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自営業や個人事業主の方が住宅ローンを組む際のポイントとは?

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自営業や個人事業主の方が住宅ローンを組む際のポイントとは?

自営業や個人事業主の方は、収入が不安定になりやすいため、「住宅ローンの審査にとおりにくいのでは?」と不安に思うことが多いのではないでしょうか。
しかし、住宅ローンがまったく使えないというわけではありません。
今回は、自営業や個人事業主の方が住宅ローンを組む際のポイントについてご紹介します。

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自営業や個人事業主の方が民間金融機関で住宅ローンを組むには?

自営業や個人事業主の方が民間金融機関で住宅ローンを組むには?

住宅ローンは、おもに民間金融機関が融資をおこなうケースと、住宅金融支援機構と提携して扱うフラット35があります。
まず最初に、民間金融機関で住宅ローンを組む際の流れや必要な書類、審査基準などについて見ていきましょう。

自営業や個人事業主は住宅ローンが組みにくいのはなぜ?

一般的に自営業や個人事業主の方は住宅ローンの審査がとおりにくいと言われていますが、なぜなのでしょうか。
考えられる理由は2つあります。
1つ目は、節税のために所得を低く申告しているというケースです。
これは、不正に低く申告しているというわけではなく、経費を計上して差しい引いた所得が低いということになります。
たとえば、実際の所得が600万円だとしても、経費を差しい引いた後の確定申告上の所得が300万円以下というようなケースです。
単純に収入が低いということで、希望する額の融資が受けられないこともあります。
2つ目は、収入が安定していないという点です。
会社員は、大きな問題がない限り毎月安定した収入が入ってきます。
とくに、公務員はよほどの問題がない限り解雇の心配もないため、金利などが優遇される場合もあるのです。
その点、自営業や個人事業主などは、将来の収入が約束されているとはいえません。
そのため、民間金融機関では貸倒れを防ぐために審査が厳しくなってしまうのです。
とはいえ、まったく審査にとおらないというわけではありませんので、必要な書類などをしっかり準備しておくことが重要といえます。

民間金融機関に提出する書類について

民間金融機関に住宅ローンの申し込みをする際、どのような書類が必要なのでしょうか。
まずは、直近3年分の確定申告の写しが必要です。
先ほども触れましたが、節税のために経費を多く計上してしまうと、審査にとおりにくくなってしまうので、住宅ローンを組む予定の直近3年間はあまり多くの経費を計上しすぎないことをおすすめします。
また、3年分の確定申告のうち、一番低い所得を基準に審査することが多いため、住宅ローンを組む予定がある場合は、業績を安定してからということが重要です。
とくに、1年でも赤字の年があると、審査がとおらないケースが多いので注意が必要でしょう。
上記のことから、最低でも事業を始めてから3年が経過していないと、申し込みが難しいといえます。
また、法人化した場合、3期分の決算書も求められ、内容が悪いとマイナス要因になってしまうので注意が必要です。

自営業や個人事業主にフラット35がおすすめな理由

自営業や個人事業主にフラット35 がおすすめな理由

上記のことから、自営業や個人事業主の方が民間金融機関で住宅ローンを組むことは、ハードルが高いといえます。
そこで、自営業や個人事業主の方におすすめしたいのが「フラット35」です。
フラット35の特徴や審査がとおりやすい理由を見ていきましょう。

フラット35の特徴

フラット35の特徴は、「全期間固定金利型住宅ローン」という点です。
しかし、長期の固定金利は金融機関にとってリスクが大きいため、民間金融機関だけでは提供が難しい商品となります。
しかし、フラット35は、固定金利のリスクを住宅金融支援機構が担い、民間金融機関と提携して提供されているのです。
民間金融機関の変動金利などと比較すると金利はやや高くなるものの、全期間固定金利のため返済計画が立てやすいというメリットがあります。
フラット35の利用条件は、満70歳未満で日本国籍を持っているか永住許可を得ていることです。
民間金融機関では勤務先や勤続年数が大きく影響しますが、フラット35では勤務先から1回でも給料の支払いを受けていれば、みなし年収によって審査がおこなわれるという点も特徴といえます。
そのため、自営業や個人事業主をはじめ、転職したての方であっても住宅ローンの審査にとおりやすいのです。

自営業や個人事業主にフラット35がおすすめな理由

民間金融機関では、直近3年分の確定申告書の写しや3期分の決算書で審査をおこないますが、フラット35の審査は直近1年分です。
また、フラット35は決算書の提出が不要となります。
確定申告書の写しは2年分必要ですが、返済負担率の条件を満たしているかどうかは、直近1年分で判定されるのです。
つまり、開業して3年未満でも住宅ローンが組める可能性があるということになります。
また、事業用の借り入れが返済負担率の計算から除外されることも、自営業や個人事業主の方にはメリットといえるでしょう。
しかも、ほとんどの民間金融機関で保証料を支払う必要がありますが、フラット35は保証料が不要です。

フラット35の注意点

自営業や個人事業主の方でも審査にとおりやすいフラット35ですが、注意点があります。
フラット35を申し込むためには、住宅金融支援機構で定めている物件検査を受ける必要があるのです。
あわせて、建築基準法に基づく検査済証が交付されていることも条件となります。
新築物件の場合は問題ないと思われますが、築年数の古い中古物件を購入する際は注意が必要です。

自営業や個人事業主が住宅ローンを組む際の審査ポイント

自営業や個人事業主が住宅ローンを組む際の審査ポイント

最後に、自営業や個人事業主の方が住宅ローンを組む際の審査ポイントについて見ていきましょう。

安定した収入

自営業や個人事業主の収入は、安定した収入があるかどうかが審査基準の一つとなります。
そのため、多くの金融機関では直近3年分の確定申告書を提出する必要があるのです。
審査基準については金融機関によって異なるものの、もっとも低い所得の年を基準としています。
3年分の確定申告のなかに赤字があった場合、安定した収入とはみなされないため注意が必要です。
たとえば、1年目の所得が1,000万円を超えていたとしていても、翌年が赤字だった場合、審査にとおりずらくなります。
安定した収入という面では、自営業や個人事業主は3年以上事業を続けているということがポイントになってくるでしょう。
また、経費を計上しすぎると所得額が低くなりますので注意が必要です。

他のローンや税金を延滞しない

サラリーマンなどの給与所得者であっても、自動車ローンなどの借入額については審査基準の一つとなります。
自営業者の場合ももちろん審査基準となりますが、事業に関する借入額も審査対象となってしまうのです。
これは、自営業者が民間金融機関の住宅ローン審査がとおらない理由の一つでもあります。
また、これらの支払いで延滞や滞納履歴がある場合は、審査にとおらない可能性が高くなりますので注意が必要です。
ローンの支払いの他に、税金などの滞納があった場合も審査にとおらなくなってしまいますので、税金の支払いも忘れずに期日までおこなうことが住宅ローンを組む際の審査ポイントとなるでしょう。

付き合いのある取引銀行に相談する

一般的に、都市銀行より地方銀行や信用金庫のほうが融資がとおりやすいと言われています。
事業の取引銀行が地方銀行や信用銀行の場合、住宅ローンの審査がとおりやすくなる場合がありますので相談してみましょう。

まとめ

今回は、自営業や個人事業主の方が住宅ローンを組む際のポイントなどをご紹介しました。
一般的に、自営業や個人事業主の方は住宅ローンの審査にとおりにくいといわれています。
しかし、まったくとおらないというわけではありません。
そのため、直近3年間は収入を安定させ、他のローンや税金なども延滞せずに支払うようにしましょう。
また、付き合いのある地方銀行や信用銀行に相談したり、フラット35を利用することをおすすめします。

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