マンション購入の資金計画の注意点とは？諸費用やランニングコストも解説

▼ マンション購入における資金計画の注意点①諸費用
▼ マンション購入における資金計画の注意点②ランニングコスト
▼ マンション購入における資金計画の注意点③金利の変動
▼ まとめ

マンションを購入する際、物件選びの前に資金計画を立てる必要があります。
その際、どのような注意点があるのでしょうか。
今回はマンションの購入を検討中の方に向けて、資金計画における注意点について解説していきます。

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マンション購入における資金計画の注意点①諸費用

マンションの購入で見落としがちなのが諸費用です。
諸費用は物件価格以外に用意する必要がありますので、しっかりと準備しておきましょう。
一般的に、マンションの購入における諸費用は、物件価格の3〜10％程度が相場といわれています。
たとえば、3,000万円の物件を購入する場合は、90〜300万円程度の諸費用が必要ということです。

諸費用の内容

そもそもマンション購入時にはどのような諸費用がかかるのでしょうか。
諸費用の内容について見ていきましょう。

仲介手数料
仲介手数料とは、不動産会社に支払う手数料のことです。
仲介手数料は「（物件価格の3％+6万円）＋消費税」を上限とし、取引態様によっては仲介手数料がかからないマンションもあります。
たとえば、不動産会社が自社で販売している分譲マンションは、取引態様が「売主」となっていて仲介を挟まないため、仲介手数料が必要ありません。
しかし、一般的な媒介契約では仲介手数料を支払う必要がありますので、用意しておきましょう。

融資事務手数料
住宅ローンを組むための手数料で、金融機関によって、融資手数料や事務取扱手数料などと呼び名が異なります。
また、金融機関によって金額が異なりますので、融資予定の金融機関に確認しておきましょう。

保証料
保証料とは、住宅ローンが途中で返済不能となった場合、保証会社が代わりに弁済するための保険料となります。
金融機関によって金額が異なりますので、融資予定の金融機関に確認してみましょう。
保証料の支払い方法は一括払いのほか、住宅ローンの金利に組み込める金融機関もあります。
一括の場合は事前に用意しておく必要がありますので、諸費用として予算を組んでおくことがおすすめです。

団体信用生命保険料
住宅ローンを組む際、多くの金融機関は団体信用生命保険の加入を義務付けています。
住宅ローンの金利に含まれていることが多いですが、金融機関によっては例外もありますので、諸費用として考えておきましょう。

火災保険料
住宅ローンを組む際、多くの金融機関では火災保険の加入を義務付けています。
専有面積や構造、契約年数や契約内容によって保険料が異なりますが、一括払い10年契約で20〜30万円が相場です。
年払いの場合は年間1〜3万円が相場となりますので、ランニングコストとして考えておきましょう。

登記手数料
所有権移転登記やローンの抵当権設定の登記手続きは、司法書士に代行してもらうのが一般的です。
その際に司法書士に支払う報酬となり、司法書士によって金額は異なりますが、1〜3万円程度が相場となります。

印紙税
契約手続きの際に納める税金です。
売買契約、ローン契約それぞれに課税され、税額は契約金額によって異なります。

不動産取得税
不動産取得税とは、不動産を取得した際に課税される税金購入後に一度だけ納めます。
「課税標準額×税率」で計算され、課税標準額とは法律上その不動産の価格のことです。
不動産取得税は購入時にすぐ必要ではないものの、諸費用として予算を組んでおきましょう。
また、不動産取得税は一定の要件を満たせば軽減措置を受けることが可能です。
軽減措置を受けるために要件は以下のものがあります。

●床面積が50m2以上240m2以下
●取得者の居住用、またはセカンドハウス用の住宅
●新耐震基準に適合していることが証明されたもの

マンション購入における資金計画の注意点②ランニングコスト

マンションを購入したあとも、さまざまなランニングコストがかかります。
賃貸物件に住んでいるときにはかからなかった費用がかかってきますので、月々の生活資金にくわえて計算しておきましょう。
マンション購入後に考えられるランニングコストは以下のとおりです。

管理費・修繕積立金

金額はマンションによって異なりますが、購入後は毎月納めることになります。
修繕積立金は築年数が経つごとに増額していきますので、購入前にシミュレーションしておく必要があるでしょう。
管理費と修繕積立金を合わせて、毎月3万円程度が相場となります。

駐車場代

マイカーをお持ちの方は、駐車場代も毎月のランニングコストとしてかかってきます。
駐車場代はマンションによって異なりますが、平均で1万円程度です。
しかし、都市部では2万円以上かかることもありますので注意が必要でしょう。
夫婦で車を2台所有している場合は、2台分の駐車場が必要になりますので、ランニングコストとして大きな割合を占めることになります。

固定資産税

固定資産税は不動産所有者に課される税金で、購入後は毎年納める必要があります。
税額は不動産の評価額によって異なりますが、一戸建てと比較するとマンションの評価額が高いため、一戸建てと比べると負担が大きいでしょう。

都市計画税

都市計画区域内の不動産所有者に課される税金で、購入後は毎年納める必要があります。
税額は不動産の評価額によって異なりますが、固定資産税と同様に一戸建てより負担が大きいです。

ローン返済額の設定に注意

マンションの購入で失敗するケースとして、住宅ローンの月々の返済額を賃貸物件の家賃と同じような金額で設定してしまうことです。
上記のように、賃貸物件に住んでいたときにはかからなかったランニングコストがかかってきます。
そのため、毎月の返済額にランニングコストもプラスして、シミュレーションする必要があるのです。

マンション購入における資金計画の注意点③金利の変動

最後にマンション購入における資金計画の注意点として、金利変動のリスクについてご紹介します。
現在は超低金利時代といわれ、住宅ローンを変動型で選ぶ方が過半数にも及んでいるのです。
確かに、ここ数年は低金利が長引いていますので、あまり影響を感じることはありませんが、金利が変動すると支払額も変動します。
ただし、金利が変わったとしても、返済額がすぐに変わるというわけではありません。
変動金利の返済には「5年ルール」というものがあるからです。
このルールにより、金利が極端に上昇した場合でも、5年間は返済額の変更がありません。
返済額の変更は6年目からとなりますが、最大1.25倍までに制限されます。
しかし、「5年ルール」が適用されると毎月の返済額は変わりませんが、増えた分の利息が減るわけではないのです。
それにくわえて、毎月の返済額における利息分の割合が増えるのがリスクといえるでしょう。
そのため、元金がなかなか減っていかないという現象が起きてしまうのです。
毎月の返済額が変わらないため、支払い総額が増えていることに気づきづらいというリスクもあります。
そのため、ローン返済の終盤でまとまったお金を用意して返済しなければいけないという状況になりかねません。
また、売却時にオーバーローンとなっている可能性も高く、売却しづらいというデメリットも生じてしまいます。
5年ルールは、毎月の返済額が大きく変動することはないのがメリットですが、リスクが大きいということを理解しておく必要があるのです。