一戸建てとマンション、どちらを購入すれば良いのか、お悩みの方も多いと思います。
もちろん、ライフスタイルや価値観の違いがありますので、どちらが良いという正解はありません。
そこで今回は、マンションと一戸建てを初期費用、維持費、資産価値に関して比較していきたいと思います。
どちらを購入するか迷っているという方は、ぜひ参考にしてみてください。
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まず最初に、一戸建てとマンションの初期費用を比較してみたいと思います。
両者ともに、物件費用のほか、諸費用がかかってきますが、一戸建てとマンションでは諸費用に違いはあるのでしょうか。
マンションの初期費用
マンションを購入した場合、新築と中古では初期費用が異なります。
新築マンションは仲介手数料がかかりませんが、中古マンションでは仲介手数料を支払う必要があるのです。
また、新築マンションは修繕積立基金を支払うことがありますが、中古マンションでは必要ありません。
この修繕積立基金は新築マンションのみとなり、一戸建ての購入では支払う必要のないお金です。
修繕積立基金はマンションの大規模修繕に使用されますが、毎月の修繕積立金だけでは足りないことが多く、新築時にまとまった金額を請求されることがあります。
修繕積立基金はマンションによって金額が異なりますが、20〜80万円が相場です。
しかし、専有部分が広いマンションでは100万円を超えることもあるため、事前に確認しておきましょう。
なお、マンションの修繕積立基金は高額なため、住宅ローンに組み込める金融機関も多いです。
一戸建ての初期費用
一戸建ての初期費用では、先ほどご紹介した修繕積立基金はかかりません。
しかし、マンションでは支払う必要のない諸費用がかかってきます。
まずは、水道加入負担金です。
こちらは、30万円程度となりますが、物件価格に含まれていることもあります。
そして、注文住宅の場合、着工金などを住宅ローンが融資される前に支払うことが一般的です。
また、土地から探す場合は土地の購入代金が必要となります。
それらの資金を借入れする際に利用されるのが、つなぎ融資です。
つまり、つなぎ融資とは、住宅完成までに必要な支払いを一時的に立て替えるためのローンということになります。
その際の利息は30万円程度が相場となり、これはマンションにはない初期費用となるのです。
また、火災保険はマンションも一戸建ても加入することになりますが、マンションの火災保険より一戸建ての火災保険のほうが高くなってしまいます。
マンションの火災保険が約10万円に対し、一戸建ての火災保険は約40万円と30万円の差額です。
つなぎ融資を利用し、水道加入負担金があった場合は、新築マンションより約60万円ほど初期費用が高いということになります。
一戸建てとマンションの維持費を比較
次に一戸建てとマンションの維持費を比較してみます。
維持費はランニングコストといわれ、一戸建てとマンションでは、おもに光熱費とメンテナンスコストで比較することが可能です。
光熱費は一般的に、外気に触れる面積が少ないマンションのほうが安いといわれています。
しかし、太陽光発電などを設置した省エネ住宅は、マンションより光熱費が安くなりますので、一戸建てとマンションの光熱を比較することは単純なことではありません。
ここでは、メンテナンスコストについて比較してみましょう。
マンションの維持費
マンションのメンテナンスコストといえば、修繕積立金があります。
修繕積立金とは、10〜12年周期でおこなわれるマンションの大規模修繕に備えて毎月積み立てていくお金のことです。
修繕積立金の金額はマンションによって異なり1〜1.5万円程度が相場となっています。
しかし、修繕積立金が安いからといって維持費が安いというわけではありません。
修繕積立金には、段階増額積立方式と均等積立方式という微収方法があります。
現在多くのマンションが採用しているのが段階増額積立方式です。
これは、必要な時点で必要とされる修繕費用を負担するというものになります。
築年数が経つにつれ修繕箇所が多くなり、多額の費用が必要になってきますので、新築当初よりも修繕積立金が増えていくことが一般的です。
たとえば、新築当初は月1万円程度の修繕積立金だったとしても、30年後には月3万円に増えているということもありえます。
また、大規模修繕の際、修繕積立金では足りない場合は一時金が発生することもあるのです。
修繕積立金のほか、マンションでは管理費が発生します。
管理費の相場は1〜1,5万円程度です。
修繕積立金と合わせると、月2〜3万円の維持費がかかることになります。
しかし、これらの維持費は建物の共用部の維持費です。
エアコンや水回りなどの設備交換や配管交換、リフォーム費用などは別途修繕費用がかかります。
また、車を所有している場合は、駐車場代も支払わなくてはいけません。
駐車場代はマンションによって異なりますが、1台5,000〜2万円と地域によっても差があります。
そして、固定資産税についても、同じ金額で購入した場合、マンションのほうが一戸建てより高い傾向があるのです。
戸建ての維持費
一戸建てはマンションのように、修繕積立金や管理費、駐車場代が必要ありません。
しかし、マンションと同様に、設備交換やリフォーム費用は数年に1度かかってきます。
また、10〜12年周期で、外壁や屋根の塗装などの大規模修繕をおこなう必要がありますが、もちろん積立金がないので一括で支払う必要があるのです。
一回の修繕費用は物件や修繕内容によっても異なりますが、100〜300万円程度が相場となります。
そのほか、細かい補修なども必要となり、10年間で50〜100万円程度みておきましょう。
マンションの修繕積立金と管理費が月3万円として、10年間で360万円です。
大規模修繕や管理などにかかる費用、その他の維持費については、長い目で見ると一戸建てよりマンションのほうが高い傾向があるといえます。
一戸建てとマンションの将来の資産価値を比較
最後に、一戸建てとマンションの将来の資産価値を比較していきたいと思います。
同じ価格で購入した場合、数年後に高く売却できるのはどちらのほうなのでしょうか。
リセールバリューとは？
資産価値は、リセールバリューで確認します。
リセールバリューとは、取得した財産を売却したときの価値を指す言葉で、資産価値を表すものです。
リセールバリューは、「中古販売時の価格÷新築販売時の価格×100」で求めることができます。
たとえば、新築時の価格が4,000万円で、数年後に3,000万円で売却したとすると、リセールバリューは75%となります。
この数字が高いほど資産価値が高いということになるのです。
では、一戸建てとマンションの資産価値はどのように鑑定するのか見ていきましょう。
一戸建ての資産価値
一戸建ての資産価値は、建物と土地に分けて考えます。
一戸建ての構造はおもに木造です。
木造住宅の法定耐用年数は22年となりますので、その間に減価償却していくと考えると、新築から20年間で建物の価値は一気に下がっていきます。
土地に関しては、新築・中古などの概念がありませんので、比較的安定した資産価値を保てるでしょう。
購入から期間が経っても価格が維持していたり、逆に値上がりするような一戸建ては、土地の価値が維持もしくは上がっていると判断できます。
マンションの資産価値
マンションは一般的に鉄筋コンクリート造です。
鉄筋コンクリート造の法定耐用年数は47年と、木造の倍以上となります。
構造の違いから、建物部分の資産価値はマンションのほうが高いといえるのです。
実際、需要が高いエリアに建つマンションは売却時に購入時より高い価格で売れることも少なくはありません。
まとめ
今回は、一戸建てとマンションについて、初期費用、維持費、資産価値の観点から比較してみました。
どちらが良いかどうかは、ライフスタイルや価値観によって異なります。
今回ご紹介した内容を参考に、総合的に判断したうえで、最適な住宅選びをしていきましょう。
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