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不動産取引における借地権とは?借地権の種類や特徴について解説

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不動産取引における借地権とは?借地権の種類や特徴について解説

物件探しをしていると、割安な物件の概要欄に「借地権」と記載されていることがあります。
「借地権ってなんだろう」と疑問に思う方も多いのではないでしょうか?
この記事では、不動産取引における借地権の種類や特徴について解説します。
物件を探している方や、借地権付き不動産の購入を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

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不動産における借地権の種類1:旧借地権とは?

不動産における借地権の種類1:旧借地権とは?

はじめに借地権とは何かを理解しておきましょう。

借地権とは?

「借地」とは、他人から借りている土地のことです。
土地を借りた方(借地人)が、地主(土地の持ち主)に対価を支払い、借りた土地を利用する権利のことを「借地権」といいます。
借地権の特徴は以下のとおりです。

●建物の権利は借地人、土地の権利は地主にある
●建物の売却や増改築、建て替えの際には地主の許可・承諾料が必要
●地主に対して毎月地代を支払う必要がある
●契約期間が満了したら更地にして返却しなければならない


借地に建物を建てた場合、建物の権利は自分にありますが、土地の権利は地主にあります。
土地を借りている立場なので、対価(地代)も支払わなければなりません。
建物の増改築や建て替え、売却する際にも地主の許可が必要です。
また、借地には契約期間があります。
更新がなされない場合には、土地を更地にしてから返却しなければなりません。
このように借地権付きの土地は、購入した土地と比べて自由に扱えないという特徴があります。

旧借地権の特徴

借地権は大きく分けて「旧借地権」と「新借地権」の2つがあります。
新借地権については後ほど解説しますので、ここでは旧借地権についてご説明します。
旧借地権とは、現在の「借地借家法」ができる前の「借地法」によって、定められている借地権のことです。
借地借家法は1992年8月に制定されたため、それ以前に土地を借りている場合は旧借地権が適用されます。
旧借地権は建物の構造によって存続期間が定められているものの、更新することで土地を借り続けられるという特徴があります。
存続期間は、木造住宅で30年(更新後の期間は20年)、鉄骨造・鉄筋コンクリートは60年(更新後の期間は30年)です。

借地権の契約更新

旧借地権においては、正当な事由がない限り地主は更新を拒絶できず、基本的には契約が自動更新されます。
これは新法の普通借地権も同様で、更新することで土地を半永久的に借りることが可能です。
一方、新法で新たに制定された「定期借地権」では、期限満了とともに必ず返還しなければならず更新はできません。
このように、借地権の種類によって更新できるかできないかが異なります。
借地権付きの不動産を購入する場合には、借地権の種類を確認することが大切です。
新借地権の具体的な内容については、のちほど解説します。

借地権の相続は可能?

借地権の相続は可能です。
借地人の法定相続人(配偶者や子どもなど)が相続した場合には、地主に許可をとる必要はありません。
特別な手続きも必要なく、地主への報告だけで十分です。
ただし、法定相続人以外が相続する場合には第三者への譲渡となるため、地主に許可をとる必要があります。

不動産における借地権の種類2:普通借地権とは?

不動産における借地権の種類2:普通借地権とは?

新法によって制定された借地権を「新借地権」と呼びます。
新借地権は、普通借地権と定期借地権の2つに分けられます。
少しややこしいので、以下のように考えると良いでしょう。

●旧借地権:1992年8月以前の法律に基づいている借地権
●新借地権:1992年8月に制定された「借地借家法」に基づいている借地権で、普通借地権と定期借地権の2種類に分けられる


定期借地権は、新法の「借地借家法」で新たに制定された借地権です。
普通借地権は、新法において定期借地権に該当しない借地権のことを指します。
旧借地権と普通借地権は、存続期間が異なること以外ほぼ違いはありません。
一方、定期借地権は、旧借地権と異なる点がたくさんあります。
はじめに普通借地権の特徴を確認してみましょう。

更新が可能

普通借地権は、更新を前提とした借地権です。
存続期間は一律30年で、更新することで土地を半永久的に借りられます。
建物の構造によって存続期間が異なる旧借地権とは違って、普通借地権では構造による区別はありません。
なお、地主と借地人との間で30年を越す長い存続期間を設定している場合では、その契約内容が優先されます。
更新する場合には、最初の更新を20年、2回目以降の更新では10年とすることが一般的です。

建物が朽廃した場合にも残存期間中の権利は保護される

存続期間を定めていない場合、旧法では建物が朽廃すると借地権も消滅します。
一方、新法では建物が朽ち果ててしまっても、残存期間中の権利が消滅することはありません。
また、火災などによって建物が滅失した場合の再建築に関しては、更新後であれば地主が借地人に対して契約解除を要求できます。
地主の許可を得ずに、契約期間を超過して存続するような建物を再建した場合も同様です。
旧法では建物が滅失した場合でも、地主が異議を申し出ない限り借地契約は解約できませんでした。
賃借人の権利が重視され地主側に不利な面が多かった旧借地権ですが、新法では地主の権利も考慮されるようになっています。

不動産における借地権の種類3:定期借地権とは?

不動産における借地権の種類3:定期借地権とは?

続いて、新法にて新たに制定された「定期借地権」について解説します。
旧借地権や普通借地権との大きな違いは、更新ができないことです。
契約期間満了と同時に、建物を解体して地主へ返還しなければなりません。
定期借地権は、一般定期借地権・事業用定期借地権・建物譲渡特約付借地権の3つに分けられます。
それぞれの特徴を確認していきましょう。

一般定期借地権

存続期間は50年以上で、用途制限がない定期借地権です。
契約更新や建物買取請求権などは認められず、期間満了とともに更地にして返還する必要があります。
書面にて契約を交わすことを条件としており、書面なしで結んだ契約は無効となります。

事業用定期借地権

事業用の建物所有を目的とする借地権で、存続期間は10年以上50年未満と定められています。
住居用の建物は建築できません。
一般定期借地権と同様に、期間満了とともに更地にして返還する必要があります。
公正証書にて契約を交わすことを条件としており、公正証書なしで結んだ契約は無効となります。

建物譲渡特約付借地権

期間満了とともに、地主が建物を買い取ると約束したうえで契約を結ぶ借地権です。
存続期間は30年以上で、地主が建物を買い取った時点で借地権は消滅します。
地主が建物を買い取ったあとも、借地人が住み続けるのを希望する場合は、賃貸借契約を結ぶことで可能となります。

借地権の種類を正しく理解して物件探しをすることが大切

上記のように借地権にはさまざまな種類があります。
それぞれに異なる特徴があるため、借地権付きの不動産を検討する場合には、種類についても理解しておくことが大切です。
たとえば定期借地権では、存続期間が終了すると同時に更地にして返還する必要があるため更新はできません。
長い期間住み続けたい、できるかぎり長く建物を使用したいなどであれば、普通借地権を検討すると良いでしょう。

まとめ

借地権付きの不動産は、土地購入代がかからず、安くで住宅を購入できるというメリットがあります。
借地権の種類によっては更新ができず、長く住み続けることができない場合もあるので注意が必要です。
借地権付きの不動産を購入しようか検討中の方は、借地権の種類にも着目するようにしましょう。
物件探しでお悩みの方は、ぜひお気軽に弊社までご相談ください。

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