マンションの広さを表す占有面積ってなに？含まれない場所に注意しよう！

▼ マンションの広さを表す占有面積とは？
▼ マンションの広さを表す占有面積に含まれない場所とは？
▼ マンションの広さを表す占有面積の注意点
▼ まとめ

マンションの広さを表す面積に、占有面積があります。
マンションを購入するのであれば、占有面積は正しく理解しておきたいポイントの1つです。
そこで当記事では、占有面積の基礎知識や含まれない場所、注意点をご紹介します。

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マンションの広さを表す占有面積とは？

はじめに、マンションの広さを表す占有面積の基礎知識を解説します。

占有面積とは

マンションの占有面積とは、自分の場所として使用できる広さの範囲を表した面積のことです。
占有面積は、マンションの規約範囲以内であれば、自分の所有物として扱うことができます。
共用部分の持分割合や管理費、修繕積立金の金額を算出するための基準として利用されることがあるので、覚えておきましょう。

占有面積の計算方法

占有面積の計算方法は下記の2種類です。

内法面積
内法面積とは、壁の内側から広さを測る方法です。
つまり、実際に使用できる正確な広さを表した面積となっています。

壁芯面積
壁芯面積とは、壁の中央から広さを測る方法です。
実際に使用できる内法面積と比べると、壁の厚さが半分含まれるため、面積が広くなります。

分譲マンションに利用されるのは壁芯面積
分譲マンションの多くは、占有面積の広さを壁芯面積の方法で計算しています。
そのため、販売図面やパンフレットに記載されている占有面積は、壁芯面積です。
内法面積の提示を求められたときに、間違えないように注意してくださいね。

マンションの床面積は占有面積だけではない

マンションの床面積は、占有面積だけではないので注意しましょう。
マンションの床面積の種類は、下記の4種類です。

●占有面積
●登記面積
●課税床面積
●延床面積

占有面積とその他の面積では用途や測り方、算出方法が異なるので注意しましょう。
マンション全体の広さを測った「延床面積」は、ほとんど使用することがないので予備知識として覚えておけば問題ありません。
「登記面積」と「課税床面積」は、マンションを購入するうえで大事な面積となるので、後から解説します。

マンションの広さを表す占有面積に含まれない場所とは？

自分の所有物として利用できる占有面積ですが、占有面積に含まれない場所がいくつかあるので注意が必要です。
自由に使用できる場所もあるため、勘違いしやすいのでよく覚えておきましょう。

含まれない場所①ベランダ・バルコニー

ベランダやバルコニーは占有面積に含まれない場所です。
普段自分以外が使うことはないため、占有面積だと勘違いしている方も多いのではないでしょうか。
マンションのベランダやバルコニーは、緊急時に避難経路となる場所です。
ベランダやバルコニーには、隣室へ突き抜けることができる壁や、下の階へ移動できる通路が用意されています。
緊急時には他の住民が使用する可能性もあり、専用使用部分とは言い切れません。
そのためあくまで共用部分としての位置付けになり、占有面積には含まないのです。
しかし、共用部分だからと言って、ベランダやバルコニーを自由に使えないわけではありません。
洗濯物を干したり、植物を育てたり、くつろぎ空間にしたり、せっかくなら有効活用したいですよね。
他の住民が使用するのはあくまで緊急時のみなので、なにかあったときすぐに使える状態にしておけば、普段は自由に使うことができます。
ただし、管理規約のルールは守るよう注意してくださいね。

含まれない場所②ロフト

条件にもよりますが、ロフトは占有面積に含まれない場所の1つです。
ロフトは部屋ではなく、屋根裏収納のような位置付けになります。
普段から部屋の1室として利用している方は、占有面積と勘違いしやすいので注意してください。
ロフト付きのマンションを購入した場合は、表記されている占有面積にロフトの広さが追加されるので、実際のほうが広く感じるでしょう。
ちなみに、ロフトは下記の条件を満たせば2階部分としてみなされ、占有面積に含まれるようになります。

●高さが1.4m以上ある
●広さが下の階の1/2以上ある
●人が常に使用できる用途である

ロフト付きのマンションをご希望の方は、購入前にロフトの高さと広さを確認しておきましょう。

含まれない場所③玄関ポーチ

玄関ポーチとは、玄関ドアと門扉の間にあるスペースのことです。
玄関ポーチを他の住民が使用することはありません。
そのため勘違いしやすいですが、実は玄関ポーチは占有面積には含まれない場所となっています。
理由は単純で、室外にあるからです。
占有面積には含まれませんが、専用使用部分として扱うことが認められています。
マンションのルールを守って、玄関ポーチの広さを有効活用しましょう。

含まれない場所④床下収納

床下収納がある場合は、基本的に占有面積に含まれないと覚えておきましょう。
床下収納が部屋全体の占有面積の1/2を超えない限り、占有面積に含まれることはありません。
少し物が置けるくらいの広さであれば、占有面積に含まれない場所と判断して問題ないでしょう。

マンションの広さを表す占有面積の注意点

先ほどもご説明したとおり、マンションの広さを表すのは占有面積だけではありません。
他の面積との違いをよく理解しておかないと、住宅ローンの控除を受けられないなどのトラブルに発展する可能性があります。
占有面積の注意点として、「登記面積」、「課税床面積」の知識を押さえておきましょう。

注意点①登記面積との違い

登記面積とは登記簿謄本に記載される面積で、登記簿面積や公簿面積と呼ばれるケースもあります。
登記面積の計算方法は、壁の内側から広さを計算する内法面積。
そのため、壁芯面積を採用することが多い分譲マンションの場合、占有面積とは面積の数値が異なるのです。
販売図面やパンフレットには占有面積が記載されるので、登記面積とは異なることを覚えておきましょう。
壁の厚みを含めた占有面積より、壁の厚みを含めない登記面積のほうが広さは狭くなります。

住宅ローンの減税に注意しよう
住宅ローンの減税や贈与税の減税対象かどうかの判断には、登記面積が反映されます。
登記面積が50㎡以上でないと、適用できないのです。
そのため、販売図面やパンフレットに記載されている占有面積が50㎡を超えていても、安心してはいけません。
登記面積は占有面積より狭くなるので、50㎡を下回る可能性もあるのです。
登記面積と占有面積が異なることは、注意点として押さえておきましょう。

注意点②課税床面積との違い

課税床面積とは、登記面積と共用部分の面積を足した面積のことです。
課税床面積は、固定資産税や都市計画税、贈与税の計算に使用される重要な面積となります。
占有面積や登記面積より数値が大きくなることを覚えておきましょう。

固定資産税の減税に注意しよう
固定資産税の減税を受けるためには、課税床面積が50㎡以上、280㎡以下である必要があります。
課税床面積が大きすぎても減税の対象外となるので、注意してください。
占有面積や登記面積が280㎡以下だからと言って、減税を受けられると勘違いしないようにしましょう。
課税床面積は、固定資産評価証明書で確認することができます。
正しい数値を知りたい方は、書面で確認するのがおすすめです。