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ペアローンを組んでいる夫婦が離婚に伴い不動産を売却する際の注意点とは?

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ペアローンを組んでいる夫婦が離婚に伴い不動産を売却する際の注意点とは?

マイホームの購入際に、ペアローンを組んでいる夫婦は少なくありません。
購入時には便利なペアローンですが、離婚の際にはさまざまな問題が発生します。
今回は、ペアローンを組んでいる夫婦が離婚に伴い不動産を売却する際の注意点や、売却以外の選択肢について解説します。
現在ペアローンを組んでおり、離婚に伴い不動産を売却したいというご夫婦はぜひ参考になさってください。

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離婚に伴いペアローン(共有名義)の不動産を売却する際の注意点

離婚に伴いペアローン(共有名義)の不動産を売却する際の注意点

はじめに、ペアローンで購入した不動産を売却する際の注意点について解説します。
どのような点に注意しなければならないのかを把握して、夫婦で慎重に話し合いを進めていきましょう。

夫婦2人の同意がないと売却できない

夫婦別々でローンを組むペアローンでは、夫婦それぞれが家の名義人となっています。
不動産に複数の名義人がいる状態を「共有名義」といいます。
共有名義の不動産を売却する場合、名義人全員の同意を得なければなりません。
つまり、夫婦が共有名義となっている不動産は、夫婦2人が売却に賛成している必要があるのです。
夫は自宅を売却したいけれど、妻は子どもとともに住み続けたいとなった場合、夫の意思だけでは売却できません。
それぞれが納得いくまで話し合いをする必要があります。
それでも意見がまとまらない場合にはどうしたら良いのでしょうか?
この場合「共有物分割請求」を選択するという手段があります。
共有物分割請求とは、裁判所をとおして共有状態の解除をおこなうことです。
法的に強制力があるため、共有物分割請求を起こされた側は共有状態の解消に向けて行動しなければなりません。
ただし、判決によっては競売にかけられることもあり、必ずしも希望価格での売却にはならないという注意点があります。

2人分の返済を求められる可能性がある

ペアローンは、契約時にお互いが連帯保証人になることを条件としている金融機関がほとんどです。
そのためペアローンを組んでいる多くの方が、お互いの連帯保証人となっているはずです。
連帯保証人は、相手が返済を滞らせたときに代わりに返済義務を負います。
もしも相手側が返済を止めてしまったら、連帯保証人である自分のもとに返済義務が生じ、2人分のローンを返済しなければなりません。
家を売却せずにどちらかが住み続ける場合、相手側の返済を気にしながら生活することになります。

ペアローンで購入した家が売却時にオーバーローンだとどうなる?

ペアローンで購入した家が売却時にオーバーローンだとどうなる?

住宅ローンを組む際に、金融機関は自宅に抵当権を設定します。
抵当権とは、ローンの返済が滞った際に自宅を担保に取る権利のことです。
抵当権が付いている状態では、自宅の売却はできません。
自宅を売却するには、住宅ローンを完済して抵当権を外す手続きが必要です。
その際、自宅を売ったお金で住宅ローンを完済できれば問題ありませんが、なかには自宅の売却代金だけでは足りないこともあるでしょう。
自宅の売却代金よりもローン残債が多い状態を「オーバーローン」といい、反対にローン残債よりも売却代金が高い場合は「アンダーローン」といいます。
オーバーローンの場合は、不動産売却時にさまざまな問題が発生するため注意が必要です。
ここでは、ペアローンで購入した自宅がオーバーローンとなっている場合、売却するにあたり注意したいポイントを解説します。

差額を現金で用意しなければならない

物件の売却代金だけではローンを完済できないため、不足分は現金で用意しなければなりません。
たとえば住宅ローンが2,500万円残っており、自宅の売却価格は2,000万円だったとしましょう。
住宅ローンを完済するにはあと500万円足りないので、夫婦で現金を用意する必要があります。

一括返済できないと売却は認められない

自宅の売却により住宅ローンを完済できる状態でないと、金融機関はなかなか売却を認めてくれません。
物件が売却できずにそのまま返済が滞ってしまうと、最悪の場合自宅が競売にかけられる可能性があります。
競売では、相場よりも低い金額で取引されることが一般的です。
売却後も多くの残債が残ることになり、離婚後も長く返済が続く可能性が高いです。
こうした事態を避けるために「任意売却」をするという選択肢があります。
任意売却とは、競売にかけられる前に金融機関の許可をもらって自宅を売却する方法です。
オーバーローンであっても、金融機関からの許可が得られれば売却できます。
任意売却のメリットは、市場価格と同等の金額で取引される点です。
競売で自宅を売却するよりも、住宅ローンの残債を減らせる可能性があります。
ただし、任意売却するには住宅ローンを数か月滞納する必要があり、ローンの滞納履歴が信用情報に記載されてしまうというデメリットも存在します。
競売と比べるとメリットの大きな任意売却ですが、デメリットもあることを理解しておきましょう。

離婚したらペアローンはどうする?売却以外の選択肢とは

離婚したらペアローンはどうする?売却以外の選択肢とは

ペアローンを組んでいる夫婦が離婚する際の選択肢として、売却以外の方法はあるのでしょうか?
ここでは売却以外の3つの選択肢について解説します。

建物の名義と住宅ローンを一本化する

夫婦どちらかが自宅に住み続けたい場合には、ペアローンを一本化して住み続ける側の単独名義にする方法があります。
住宅ローンの一本化には「債務引受型」と「借り換え型」の2種類があります。
債務引受型は、夫婦どちらかがローン残債をすべて引き取り返済する方法です。
一方、借り換え型は別の住宅ローンに乗り換える際に単独名義に変更する方法のことをいいます。
いずれにせよ単独でローンの返済をしていけるだけの年収があるかどうかがポイントです。
住み続ける側に十分な収入がないと、単独名義にしようにも金融機関が受け付けてくれない可能性があります。
そもそも単独名義への借り換え自体に対応していない金融機関もあるため、住宅ローンの一本化はそう簡単なものではないと覚えておきましょう。

共有名義のまま賃貸物件として貸し出す

共有名義のまま自宅を賃貸物件として、家賃収入でローンを返済したいと考える方もいらっしゃるでしょう。
住宅ローンは契約者本人がその家に住むことを前提としているため、ローンの返済中に住宅を賃貸物件にすることは、ほとんどの金融機関が認めていません。
住宅ローンが残ったまま賃貸物件にしたい場合は、事業用ローンへ切り替えることで可能となる場合もあります。
事情によっては、住宅ローンの返済中でも賃貸物件にすることを許可するケースもあるので、まずは金融機関へ相談することが大切です。

共有名義のまま夫婦のどちらかが住み続ける

オーバーローンのため売却しようにもできない場合、共有名義のままでどちらかが住み続けるという方法を選択する夫婦は多いです。
一見問題なさそうですが、リスクが高いためあまりおすすめできません。
たとえば妻が住み続けて、夫は家を出て行くとします。
もしも夫の生活が苦しくなり返済を止めてしまったら、連帯保証人である妻は1人で2人分の返済をしなければなりません。
また前述したように、住宅ローンは契約者本人が住居することを前提としています。
離婚によりどちらか一方が家を出て行く場合、契約者がその家に住んでいないことになり、契約違反と見なされる可能性が高いです。
場合によってはローンの一括返済を求められることもあるため、勝手に判断せずに金融機関へ相談するようにしましょう。

まとめ

ペアローンを組んでいる夫婦が離婚に伴い不動産を売却する際には、夫婦2人の同意が必要です。
どちらか一方が反対している場合、売却はできません。
オーバーローンの場合は任意売却となりますが、任意売却するにも期限があります。
競売にかけられてしまわないよう早めに金融機関へ相談することが大切です。

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