中古マンションを選ぶ際、皆さんは何を基準にしていますか？
設備が整っていたり、外観がおしゃれだったり、物件価格が安いなどそれぞれあると思いますが、実は耐震基準や管理状況なども重要になります。
本記事では、安心安全に生活するために知っておきたい建築基準法や管理状況、修繕積立金について解説しています。
それぞれの注意点もご説明していますので、ぜひ参考にしてみてください。
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地震大国の日本に住んでいるからこそ、知っておきたいのが「耐震基準」です。
耐震基準には「旧耐震」と「新耐震」がありますが、それぞれどんな特徴があるのでしょうか？
中古マンションを選ぶときの注意点と併せて解説します。
建築基準法
中古マンションに限らず、建物には耐震性を定めるために「建築基準法」というものが存在します。
建築基準法は大地震が発生するたびに改正されており、1981年以降は「新耐震基準」として改正されました。
そもそも、地震が建物に及ぼす影響は予測困難と言われています。
というのも、大地震は100年に1度、もしくは1000年に1度、頻繁に発生するものではないからです。
そのため、大地震が起きるたびに建築基準法が改正されているのでしょう。
要するに、建築基準法の見直しは「大地震の発生」「どれくらいの被害規模か調べる」「その教訓を元に耐震基準を改正」という流れでおこなわれます。
地震が起きないためには、どこを改めるべきか分からないのが現実なのです。
では、新しい耐震基準ほど安全性が高くなるのでしょうか？
新耐震基準（1981年改正）とは
現在は、「新耐震基準」と「旧耐震基準」の2つの耐震基準があります。
新耐震は、1981年に改正されました。
どんな特徴があるのかというと、中地震では軽微などのひび割れ程度、大地震では倒壊は免れます。
旧耐震では、中地震では倒壊しませんでしたが大地震ではとくに規定されていませんでした。
ただ新耐震でも、震度5程度の地震で建物が損傷を受けている可能性は十分高く、修繕をしないまま生活すると次の地震で倒壊してしまう恐れはあります。
また震度6以上でも人の命は守られますが、そのあと住み続けることは難しくなる可能性が高いでしょう。
とはいえ、旧耐震に比べると被害は軽減できることが分かっています。
阪神淡路大震災での効果
阪神淡路大震災が発生した1995年当時でも、新耐震基準に適合したマンションも存在していました。
この大地震ではM7.3、多くの家屋が崩壊・半壊しましたが、新耐震基準で建てられた建物は大被害を逃れたものが多いと言われています。
ちなみに、被害が大きかった家屋はほとんどが旧耐震基準の木造住宅になります。
そのため現在も新耐震基準が引き継がれています。
中古マンションを選ぶときの管理と注意点
中古マンションを選ぶ際は、管理状況についてもきちんと理解しておく必要があります。
もちろん一番は耐震性についてですが、管理状況がどのようになっているかもとても重要になってきます。
そこでここでは、管理状況でチェックしたいポイントと注意点について解説します。
エントランス
マンションでは、皆が共用している場所がきちんと管理されているかしっかり確認しておく必要があります。
まずは「エントランス」です。
エントランスは、いわゆるマンションの玄関のような場所になります。
入口の管理が行き届いていないと、住み続けるうえでやはり不安です。
パッと見て綺麗な状態ですか？
もちろん一見綺麗なだけではNGです。
隅々まで正装で来ているかも確認しましょう。
その際、共用廊下の清掃具合もチェックしておいてください。
エントランスに掲示板や集合ポストがある物件は、古い掲示になっていないか、チラシなどが散乱していないかも要チェックです。
自転車置き場
自転車置き場は物件によって設置されている場所が異なるため、なかにはエントランスから見えにくい場所にあるところもあります。
そうなると、うっかり見逃してしまいがちです。
自転車置き場が中古マンション選びのポイントになる理由は、きちんと整理されていることで管理状況が丸分かりになるからでしょう。
見えない場所に設置されているからといって、乱雑に自転車が停められていると、あまり良い物件とは言えないかもしれません。
ゴミ置き場
ゴミ置き場も同様です。
ゴミが散乱していたり、収集日とは違う日に置いていると、住民のモラルが低いと判断されます。
それどころか、管理会社がきちんと注意喚起していない可能性があるため良い物件とは言い難くなります。
どんなにエントランスが綺麗でも、自転車置き場やゴミ置き場の使い方が悪いとマイナスです。
内覧の際は、部屋だけでなく周辺もしっかりチェックしておきましょう。
その他確認したいところ
室内なら玄関ドアや窓の開閉、水量（水圧）などが挙げられます。
開閉に不具合がないか、水量は正常かなど確認しておきたい点です。
それ以外では、管理費・修繕積立金・修繕内容なども確認事項になります。
修繕積立金については次で解説しますが、管理費は築年数やマンション規模に見合っているか、修繕内容は履歴や今後の予定などを見て確認しておきましょう。
中古マンションを選ぶときの修繕積立金と注意点
中古マンションを選ぶときは、修繕積立金についてもしっかり理解しておく必要があります。
修繕積立金が安すぎると、その分リスクがあることも知っておきましょう。
ここでは、修繕積立金と注意点を解説します。
修繕積立金を確認するには
現在、修繕積立金が不足しているマンションは少なくないと言います。
そのため、契約前に修繕積立金を必ず確認しておく必要があります。
確認方法は、以下のとおりです。
●現在の管理費、修繕積立金
●上記の滞納額
●上記の工事予定
●管理組合の会計
●大規模修繕工事の予定はあるか
なかでも一番チェックしておきたい項目が「滞納額」です。
万が一滞納がある場合、どのような理由で滞納しているのか管理会社に確認します。
残高不足による滞納であればそれほど問題視しなくてもかまいません。
しかし意図的に支払っていない場合は注意しましょう。
修繕積立金が安すぎるリスク
修繕積立金には、「適性額」というものがあります。
当然、その金額よりも低い場合、リスクがあることを知っておきましょう。
適性額はマンションの規模によって変わってきますが、総戸数100戸前後であれば㎡あたり200円になります。
タワーマンションなら㎡あたり300円と少し高めです。
ただ中古マンションの場合、タワーマンション同様の修繕積立金になるケースもあると言われています。
修繕積立金が安すぎると毎月の負担が軽減するためお得のように思われがちですが、実際はリスクがあることを十分理解しておかなければいけません。
安心安全に住むためにも、修繕積立金は安すぎないか、不足していないか、しっかり確認しておきましょう。
階段増額方式と均等積立方式
階段増額方式は、中古マンションになるにつれて修繕費が不足しやすくなると言われています。
そのため、最近は築年数が浅いうちに適性額まで増やし、その後は一定金額にしている「均等積立方式」のところもあります。
ただ階段増額方式よりも数は多くないため、基本的にはこの方式が用いられます。
しかし、将来的には均等積立方式が増えていく可能性は十分高いでしょう。
まとめ
中古マンションを選ぶときは、外観のデザインや間取りだけでなく、耐震基準や管理状況、修繕積立金についてもしっかり確認しておくことが大切です。
安心安全に生活するためにも、注意点を知り、確認は怠らないようにしましょう。
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