マイホームの買換えをおこなう際は、売却と購入のどちらを先におこなうほうが良いのか迷う方もいらっしゃるのではないでしょうか。
先に新居が見つかっても売却ができない場合は、どうなるのか心配に感じる方も多いかもしれません。
そんなときに注目したいのが、買い替え特約付きの不動産取引方法です。
今回は不動産の買い替えで注目したい買い替え特約の概要や、メリット・デメリットについて解説します。
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買い替えによる不動産取引では、不動産を購入する際に、買い替え特約をつけて購入するケースがあります。
住み替えの不動産取引における買い替え特約とは、どのような特約なのかご紹介します。
買い替え特約とは
買い替え特約とは、自宅の売却前に新居の不動産売買契約をおこない、買主が期日までに自宅の売却ができない場合はその契約を解除できるという特約です。
買い替え特約では、「何月何日までに自宅を売却できなかった場合、買主は契約を解除することができ、売主は手付金を遅滞なく返還しなければならい」といった内容が記載されます。
そのため、契約が解除された際は、売主は買主に手付金を返金しなければならず、違約金を請求することができません。
買い替え特約は売主の承諾を得ることによって付帯することが可能となります。
通常の買い替え方法とは
買い替えには売却を先におこなう売り先行と、購入を先におこなう買い先行という2つの方法があります。
売り先行でおこなった場合、売却後に新居が見つかっていなければ、賃貸物件にしばらく仮住まいをする必要も生じるでしょう。
そのため、自宅の売却が先に決まると、新居を早く購入しなければならにという焦りが生じ、ゆっくり新居を探す時間がなくなる可能性があります。
買い先行でおこなった場合は、新居が見つかっても自宅の売却ができなければ自宅と新居の2重ローンになる可能性があります。
2重ローンを避けるためには、なるべく資金に余裕を持って買い先行をおこなう方が良いとされています。
購入と売却が同時期にスムーズにおこなわれれば問題はありません。
けれども、売りと買いのタイミングが合わなければ上記のような問題が生じる可能性もあるため、どちらの買い替え方法を選んだら良いのか迷うことになるでしょう。
買い替え特約つきの買い替え方法は、購入が先の買い先行という形ですが、自宅の売却ができなかった際に白紙解約できるということが異なる点です。
買い替え特約を付けてもうらための工夫とは
買主にとってはとても優位な特約ですが、売主からの承諾がなければ買い替え特約は付けられません。
買い替え特約を付けてもらうには、売主側のデメリットを減らすための工夫が必要になります。
買い替え特約を付けてもらうには、売却を依頼する不動産会社との媒介契約の選び方が重要です。
不動産を売却する際は、不動産会社と媒介契約を締結するのが一般的です。
媒介契約には専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類の契約があります。
専属専任媒介契約と専任媒介契約では売却を依頼できるのが媒介契約を締結した1社のみとなり、他社に依頼することができません。
買い替え特約を付けるためには不動産会社の全面的なサポートが必要です。
そのため、専属専任媒介契約や専任媒介契約を締結することによって、不動産会社とより密に連絡を取りながら売却活動を進めていくことが重要になります。
一般媒介とは違い、専属専任媒介契約と専任媒介契約では不動産会社だけが閲覧することができる物件検索サイトのレインズに物件情報を掲載することが義務付けられています。
レインズに登録することで物件情報が多方面へと広まることとなり、早期売却が期待できるのです。
また専属専任媒介契約や専任媒介契約を締結していることは、売却の意思が強いというアピールとなり、買替先の売主に安心感を与えることができます。
売主の信頼を得ることで、買い替え特約の承諾を得る可能性が高まりまるのです。
不動産取引において買い替え特約をつけるメリットとは
買い替え特約は買主にとってどのようなメリットがあるのかご紹介します。
時間をかけて売却活動をおこなうことができる
先ほどもご紹介したとおり、買い先行でおこなう買い替えでは自宅が売却されるまでの間、2重ローンとなる期間が生じます。
そのため、早く売却するために相場より安い価格で自宅を売却することになるかもしれません。
けれども、買い替え特約を付けることで売却までの時間にゆとりを持つことができ、焦らずに売却することができます。
希望の売却価格で売却できる可能性も高まるでしょう。
売却できなくても白紙解約できる
自宅の売却が成立しなかった場合は白紙解約ができるため、手付金が返金されます。
また売主から違約金を請求されることもありません。
買主にとっては買い先行に生じる2重ローンというリスクをなくしたメリットの多い特約といえます。
不動産取引において買い替え特約をつけるデメリットとは
買主にとってメリットしかないように思われる買い替え特約ですが、実は買い替え特約にもデメリットがあります。
次に買い替え特約をつけるデメリットについて解説します。
承諾してくれる売主は限定される
売主の立場からすると、買い替え特約はデメリットの多い特約です。
買い替え特約の期限内に購入希望者が現れても、売主は購入の申し込みを断らなければなりません。
売主も買い替え予定なら、売却の保証がないことから新居を探すことも躊躇されるでしょう。
そのため、買い替え特約を承諾する売主は限定されるというデメリットが生じます。
たとえば、なかなか売れずに困っている売主の方なら、交渉しやすい可能性があります。
この売却の機会を逃したくないと、買い替え特約を承諾してくれるかもしれません。
それとは逆に、売却をはじめたばかりの物件や人気がある地域の物件では、買い替え特約をつけることは難しいでしょう。
そのため、買い替え特約をつけたいと思ったら、不動産会社と協力して交渉しやすい不動産を探すことも必要です。
また売主が不動産会社の場合は買い替えをする予定もないため、交渉がしやすくなります。
そのため、買い替え特約をつけられる契約は、売主が不動産会社などのケースが多い傾向があります。
売却価格が安くなる可能性がある
買い替え特約をつけられたとしても、期限内に売却できない場合は希望価格よりも安い値段で売却することになるかもしれません。
期限内に売却できなければ白紙解約ができますが、別の購入希望者が現れてその物件は売却されてしまう可能性もあります。
その物件を購入したいと思ったら、できれば期限内に売却したいというプレッシャーも生じるでしょう。
結果として売り急ぐこととなり、相場より低い値段での売却となる可能性もあるのです。
期限内に売却を希望の場合は、不動産会社による買取を検討しましょう。
不動産会社による買取は仲介手数料の支払いもなく早期売却が可能なため、期限付きの売却を希望する方におすすめの売却方法です。
弊社でも不動産買取をおこなっておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。
まとめ
今回は、不動産取引時の買い替え特約の概要や、メリット・デメリットについて解説しました。
買い替え特約とは、期日までに自宅が売却できなければ購入を白紙解約し、手付金も返金してもらう方法です。
買主にとってメリットの多い買い替え特約ですが、承諾してくれる売主が少ないといったデメリットがあります。
買い替え特約をつけるためには、不動産会社との協力も必要です。
買い替えによる不動産売買でお悩みの方は、ぜひお気軽のご相談ください。
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