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土地売買における法地とは?有効面積が狭く注意点の多い土地

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土地売買における法地とは?有効面積が狭く注意点の多い土地

法地や法面とは、斜面であり宅地として使えない土地や、工事や整備などで人工的に造られた傾斜面を指します。
法地の部分は造成工事を施さないと宅地の有効面積として活用できません。
土地面積のなかで法地の割合が少なければとくに表記が必要ないため、購入には入念な下調べや相談が重要になる土地でもあります。
この記事では法地の特徴や取り引きに関する注意点をご紹介いたします。

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土地取引でよく見られる法地や法面とは

土地取引でよく見られる法地や法面とは

法地とは、宅地として取り引きできない斜面の土地を指した言葉です。
自然環境のなかで法地となることもあれば、傾斜地を宅地とする場合など人工的に造られる場合もあります。
造成工事とは、土地の有効面積を増やすために地盤改良を施したり擁壁を設置したりすることを指します。
造成工事はただ土地を平らにして住宅を建てられるようにするだけでなく、地中の障害物を除去したり地盤改良で災害に強い家にすることも可能です。
そして工事によりできた法地には土砂崩れを防ぐために、コンクリートなどでできた擁壁で安定性を高めることが一般的です。
この擁壁を設置した土地も法地の一部として扱われます。
また法面も法地とほぼ同じ意味であり、なかでも山の斜面を切られてできた法地を切土法面、盛り土でできた斜面を盛土法面と呼びます。

法地を持つ所有者の責任とは

法地は傾斜地であるため、何も対策をしていないと土砂崩れや崩落によるさまざまな事故が懸念されます。
勾配の強い斜面であれば安全確保のため所有者に擁壁の設置義務がありますが、擁壁があっても事故は起こってしまうものです。
事故が起こってしまうと、とくに擁壁に原因がある場合は所有者の責任となることが多いため、経年劣化を防ぐよう定期的にメンテナンスする必要があります。
また擁壁設置の義務は、宅地にするために盛り土や切り土を施した際にも発生します。
これらの基準や許可に関しては自治体によって異なるため、擁壁を造る際は工事会社と相談しましょう。

法地と崖地のちがいとは

法地は上記のように斜面があって住宅が建てられない土地を指しますが、この傾斜が30度以上になると「崖地」と呼ばれることがあります。
宅地造成等規制法によると、崖地については地表面が水平面に対し30度を超える角度の土地であることのみが定められており、細かい定義がありません。
ただし注意点として、傾斜が30度を超える崖地は造成工事や有効面積を増やすために多額の費用がかかります。
災害時のリスクや擁壁の崩壊など安全面でも優れているとはいえず、住宅を建てるにはおすすめされない土地です。

法地の有効面積について

法地の有効面積について

そのままでは宅地として使えない法地であっても、地盤改良や盛り土・切り土など土地の造成工事をすることで住宅を建てられます。
増設工事では宅地に造成できない法地もありますが、敷地の一部がすでに施工済みの場合は、手を加えずにそのまま住宅を建てられるケースもあります。
注意点としては、不動産売買の情報で見られる宅地面積に法地も含まれることです。
たとえば敷地全体は100坪あるとしても、宅地として使える部分は80坪で、残り20坪は法地だった場合は、80坪部分の有効面積しかないことになります。
限られた80坪の有効面積を活用しても、想定より家が狭くなってしまうこともあるでしょう。
ただし法地の割合が一定を超える場合は、明確な表記が必要です。

法地売買取引の広告について

通常、不動産広告では法地を含めた敷地が記載されるため、一見すると法地の面積や実際に住宅を建てられる有効面積がどの程度なのか不明瞭です。
実際に土地を見ずに購入すると、広い住宅を建てるには造成工事が必要だったというケースも考えられるでしょう。
盛り土や切り土など土地の造成工事は多額の費用がかかるため、法地と知らずに購入してしまうと予算以上の出費になってしまうこともあります。
しかし土地面積の30%以上が法地であったり、法地により土地の活用が十分にできない場合は、広告に法地の面積を記載する義務があります。
逆に言えば、法地の割合が29%以下であれば広告に有効面積として記載する義務がありません。
法地を避けたい場合は、周辺土地の相場と比較しながら見る必要があります。
また法地の割合が30%以上との表記があっても、傾斜角度については明確な規定がありません。
そのため土地購入後の造成工事で予算を超えないよう、現地での下見や下調べは念入りにおこないましょう。

法地の取引における注意点とは

法地の取引における注意点とは

有効面積の狭さや造成工事の必要性など通常の土地と比べて特殊な法地は、売却するにも購入するにも慎重な判断が必要です。
大規模な造成工事をしなくては住宅を建てられないなど、のちにトラブルとなる可能性もあるため、法地の取引をする前にはしっかり注意点を把握することが大切です。

法地の注意点1:擁壁の状態を確認する

法地は通常の土地と比較して価格が安い傾向にある点が魅力の一つです。
もしすでに法地が補強されており擁壁がある場合は、まず状態を確認しておきましょう。
年月が経つと擁壁もひび割れたり、地盤がゆるんでいて倒壊の危険もあります。

擁壁が2m以上であれば工作物とみなされて建築確認検査が義務となるため、所有者に検査証を証明してもらうことで対策できます。
2m未満であれば検査の義務がないため、どのくらい劣化しているか不明瞭でリスクが高いといえるでしょう。
擁壁の状態で土地のゆるみなどが判明すれば、まず土地の補強工事から始めなくてはなりません。

土地が安くても工事に費用がかかってしまっては、結果的に予算を超えてしまうこともあるため、気になる法地は一度専門家へ土地診断を依頼する方法もおすすめです。

法地の注意点2:土地造成は工事会社を慎重に選ぶ

造成工事をしなくては住宅を建てられない規模の法地を所有している売主は、最初から工事を済ませておくことで売れやすくなるでしょう。
買主から見ても相場より安い法地は魅力的ですが、住宅を建てるための造成工事をすると、最終的にかかる費用は平地で購入したほうが安いことも考えられます。
売主・買主に限らず、造成工事を依頼する工事会社は慎重に選びましょう。
土地を購入して新築を建てる場合は造成工事と建築を同時に依頼する方法もありますが、ひとまず造成のみを工事会社に依頼する方法も費用削減の方法です。
複数の会社から見積もりを取り、工法や使う素材に関しても注目しながら比較して少しでも費用削減を目指しましょう。

注意点3:不動沈下のリスク

法地の買主から見ると、土地造成後の不動沈下も不安要素の一つに挙げられます。
不動沈下とは建物の重みで地盤の弱い部分のみが沈んでしまうことを指し、盛り土や切り土の境目にある建物で起こりやすい現象です。

不動沈下は長い時間をかけてゆっくりと沈んでいくため住んでいると気づきにくいですが、建物の基礎部分に亀裂が入ったり排水が流れにくくなるなど生活に大きな影響があります。
最終的には住人のバランス感覚が乱れて体調不良に陥るほど傾いてしまうこともあります。
気づいたときには多額の費用をかけないと修繕できない状態になっている可能性もあるでしょう。
そのため保証がついていたり適切な造成工事をおこなってくれる工事会社に依頼することが大切です。

まとめ

宅地として使えない法地に住宅を建てるには、地盤改良や擁壁の設置など造成工事が必要です。
その分通常の土地よりは価格が安めですが、高額な工事費用や地盤沈下のリスクなど知っておきたい注意点もあります。
法地の検討は入念に下調べをしておこないましょう。

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