近年、「長期優良住宅」の普及も進み、耳にすることも多くなってきました。
一定の基準を満たすことで、税金面や金利面での優遇を受けられるため、憧れている方も多いのではないでしょうか。
しかし、実際に検討する際は、注意点も理解しておかなければなりません。
そこで今回は、長期優良住宅についてご説明したうえで、購入するメリットやデメリットについてもご紹介します。
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「長期優良住宅」とは何を基準に決められているのでしょうか。
ここでは、長期優良住宅の仕組みや基準についてわかりやすく解説します。
長期優良住宅とは
長期優良住宅とは、長期にわたって優良な状態を保つことができる住宅のことをいいます。
「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に基づき認定しています。
2009年6月より新築を対象に、2016年4月より既存住宅の増築や改築を対象に認定が開始されました。
認定基準
認定を受けるためには、さまざまな基準をクリアしなければなりません。
長期優良住宅の認定基準は主に4つです。
1つ目は、長期に使用するための構造や設備を有していること、2つ目は、居住環境などへの配慮をおこなっていることとされています。
3つ目は、一定面積以上の住戸面積を有していること、4つ目は、維持保全の期間や方法を定めていることが主な基準です。
ただ、これだけではわかりにくいと思いますので、続いて詳細を解説します。
まずは、通常想定される自然条件や維持管理条件のもとで、構造躯体を3世代にわたり継続使用するために必要な「劣化対策」がされているかどうかです。
そして、「耐震性」においては建築基準法レベルの1.25倍の地震力に対し倒壊しない、または免震建築物であることとされています。
極めてまれに発生する地震に対しては、損傷レベルの低減を図ります。
また、「維持管理・更新の容易性」として、構造躯体などに影響を与えることなく、配管の維持管理がおこなえることも条件のひとつです。
これはマンションのみになりますが、「可変性」において躯体天井高が2.65m以上とされています。
マンションの共用部分の「バリアフリー性」においては、階段で事故が起きにくくするため、段のある箇所に手すりを設けたり、共用廊下や階段の幅に一定以上のスペースを確保したりするのも含まれています。
住宅性能表示制度では、「省エネルギー対策」として等級4の基準に適合しなければなりません。
「居住環境」も関係しており、良好な景観の形成や居住環境の維持・向上に配慮する必要があります。
さらに、「住戸面積」は原則として、床面積の合計が一戸建てで75㎡以上、マンションでは55㎡以上でなければなりません。
両者ともに、少なくとも1つの階の床面積が40㎡以上とされています。
最後に「維持保全計画」として、建築時から将来を見据えた定期点検や補修などの計画が策定されていることが条件です。
こうみると、難しいように思えるかもしれませんが、一般的に「良い家」を等級や基準値という明確な基準を決めて判断しているだけになります。
項目数が多いのは、複数の評価軸を持たなければならないからです。
たとえば、耐震性に優れていても、断熱性が低い場合は優良住宅とは言えません。
これらの基準をクリアした住宅を優遇することで、日本全体に優良住宅を増やしていくという制度です。
長期優良住宅を購入する際のメリットとは
長期優良住宅の認定を受けると、さまざまな減税措置が受けられるのが大きなメリットです。
しかし、それぞれに期間が定められているため注意しなければなりません。
ここでは、主な減税措置を4つご紹介します。
住宅ローン減税
住宅ローンを借りて家を購入または建築した場合、年末時点のローン残高のうち0.7％が所得税や住民税から13年間控除されます。
控除限度額は、一般住宅で3,000万円で、優良住宅であれば5,000万円となります。
納税額が控除額の上限となるため、すべての方が上限までの控除を受けられるというわけではありませんが、一般と比較すると2,000万円増える点は大きなメリットといえるでしょう。
たとえば、上限までローンを借りて10年間で返済した場合は、最大182万円ほどの差が生じます。
ただし、2025年末までに入居した場合に限られるため注意が必要です。
不動産取得税
不動産取得税とは、不動産購入時に支払う税金のことで、一般住宅は課税標準から1,200万円、優良住宅は1,300万円まで控除されます。
期限は2024年3月31日までです。
登録免許税
登録免許税とは、不動産の購入時や新築時に所有権を登記する際に支払う税金のことをいいます。
一般住宅の税率は、保存登記で0.15％、移転登記で0.3％ですが、優良住宅は保存登記0.1％、移転登記0.2％と税率が引き下げられます。
たとえば評価額が5,000万円だった場合、一般住宅の保存登記は5,000万円×0.15％＝7万5,000円です。
優良住宅の場合は5,000万円×0.1％＝5万円となり、2万5,000円の差が出ます。
期限は不動産取得税と同様、2024年3月31日までです。
固定資産税
固定資産税とは、不動産の所有者が支払う税金のことをいいます。
新築時は税額が2分の1に減額され、期間は一般住宅で3年間、優良住宅で5年間に延長されます。
長期優良住宅を購入する際のデメリットとは
上記では、魅力的なメリットについてご紹介しましたが、気を付けていただきたい注意点も存在します。
ここでは、デメリットを4つご紹介します。
着工に時間がかかる
一般の住宅と比較すると、着工に1週間〜1か月程度かかる場合があります。
なぜなら、建築確認申請をおこなう公共団体に認定を受けてから、着工しなければならないからです。
審査を早くするように促すことはできませんが、申請書類の作成や手続きがスムーズに進むと時間を短縮できる可能性があります。
そのため、優良住宅の建築経験が豊富な住宅会社は、比較的スムーズに進む傾向にあります。
メンテナンスが必要
建築し入居した後もメンテナンスが必要です。
建築前に提出した「維持保全計画」に沿って点検し、必要に応じて修繕しなければなりません。
この維持安全を怠った場合は、認定を取り消される可能性もあるため注意が必要です。
しかし、快適で安全な住宅を維持するためには必須であるため、必要経費と考えられるでしょう。
申請費用がかかる
申請や審査をおこなう際に費用が発生します。
所轄の行政庁によっても異なりますが、5〜6万円程度が相場です。
また、申請書類は住宅会社や工務店が作成してくれるため、これらの手数料を含めると20〜30万円程度が一般的です。
減税措置や優遇なども受けられますが、年収によっては恩恵を感じられないこともあるため、建物の資産価値を目的として取り入れるのも良いでしょう。
建築費用がかかる
基準を満たすためには、建築費用が多くかかる可能性があります。
耐震性や快適性をクリアしなければならないため、建築構造や材質、人件費などがコストが増える主な要因です。
まとめ
長期優良住宅とは、長期にわたって優良な状態を保つことができる住宅をいい、認定を受ける際はさまざまな基準をクリアしなければなりません。
住宅ローン控除や固定資産税などの減税措置が受けられるのが大きなメリットで、着工に時間がかかったり、申請や建築に費用がかかったり、メンテナンスが必要だったりする点がデメリットです。
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