「自宅を売却したいけど、オーバーローンかもしれない…」とお悩みの方はいらっしゃいませんか？
今回は、自宅売却時にオーバーローンかどうかを調べる方法や、オーバーローンだったときの対応方法などを解説していきます。
自宅の売却を検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。
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まず最初に、そもそも「オーバーローン」とは、どのようなことなのかご説明していきたいと思います。
オーバーローンとは？
オーバーローンとは、住宅ローンの残債が自宅の売却価格より高い状態のことです。
自宅を売却するときは、住宅ローンを完済する必要があります。
住宅ローンを組んで自宅を購入する場合、対象となる不動産に抵当権が設定されるからです。
実際、抵当権のついた不動産を購入すること自体は、法律上可能です。
しかし、抵当権のついた不動産をわざわざリスクを背負って購入する方はいません。
実質的に、抵当権を解消しなければ自宅を売却することができないということになります。
そして、抵当権を解消するには、住宅ローンを完済する必要があるのです。
つまり、住宅ローンを完済しなければ売却ができないということになります。
一般的に、住宅ローンを返済開始して、数年は利息に充当される割合が高いです。
そのため、自宅を売却する際に、思ったより元金が減っていなかったということも少なくはありません。
住宅ローンを組んでから数年で売却する場合は、オーバーローンになりやすいといえるでしょう。
アンダーローンとは？
オーバーローンに対して、アンダーローンという言葉もあります。
オーバーローンとは逆で、住宅ローンの残債より自宅の売却価格が高い状態です。
アンダーローンの場合は、不動産を売却した資金でローンを返済できますので、スムーズに売却することができます。
オーバーローンの調べ方
自宅を売却したい場合、まずは住宅ローンの残債を確認する必要があります。
ここでは、オーバーローンがどうかの調べ方について、見ていきましょう。
また、オーバーローンになりやすいパターンについてもご紹介していきます。
オーバーローンの調べ方
オーバーローンかどうかは、住宅ローンの残債から自宅の売却価格を差し引きすることで調べることが可能です。
それにはまず、住宅ローン残高と自宅の売却価格を調べる必要があります。
住宅ローン残債の調べ方
住宅ローンの残債は、金融機関から届いている「ローン返済計画書」などによって調べることができます。
金融機関によっては、インターネット上で住宅ローンの返済状況を確認することも可能です。
ローン返済計画書が手元にないという方や、インターネットで確認することができないという方は、借り入れ先の金融機関に問い合わせてみてください。
自宅の売却価格の調べ方
自宅の売却価格を調べる方法は、自宅近くで同じような条件の家が売り出されていないかインターネットで検索してみてください。
また、過去の成約事例を調べるという方法もありますが、家の状態によって売却価格は異なりますので注意が必要です。
売却価格を自分で判断するには限界があるため、不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。
オーバーローンになりやすいパターン
次に、オーバーローンになりやすいパターンをいくつか見ていきましょう。
住宅ローンの借り入れ金額が住宅価格を上回っている
ローンの借り入れ金額が多いほどオーバーローンになりやすいといえます。
とくに、頭金なしで住宅ローンを組んだ場合や諸費用も住宅ローンに組み込んでしまった場合は、オーバーローンになりやすいです。
かつては、住宅価格の80％程度を借り入れ上限額としている金融機関が多く、住宅を購入するときは頭金が必要というのが常識でした。
しかし、現在は住宅価格の100％を借りることができ、さらに諸費用も住宅ローンに組み込める商品もあるのです。
そうなると、住宅の購入代金より住宅ローンの借り入れ額が多くなってしまいます。
つまり、自己資金を用意せずに自宅を購入した場合、オーバーローンになりがちということがいえるのです。
不動産の価格が値下がりした
土地の暴落や建物の資産価値が下がると、売却価格が低くなってしまい、結果的にオーバーローンとなってしまいます。
土地の暴落に関しては、大きな災害などがない限り、急激に暴落することはあまりないでしょう。
しかし、土地の安い郊外に建てた一戸建ては、そもそも土地が安いこと、建物の価値が下がりやすいことからオーバーローンになりがちです。
一方で、都心のマンションなどは逆に資産価値が上がることも多く、オーバーローンになりにくいといえます。
長期返済
返済期間が30年や35年といった長期返済は、オーバーローンになる可能性が高いです。
先ほどもお伝えしましたが、返済スタートから数年は利息に充当される割合が大きく、なかなか残債が減っていきません。
長期返済で住宅ローンを組んだ際、返済開始から10年程度で売却する場合はオーバーローンであることが多いといえます。
オーバーローンだった場合の対応方法
最後に、オーバーローンだった場合の対応方法についてご紹介します。
住宅ローンを完済する
先ほどもお伝えしましたが、住宅ローンを完済しなければ自宅の売却は難しくなります。
たとえば、自宅の査定額が2,000万円で、住宅ローンの残債が2,500万円あるとしましょう。
この場合は、現金で500万円を用意して充当する必要があります。
どうしても売却する必要があり、自己資金を用意できる場合におすすめの方法です。
また、自宅を買い替える場合は、買い替えローンを利用するという方法もあります。
新居の住宅ローンに残債分を上乗せすることで、現在の住宅ローンの返済が可能です。
また、買い替えの予定がないけど売却したいという場合は、無担保ローンを利用して住宅ローンを完済するという方法もあります。
ただし、無担保ローンは金利が高いので残債が多い方には、あまりおすすめはできません。
売却を延期する
売却を急いでいないのであれば、アンダーローンになるまで待ってから売却するという方法が現実的です。
ただし、年数が経つにつれて資産価値が下がっていきますので注意が必要でしょう。
賃貸物件として貸し出す
引っ越さなければいけない事情があるにも関わらず、オーバーローンのため売却ができないという場合は、賃貸物件として貸し出すという方法もあります。
しかし、住宅ローンは自ら住むという条件で金利が優遇されているという点に注意しましょう。
賃貸物件として貸し出す場合は、アパートローンや賃貸ローンを組み直す必要があるのです。
そして、自宅用ではないため金利が高くなってしまいます。
ただし、転勤などで一定期間のみ貸したいという場合は、ローンの返済中でも認められるケースがありますので、金融機関に相談してみましょう。
任意売却する
上記のような方法をおこなえないという場合は、任意売却という方法もあります。
ローンの返済が滞ってしまうと、いずれ競売にかけられ市場価格より安い価格で売却することになってしまうのです。
その前に任意売却することで、競売価格より高く売ることができます。
ただし、金融機関の許可がおりない場合もあるので注意が必要です。
まとめ
今回は、オーバーローンか調べる方法やオーバーローンだった場合の対応方法について解説しました。
自宅を売却する場合、まずは住宅ローンが、オーバーローンかどうかを確認する必要があります。
オーバーローンだったとしても、今回ご紹介した方法によって売却することも可能です。
ご自身の状況に合わせて適切な方法を検討してみてください。
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