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不動産を相続する際の遺産分割とは?さまざまな方法をご紹介!

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不動産を相続する際の遺産分割とは?さまざまな方法をご紹介!

不動産を相続する際、相続人が複数いる場合は、分割して相続することになります。
しかし、自宅などの不動産は物理的に分割することが不可能です。
では、どのように分割して相続すれば良いのでしょうか?
今回は、遺産分割についてご紹介します。
不動産を相続する予定があるという方は、ぜひ参考にしてみてください。

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不動産を相続するときの遺産分割の方法①:現物分割

不動産を相続するときの遺産分割の方法①:現物分割

まず最初に、現物分割についてご紹介します。

現物分割とは?

現物分割とは、財産をそのまま相続するという方法です。
たとえば、相続する財産に、株式、車、不動産などがある場合、長男は不動産、長女は株式、次男は車などというように相続します。
土地の相続を複数人でする場合は、分筆して相続することも現物分割です。

現物分割の流れ

現物分割は、対象の遺産を1人づつ相続することになりますので、ほかの方法に比べると手続きが簡単です。
現物分割は基本的に資産の評価が不要となります。
お互いが納得していれば財産の分割もスムーズに進めることができるのです。
現物分割の流れとしては、相続する遺産の名義を変更すれば手続きか完了となります。
しかし、現物分割は平等に相続できるとはいえません。
たとえば、相続する不動産の価値が1,000万円、車が300万円とした場合、平等な相続とはならず、揉めるケースも少なくはないでしょう。

現物分割に向くケース

現物分割に向くケースは、残された財産に多種多様なものがある場合です。
その場合は、できるだけ平等になるように分割することが可能となります。
また、同居していた者が自宅を相続するなど、他の相続人が納得するようなケースも現物分割に向いているといえるでしょう。

共有分割という方法もある

現物分割で相続するのが難しい場合は、共有分割という方法もあります。
共有分割とは、遺産を共有名義で相続するという方法です。
たとえば、現物分割するだけの遺産がないという場合や、不動産などは実際に分割することが難しいため、共有名義で相続するというケースも少なくはありません。
しかし、共有名義の不動産は売却の際に、全員の同意が必要となりますので注意が必要です。
また、連絡をあまり取っていないような親族との共有分割はとくに注意しましょう。
売却の際に困るほか、共有名義のうち誰かがなくなった際、共有分をさらに相続することになり、ややこしくなっていきます。

不動産を相続するときの遺産分割の方法②:代償分割

不動産を相続するときの遺産分割の方法②:代償分割

次に、代償分割について見ていきましょう。

代償分割とは?

代償分割とは、相続人のうち特定の1人が財産を相続し、ほかの相続人には代償金を支払うことによって清算する方法です。
たとえば、2,500万円の不動産を一人が相続するとしましょう。
相続人が全員で5人いるとした場合、本来は500万円づつ相続することになりますので、ほかの相続人4人に500万円づつ支払うことで解決します。
現物分割とは異なり、遺産を公平に相続することができますが、しっかりと資産価値を算出しなければトラブルの原因となりますので注意が必要です。

代償分割の流れ

代償分割をおこなう際、まずは対象となる遺産の資産価値を確認する必要があります。
不動産の資産価値をより正確に算出するためには、不動産鑑定士による鑑定を受け、時価を調査することが重要です。
また、相続する不動産にローンの残債がないかどうかを確認することも必要となります。
住宅ローンがある場合は、その分も加味して分割する必要があるのです。
たとえば、1,000万円の資産価値がある不動産であっても、住宅ローンが1,500万円残っている場合はオーバーローンとなり、マイナスの資産を相続することになります。
当然、ほかの相続人に支払う代償金は発生しません。
また、相続人に代償金を払うお金がない場合は、双方合意の元で代償金を分割で支払うことや、相続した不動産を担保にローンを組んで代償金を支払うケースもあります。

代償分割に向くケース

代償分割に向くケースは、不動産を同居していた親族が継ぎたい場合、事業承継で後継者が会社関係の財産をまとめて承継したい場合です。
代償分割は、遺産の評価をめぐりトラブルが起こることも少なくはありません。
そのため、生前から準備しておく必要があり、資産評価もしっかりおこなう必要があります。

代償分割の注意点

代償分割を利用して受け取った財産は、基本的に相続税の課税対象になりますが、贈与税や所得税は発生しません。
しかし、手続きの進め方によって、贈与税が発生する場合がありますので注意が必要です。
代償分割をおこなう際、遺産分割協議書への記載が必要となります。
遺産分割協議書に、代償分割で代償金を支払うという記載がない場合は、贈与とみなされて贈与税がかかる場合がありますので注意しましょう。

不動産を相続するときの遺産分割の方法③:換価分割

不動産を相続するときの遺産分割の方法③:換価分割

最後に、換価分割についてご紹介します。

換価分割とは?

換価分割とは、遺産を売却して相続人で分け合う方法です。
たとえば、不動産を相続したけど、誰も住まないという場合に有効な方法といえます。
現金化してから分割するので、ほかの分割方法と比較すると公平に分割することが可能です。
そのため、トラブルを回避しやすい分割方法といえるでしょう。

換価分割の流れ

相続した不動産を売却するために、不動産の登記名義を変更する必要があります。
まずは、住宅ローンが残っていないか確認しましょう。
住宅ローンが残っている場合は、売却益で完済できるかどうかを調べる必要があります。
オーバーローンの場合は、相続放棄という方法もありますが、ほかに財産がある場合は、その分も放棄することになりますので注意が必要です。
原則として売却代金を受領する相続人全員が不動産の取得者となりますが、手続きをスムーズにおこなうため、相続人代表者を不動産取得者とすることが可能です。
その際に、遺産分割協議書の内容に従って売却代金を分配します。
相続不動産を相続人の名義に変更してからは、通常の不動産売却と同様、不動産会社と媒介契約を締結して売却活動をおこないましょう。
しかし、相続した不動産が古い場合は仲介で買い手がつかない場合があります。
その場合は、不動産買取がおすすめです。
仲介の手間を省き、スムーズに現金化することができます。

換価分割に向くケース

換価分割は、不動産などの分割が難しい相続に向いています。
また、代償分割ではほかの相続人に渡す代償金を用意しなくてはいけませんが、換価分割は相続人に資力がなくても問題なく進めることが可能です。
また、相続税の納税資金が足りないという場合、不動産を売却して納税資金に充てる方法が有効的でしょう。

換価分割の注意点

相続不動産の売却代金が全額手元に入るわけではありません。
不動産仲介手数料などの諸費用がかかりますので、手元に残る金額が期待していたより少ないというケースも少なくはありません。
また、換価分割の注意点として、相続税以外に譲渡所得税が発生する可能性があることです。
ただし、相続税を支払った場合は、確定申告によって所得税が軽減されます。
先祖代々伝わってきた財産や親が残した資産が失われるわけですから、売却は慎重におこなってください。

まとめ

今回は、不動産を相続するときの分割方法をご紹介しました。
不動産を複数人で相続した場合の分割方法は3種類です。
どの分割方法を選んだとしても、十分に話し合いをして全員が納得することが重要となります。
のちのちのトラブルを防ぐために、しっかりと話合い、最適な遺産分割方法を選んでください。

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