不動産売買の契約前には、重要事項説明書の読み合わせがおこなわれます。
重要事項説明書には普段聞き慣れない法律用語などが書かれているため、内容を見ても難しく感じる方が多いのではないでしょうか。
今回は重要事項説明の概要や、事前に確認しておきたいポイントについてご紹介します。
最近普及しはじめているIT重説についてもご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
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そもそも重要事項説明とはどのような役割を持つものなのでしょうか。
ここでは、重要事項説明の概要について解説します。
重要事項説明とは？
重要事項説明とは宅地建物取引業者が買主・借主に対し、宅地建物取引業法第35条の規定に基づいた重要事項を説明することです。
買主が間違った認識で不動産購入をして損害が生じることを防ぐため、重要事項を説明することが法律で義務付けられています。
不動産売買契約時の重要事項説明では、次のような決まりが設けられています。
重要事項説明がおこなわれるのは売買契約締結前
重要事項説明は売買契約前におこなわなければならないという決まりがあります。
重要事項説明の内容をよく理解し納得した上で、契約へと進むことが大切です。
宅地建物取引士が重要事項説明をおこなう
重要事項説明は、必ず宅地建物取引士がおこないます。
説明をする宅地建物取引士は重要事項説明の前に、宅地建物取引証を提示しなければなりません。
重要事項説明は書面で交付する
重要事項説明の内容は、書面にして買主に渡さなければなりません。
この書面のことを重要事項説明書といいます。
重要事項説明書には、宅地建物取引士の記名・押印が必要です。
不動産売買契約時の重要事項説明の内容とは？
重要事項説明書には法律用語や専門用語も多く、契約当日に聞いても内容が理解できずに終わってしまう可能性もあります。
そのため、契約締結日前に重要事項説明書のコピーをもらい、事前に内容の確認をしておくことがおすすめです。
以下で、重要事項説明書で注意しておきたいポイントについて解説します。
物件情報や所有者の確認
購入する不動産物件の住所や構造、面積など、募集時の広告と違いがないか確認します。
また登記簿に記録（記載）された事項という欄には、登記簿謄本の内容が記載されています。
売主の名前と登記簿謄本の所有者に相違がないか確認しておきましょう。
売主が住宅ローンなどを利用して不動産を購入している場合は、その物件を担保として金融機関による抵当権の設定がされています。
物件の引き渡しまでに抵当権の抹消がおこなわれる旨が記載されているか確認しましょう。
法令上の制限
途地域や容積、建ぺい率などの法令に基づく建築の制限が記載されています。
一戸建てや土地を購入する際に確認しておきたい項目です。
建替えや増改築時の制限がないか確認しておきましょう。
道路について
購入する物件に接している道路についても確認が必要です。
宅地建物取引業法では、4m以上の道路に2m以上接していなければ建物を建てることができないという建築制限を設けています。
接している道路が4mに満たない場合、再建築時にセットバック（後退）が必要になることもあります。
インフラ整備に関する事項
土地や一戸建ての購入の際は、電気やガス、上下水道などのインフラが整備されている不動産なのか確認しておきましょう。
未設備の場合、いつまでに誰が整備をするのか、その際の負担金の有無や金額についても確認します。
物件の状態
中古住宅や土地の売買では、告知書（物件状況報告書）を作成することが多くあります。
告知書とは物件の状態を買主に報告する書面のことで、重要事項説明書にその内容を記載することもあります。
建物に関する告知書には、雨漏りなどの瑕疵や増改築・修繕の履歴など、売主によって告知される物件の状態が記載されます。
土地の告知書では、土壌汚染や瑕疵の有無や、境界の確定状況などが対象です。
引き渡し後のトラブルを避けるためにも、物件の状態をしっかりと確認することが大切です。
取引条件
契約解除となった場合の、手付金保全措置があるか確認します。
また契約の解除に関する規定についても確認が必要です。
契約の解除にはどのような条件が付くのか、解除したらどうなるのか確認しましょう。
買主の希望で契約解除となった場合は手付金を放棄し、売主の希望で契約解除となれば手付金を倍にして返してもらうことが一般的です。
またローン特約がついている契約では、住宅ローンの融資が下りなかった際に、違約金なしで契約を解除することができます。
不動産売買契約における重要事項説明のIT重説とは？
不動産売買契約における重要事項説明のIT重説について解説します。
IT重説とは？
IT重説とは、パソコンやテレビ、タブレット端末などのITツールを利用して重要事項説明をすることです。
以前は宅地建物取引士が買主と対面で重要事項説明をしなければなりませんでした。
けれども、新型コロナウイルスのまん延にともない、2021年（令和3年）3月30日よりIT重説が可能となっています。
IT環境さえ整っていればどこにいてもIT重説は可能で、画面越しに質問することもできます。
IT重説のメリットとは？
次に、IT重説をおこなう際のメリットについてご紹介します。
遠方にある不動産売買でも現地まで行かずに契約ができる
遠方にある不動産取引の場合、費用や時間をかけて契約場所へ移動しなければなりません。
IT重説では費用や時間をかけずに済むため、買主の負担が減るメリットがあります。
日程調整の幅が広がる
仕事の関係でなかなか時間が取れない、長時間家を留守にできないなど、日程の調整が難しい方もいらっしゃいますよね。
IT重説は移動時間もなく隙間時間におこなうことができるため、日程調整がしやすいメリットがあります。
感染のリスクを抑えられる
電車などの移動がなく人に会わずに済むため、新型コロナウイルスや風邪ウイルスの感染リスクを抑えることができます。
買主がリラックスして重要事項説明を受けることができる
不動産会社でおこなわれる重要事項説明は、緊張のために内容を十分理解できない可能性もあります。
自宅や好きな場所を選ぶことができるIT重説では、買主がリラックスできる環境で重要事項説明を受けることができます。
IT重説の流れ
以下でIT重説の流れをご紹介します。
①売主・買主の同意を得る
売主・買主双方に、IT重説をおこなうための同意を得ます。
その際、内容を十分理解できる程度の映像と音声が整ったIT環境であるかを確認します。
② 重要事項説明書の送付
事前に重要事項説明書を2部買主に送付します。
次にIT重説をおこなう日程を調整がおこなわれます。
③IT重説の実施
IT重説をおこなう前に、映像が視聴できているか、音声は聞き取れているかといった確認がおこなわれます。
買主が画面をとおして説明担当者の宅地建物取引証を確認したらIT重説の開始です。
IT重説が終了したら記名・押印し、重要事項説明書の1部を返送します。
2022年（令和4年）5月18日より、電子化されたファイルに電子署名をおこなうことも可能になりました。
この改正により、今後書面を送付する作業もなくなるかもしれません。
まとめ
今回は、不動産売買契約における重要事項説明について解説しました。
重要事項説明書は事前にコピーをもらい、内容を確認しておくと良いでしょう。
現在はオンラインによるIT重説をおこなうことも可能です。
IT重説は時間や費用がかからず、感染症のリスクを抑えるメリットもあります。
不動産売買契約時には、IT重説の利用を検討してみてはいかがでしょうか。
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