自宅の不動産を売却した際は、いくつかの税金を支払うことになります。
そのなかの1つに譲渡所得税という税金がありますが、譲渡所得税は自宅を売却したすべての方が払う税金ではありません。
譲渡所得税を払うケースと払わないケースとではどのような違いがあるのでしょうか。
今回は、自宅を売却した際に譲渡所得税が課税される条件や税率、節税対策が可能な軽減措置について解説します。
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弊社へのお問い合わせはこちら自宅売却時にかかる譲渡所得税とは？
譲渡所得税とは、所得税・住民税の総称のことで、自宅を売却した際の売却益にかかる税金です。
2037年の所得までは復興特別所得税も課税されます。
譲渡所得税が課税される条件は、不動産を売却した際に売却益がプラスだった場合です。
売却益が0円以下だった場合は、譲渡所得税が課税されません。
このような不動産売却で生じる売却益のことを譲渡所得と呼びます。
譲渡所得とは不動産を売却した価格ではなく、諸費用などを差し引いた計算によって算出されるといった特徴があります。
譲渡所得の計算方法は下記のとおりです。
譲渡所得＝売買価格-取得費-譲渡費用
取得費とは、自宅購入時の購入代金やその際かかった仲介手数料などの諸費用の合計です。
建築費用や購入後の設備費、改良費なども含まれます。
また取得費は、建物の減価償却費を差し引いて計算しなければなりません。
減価償却費とは、経過年数に応じた価値の減少分のことで、次の計算により算出することができます。
減価償却費＝不動産購入価格×0.9×償却率×経過年数
償却率は一般的な木造住宅で0.031、マンションなどの鉄筋コンクリート造で0.015となります。
売却益がないと思っていても、減価償却費を引くと実は売却益を得ていたということもあるため注意が必要です。
売却した自宅が相続によって取得したもので、領収書が保管されておらず購入金額がわからない場合があります。
そのように取得費が不明な場合は、売却価格の5％を概算取得費として計算します。
5％の概算取得費で計算すると実際の譲渡所得よりも高くなることが多いので、できるだけ自宅購入価格がわかる書類を用意しましょう。
譲渡費用とは、今回の売却時にかかった仲介手数料、解体費用、測量費、印紙代など諸費用の合計です。
これらの値を先ほどの譲渡所得の計算式に当てはめて、答えがプラスならば譲渡所得税が課税され、0円以下なら課税されないということになります。
自宅売却時の譲渡所得税の税率とは？
譲渡所得がプラスの場合は譲渡所得税が課税されますが、税率は所有期間により以下のように異なります。
●短期譲渡所得税（所有期間が5年以下）：39.63%（所得税30%+住民税9%+復興特別所得税0.63%）
●長期譲渡所得税（所有期間が5年超）：20.315%（所得税15%+住民税5%+復興特別所得税0.315％
このように長期で所有している方が、譲渡所得税の税率が低くなっていることがわかります。
ただし、所有期間は不動産売却日ではなく、売却をした年の1月1日の時点での所有期間となることにも注意が必要です。
5年を超えたときに売却しても、その年の1月1日の時点で5年未満の所有期間だったら短期譲渡所得税の税率が適用されます。
また10年を超える所有期間のマイホーム売却では、税率がさらに低くなる軽減税率の特例を受けることができます。
所有期間が10年を超える場合のマイホームの軽減税率の特例は、譲渡所得が6,000万円以下の部分と6,000万円を超える部分で税率がそれぞれ異なります。
●譲渡所得6,000万円以下の部分：14.21%（所得税10%+住民税4%+復興特別所得税0.21%）
●譲渡所得が6,000万円超の部分：20.315%（所得税15%+住民税5%+復興特別所得税0.315％）
6,000万円を超える部分の税率に関しては、所有期間が5年超の長期所得と同じですが、6,000万円以下の部分では大幅に税率が低くなることがわかります。
自宅売却時の譲渡所得税で利用できる軽減措置とは？
譲渡所得税には節税対策が可能な軽減措置がいくつかあるので、事前に知っておきましょう。
3,000万円特別控除
マイホームの売却では、3,000万円までは譲渡所得税が課税されない3,000万円特別控除という軽減措置があります。
この特例を使うことで、譲渡所得が3,000万円以下までは譲渡所得税がかかりません。
3,000万円特別控除を受けるための適用要件はそれほど厳しくないことも特徴です。
ただし、配偶者などの生計を1つにする親族に譲渡した場合や、前年、前々年にこの軽減措置を利用した場合は3,000万円特別控除を受けることができません。
買い替えで新居に住宅ローンを利用する場合は、住宅ローン控除と3,000万円特別控除の併用できないことにも注意が必要です。
また3,000万円特別控除は、次にご紹介する買い替え特例との併用もできません。
買い替え特例
買い替え特例とは、マイホームへの買換えの際に利用できる軽減措置で、譲渡所得の課税の支払いを次の不動産売却時までに先送りできる特例です。
ただし、買い替え特例には自宅を売却した価格よりも高い不動産を購入した場合に利用できる、10年以上所有しているなど、いくつかの適用要件があります。
また自宅を売却した年の前年、前々年に3,000万円特別控除や軽減税率の特例、買い替え特例、譲渡損失の繰越控除を利用していた場合も適用されません。
買い替え特例は、譲渡所得税の支払いを次の不動産売却時までに先延ばしする特例です。
そのため、今は売却の予定がなくても、将来売却の必要が生じた場合は前回先延ばしにした譲渡所得税が加算されることに注意しましょう。
譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例
これまでは譲渡所得がプラスだった場合の軽減措置についてご紹介しましたが、譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例は、譲渡所得がマイナスだった際に利用できる特例です。
売却した年の1月1日の時点で、所有期間が5年を超えるマイホームの譲渡損失に利用することができます。
譲渡損失の損益通算では、譲渡損失をそのほかの所得と相殺し、譲渡所得税を減らすことができます。
相殺しきれない譲渡損失は、翌年以降も3年間繰越して控除を受けることが可能です。
買い替えで譲渡損失の軽減措置を受けるためには、新居の敷地面積や買い替え期間の制限、10年以上の住宅ローンを組むことなどの適用要件があります。
買い替えなしで利用する場合は、売却前に10年以上の住宅ローンが残っていること、売却価格が住宅ローンの残債を下回っていることなどが適用要件です。
譲渡所得税を支払うタイミングは？
不動産売却によって譲渡所得がプラスの場合や軽減措置を受けるためには、確定申告をおこなわなければなりません。
確定申告は不動産売却の翌年、2月16日から3月15日の間に自宅住所を管轄する税務署でおこないます。
必要書類は税務署で入手するか、国税庁のホームページで書類を作成することも可能です。
譲渡所得税のうち所得税は確定申告と同時期に支払います。
また確定申告時に振替手続きをすることによって、4月頃に引き落としにすることも可能です。
住民税については確定申告をすれば改めて手続きをする必要はなく、5月以降に送付される納付書に従い納税します。
まとめ
今回は、自宅売却時にかかる譲渡所得税の税率や軽減措置について解説しました。
譲渡所得税とは、不動産売却で売却益を得た際にその所得に対して課税される税金で、所有期間により税率が異なります。
また自宅を売却した際は、譲渡所得税の軽減措置を利用できる場合があります。
自宅を売却した際は譲渡所得税の軽減措置を利用し、節税対策をおこないましょう。
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