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不動産購入には大切?借地権の概要と種類について解説

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不動産購入には大切?借地権の概要と種類について解説

不動産購入は大きな金額を用いておこなうため、さまざまなことを考えながら進めていかなければなりません。
そのなかの1つに借地権がありますが、みなさんは借地権の内容や種類をご存じでしょうか。
実は、借地権は立派な資産であり、売却や相続もおこなえるものです。
ここでは、不動産購入において大切である借地権の概要と種類について解説します。
不動産購入をお考えの方は、ぜひご確認ください。

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不動産購入における借地権と種類①旧借地権について

不動産購入における借地権と種類①旧借地権について

まずは、借地権の概要を確認することで不動産購入とどのように関わりがあるのかを確認していきましょう。
また、借地権の種類の1つである旧借地権についても解説しますので、こちらもご確認ください。

借地権とは?概要と不動産購入との関係性

まず、借地権とは建物を所有するために土地を借りる権利のことを指します。
つまり、建物は借地人が所有し、土地は所有者が所有している状態です。
あくまでも建物の所有が目的であるため、駐車場などでは借地借家法に基づく借地権は発生しません。
「建物の所有をおこなうために」の文言はかなり大切な部分であるので覚えておきましょう。
実際に土地を借りたい借地人が出てくると、土地の所有者と借地人の間で土地賃貸借契約書により契約を締結することで借地権が発生します。
明治維新後までは、土地の所有者は地価の3%相当金額の納税義務を課されていました。
その納税義務が国民にとってかなりの負担となっており、土地を大地主に売却したのちに土地を借りて家の建設をおこなう人が増えました。
これが借地権の成立した背景であり、明治29年には民法として制定されています。
そこから明治42年、大正10年、平成4年と改定・制定され、現在の借地権へとつながっているのです。
借地権は、建物の建設や所有の目的で土地を借りる権利のことであると認識しておきましょう。

借地権のメリット

借地権は、建物の建設や所有の目的で土地を借りる権利でした。
土地を借りる(借地権)と土地購入代金が発生しないため、不動産購入が安価になることがメリットです。
とくに、地価が高い環境都市圏などでは大きな効果が得られます。
土地がメインではなく、あくまでも不動産購入を優先したい場合には借地権の利用がおすすめです。
また、土地は所有していると都市計画税や固定資産税などの税金の支払い義務が生じます。
借地であればこれら税金は地主が支払うため、所有コストを抑えることも可能です。
都市計画税は固定資産税評価額の0.3%上限、固定資産税は公示価格の70%程度であるため、納める税額は決して少なくありません。
土地購入があまり重要でなく、不動産購入をなるべく安くおこないたい方は、借地権についてくわしく確認しておきましょう。

借地権の種類①旧借地権

旧借地権は平成4年までの契約成立に適用される借地権です。
具体的には、平成4年7月31日より前に借地権を利用していると、現在のものではなく旧借地権が採用されます。
旧借地権の継続期間は堅固建物(コンクリート造やレンガ造など)と非堅固建物(木造など)の構造によってわけられるものであり、具体的な期間は以下のとおりです。

●堅固建物(期間の定めなし):契約時60年、更新時30年
●堅固建物(期間の定めあり):契約時30年以上、更新時30年以上
●非堅固建物(期間の定めなし):契約時30年、更新時20年
●堅固建物(期間の定めあり):契約時20年以上、更新時20年以上


旧借地権では存続期間の定めがありますが、土地の所有者に正当な理由がないと更新の拒否はおこなえません。
また、期間に定めがない場合において、不動産が朽廃(きゅうはい:不動産が古くなって経済的価値がなくなること)すると、その時点で旧借地権はなくなります。
旧借地権は平成4年7月以前でしか適用されませんが、他の種類についても理解をしていくため、概要は覚えておきましょう。

効果的な不動産売却を!種類②普通借地権

効果的な不動産売却を!種類②普通借地権

借地権は大きく分けると5種類あり、そのなかの1つが「普通借地権」です。
普通借地権は1992年に改正された借地借家法にて新設され、定期借地権を用いない場合はこちらを用いていきます。
普通借地権の内容や注意点について確認していきましょう。

種類②普通借地権とは

普通借地権では存続期間を定め、更新を前提としている借地権です。
土地の所有者に正当な理由がなければ更新の拒否をおこなうことはできません。
ここまでは旧借地権と同等ですが、普通借地権は構造による分別がないことが特徴です。
また、1回目の更新と2回目の更新で存続期間が異なるなど、より現在の生活基準に即したものとなっています。
具体的な存続期間は以下のとおりです。

●存続期間(期間の定めなし):30年
●1回目の更新後の存続期間(合意更新):20年以上
●2回目以降の更新後の存続期間(合意更新)10年以上
●存続期間(期間の定めあり):30年以上
●1回目の更新後の存続期間(法定更新):20年
●2回目以降の更新後の存続期間(法定更新):10年


普通借地権は、旧借地権と比べると構造による規定がなく、更新回数によって存続期間が異なる特徴があります。

普通借地権の注意点
普通借地権は旧借地権にあった構造別の項目が取り消されているのでした。
普通借地権には、さらに朽廃の定めがないことにも注意が必要です。
普通借地権では不動産が朽廃しても権利が残り続けるためご注意ください。

効果的な不動産売却を!種類③定期借地権

効果的な不動産売却を!種類③定期借地権

定期借地権は土地所有者が安心して土地の貸し出しをおこなえるように創設されました。
定期借地権は現在の取り引きで用いられることが多く、存続期間がどのようになっているのかをしっかりと確認しておかなければなりません。
定期借地権である一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約借地権の3種類それぞれの特徴について確認してみましょう。

一般定期借地権

一般定期借地権は定期借地権付の一戸建て・マンションとともに土地を借りるといった種類になっています。
契約期間は50年以上であり、基本的には更新がありません。
更新後は不動産を解体し、土地を更地にしてから返却します。
また、一般定期借地権は用途の制限がありません。
名称に一般が入っていることからもわかるとおり、比較的多くの方が利用する借地権です。

事業用定期借地権

事業用定期借地権は、事業用の不動産を建設するために用いる種類です。
契約期間は10年以上50年未満であり、契約終了後は不動産を解体して更地の土地を返還します。
一般的な不動産とは関係がありませんが、事業用の物もあると頭の片隅に入れておきましょう。

建物譲渡特約付借地権

建物譲渡特約付借地権は、契約終了後に土地の所有者が不動産を買い取ることが決められている種類になります。
ですので、今までの定期借地権に買い取り保証がつけられた借地権です。
こちらは借地権の設定が30年以上であれば用いることができ、場合によっては大きな助けとなります。
自分が不動産購入に必要なものをしっかりと把握し、適切な借地権を選択していきましょう。

まとめ

今回は不動産購入において大切である借地権の概要と種類について解説しました。
借地権を知って上手に活用できると、不動産購入を安く済ませることが可能です。
ただし種類がたくさんあるため、自分に必要な条件を客観的に判断し、適切なものを選べるようにしておきましょう。
もし借地権について不明な点がございましたら、弊社へ気軽にご相談ください。

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