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共有名義の不動産とは何か?売却方法などご紹介

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共有名義の不動産とは何か?売却方法などご紹介

家庭の都合や相続した共有名義の不動産を売却しようとしたときに、何からすればよいか悩んだことはありませんか。
そんな悩みを解決するために、この記事では共有名義についてや共有持分でできること、また共有名義の不動産を売却する方法をご紹介します。
不動産売却の参考にしてください。

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不動産の共有名義とは?共有状態になる理由とは

不動産の共有名義とは?共有状態になる理由とは

共有名義とは、不動産の所有権を持っている方が一人ではなく複数人いる状態のことです。
それぞれ持分割合の範囲で、所有権を持っています。
間違いやすいのが、原則として不動産の「どこの部分を所有している」というものではありません。

なぜ共有状態の不動産になるのか

共有状態の不動産になっている場合、考えられるケースとしては、不動産を相続したときに複数人で相続した場合や不動産購入時に夫婦で共有名義にした場合、不動産購入時に二世帯住宅で親子名義にした場合などになります。
とくに相続で土地や建物の不動産があった場合に、親族で持分登記をしている場合が多い傾向です。
また、遺産分割をせずに被相続人名義のまま所有権が放置されている共有状態も増えています。
複数人で不動産を購入する場合は、自己資金や住宅ローン借り入れ金も計算に含め、出資額に対した割合が持分登記です。
きちんと持分登記をおこなわないと、贈与にみなされ贈与税が課税される場合がありますので注意が必要です。

不動産の共有持分とは?共有持分でできること

不動産の共有持分とは?共有持分でできること

ここからは共有持分で何ができるかご紹介します。
共有名義者ができることは、単独でできることや過半数の同意がいること、全員の同意がいるケースにわかれます。

共有名義者が単独でできること

以下は、持ち分に関係なく共有名義者であれば認められている行為です。

不動産に対しての保存行為
不動産の現状維持のため、建物の修繕をしたり不法占拠者を追い出したりすることが可能です。

不動産を使用する
共有している不動産で居住ができます。

共有名義者の過半数の同意が必要なこと

以下の行為をおこないたい場合は、共有者持分権者の過半数の同意が必要です。
たとえば3人で共有している不動産なら、自分を入れてあと1人の同意があれば実施できます。

不動産の利用行為
不動産を短期的に賃貸に出したい場合や、賃貸借契約を解除したい場合の行為です。

不動産の改良
共有している不動産に対して、リフォームやリノベーションをする行為です。

共有名義者全員の同意が必要なこと

以下の行為は、共有持分権者である全員の同意が必要です。
1人でも拒否をすると実行はできません。

不動産の処分行為
不動産の処分とは抵当権の設定、借地借家法の適用がある賃貸借契約を締結する行為です。
処分をおこなうには、共有名義者の全員の同意を得て委任状をもらうようにしましょう。
処分のなかには、不動産の売却、贈与、長期賃貸借、解体、建て替えが当てはまります。

共有持分割合とは何か?

上記ででてきた「過半数の同意」ではなく「ほかの共有名義者の同意」だった場合は、個々の共有持分割合が重要です。
この意味は持分者の人数ではなく、持分割合に変わります。
不動産の管理行為には、共有者の持分価格の過半数にあたる合意が必要です。
管理行為には、共有物の使用方法決定、賃料の減額などがあります。
持分価格の過半数の合意は、たとえば共有名義者が3人でそれぞれ1/3ずつの持分だった場合、自身とあと1人の合意があれば可能です。
また1人が55%の持分割合、2人は26%と19%とすると、1人の方が55%で過半数を占めているので、55%の方はほかの方の合意なく管理行為が実施できます。

共有名義の不動産を売却する方法

共有名義の不動産を売却する方法

共有名義の不動産は、自身の持分だけなら単独判断で売却することが可能です。
しかし後々トラブルになる恐れがありますので、ほかの共有名義者に事前に知らせることをおすすめします。
共有している不動産すべてを売却したい場合は、共有名義者全員の合意が必要です。
全員が同意した場合は、代表者がほかの所有者から委任状を記入してもらい、不動産を売却することができます。
代表者は、抵当権設定契約証書、不動産を購入したときの売買契約書、登記識別情報、重要事項契約書、委任状を準備して不動産会社に売却の相談をしてください。
1人でも反対者がいる場合は売却できません。
ほかの手段を検討しましょう。
手段として、ほかの共有者に自分の持ち分を買い取ってもらう方法や、自身がほかの方の共有持分を買い取る方法、自身の持分放棄をする方法、共有物分割請求をする方法があります。
以下で詳しくご紹介していきます。

ほかの共有者に自身の持ち分を買い取ってもらう方法

これは自分の共有持分を、ほかの共有者に買い取ってもらう方法です。
買い取ってもらうことで、所有権および共有関係がなくなります。
共有持分の買取金額はだいたい「不動産の時価」 × 「持分割合」です。
買取金額は交渉で決めるため、参考値として見てください。

自身がほかの方の共有持分を買い取る方法

これはほかの方の共有持分を買い取る方法です。
所有権を単独にすることで、不動産の売却や抵当権の設定、解体、リフォームやリノベーションができます。
この方法を取る場合は、持分を買い取る費用や固定資産税、管理費などの維持費用が必要になります。
買い取るための、資産の準備をしましょう。

自身の持分放棄をする方法

さまざまな事情から所有権を手放したいが、ほかの共有者が話し合いに応じない場合、持分放棄をすることが可能です。
民法第255条に記載されており、「共有者の1人が持分を放棄したとき、または死亡して相続人がないときは、持っていた持分は、ほかの共有者に帰属する」と決まっているのです。
たとえば、AさんとBさんが共有名義で不動産を持っているとします。
Aさんが持分放棄をすると、自動的にBさんにAさんの持ち分の権利が移行します。
Bさんの同意なしに持分放棄をすることは可能ですが、登記手続きの時にBさんの協力が必要です。

共有物分割請求をする方法

共有物分割請求とは、共有している不動産をそれぞれの持ち分の単独名義にする方法です。
共有状態をなくすためには共有者同士で話し合いましょう。
もしまとまらない場合は、訴訟を視野に入れることも可能です。
場合によっては調停でも解決できなければ、裁判所が客観的に分割の方法などを決めてくれます。
共有物分割請求の分割の方法は3種類あります。

現物分割
不動産を物理的に分ける方法で、建物がない土地のみの際に適用されます。
たとえばAさんとBさんが、共有持分が1/2ずつの土地を持っている場合、その土地を半分に分筆します。
しかし、ただ半分に分筆しただけではAさんとBさんそれぞれの単独の土地にはなりません。
分筆した2つの土地を、AさんとBさんが1/2ずつ所有している状態です。
それぞれを単独の土地にするためには、共有者同士で自分の持分を相手に譲り合うことで、登記上2つに分配されることになります。

価格賠償(代償分割)
共有者の1人がすべての持分を買取し、ほかの共有者に代償金を支払う方法です。
この方法は現物分割が不可能な場合や共有者の中の1人が取得を希望している場合、買取者に資産がある場合などに選択されます。

換価分割
第三者に売却をおこない売却時にかかった経費を差し引いて、残った金額を共有持分に応じて共有名義人すべての方に分配する方法です。
共有名義人の誰かが不動産に住み続けたい場合は、換価分割は難しいでしょう。

まとめ

共有名義の不動産を売却するには、共有者全員の同意が必要です。
不動産売却の同意をもらえなかった場合は、さまざまな方法があるので検討してみてください。
ほかの共有名義者の同意がいる行為を単独でおこなうと、後々トラブルになる場合がありますので、事前に連絡することをおすすめします。

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