

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