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マンションの修繕積立金とは?目的や管理費との違いについて

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マンションの修繕積立金とは?目的や管理費との違いについて

マンションを購入するときに知っておきたいのが「修繕積立金」です。
住宅ローンや管理費など毎月支払わなければいけない諸費用はたくさんありますが、長期修繕計画に基づく大規模修繕など特別な維持や管理、修繕に充てる修繕積立金は、その物件の価値にも繋がります。
購入前にきちんと理解しておくことで失敗しにくいでしょう。
購入を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

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マンションの修繕積立金とは?目的と管理費の違い

マンションの修繕積立金とは?目的と管理費の違い

マンションを購入すると、住宅ローンをはじめ管理費や修繕積立金が必要になります。
これらは毎月支払うことになりますが、管理費と修繕積立金は住宅ローンの返済額よりも高くありません。
しかし修繕積立金に関しては値上げするといわれているので、その辺も含めてマンションを購入する際は十分理解しておきましょう。
まずは、修繕積立金の目的と管理費との違いについて解説します。

修繕積立金とは

分かりやすくいうと、建物や資産価値を保つために必要な維持管理費になります。
別途「管理費」というものがあるため「2つの違いは?」と疑問に感じている方もいると思いますが、修繕積立金は大規模修繕など特別な維持や管理などに用いられる費用を指します。
マンションの老朽化を防ぐために欠かせない費用として、一般的に下記のようなものが挙げられます。

●一定年数ごとにおこなう修繕費
●不測の事故で必要になる費用
●敷地や共用部などの変更に用いられる費用


マンションは、自分の敷地と居住者が共有する部分に分けられます。
修繕積立金は、共有部を修繕したり変更・処分したりするときに用いられ、所有者全体の利益のために欠かせません。
もっと分かりやすくいうと、修繕積立金とは「マンションの老朽化を防ぐため」の費用です。

管理費との違い

マンションを維持・管理するために欠かせない費用ということで、管理費との違いがよく分からないという方もいるでしょう。
管理費とは、修繕積立金と同じように維持・管理・修繕で用いられます。
基本的な目的は同じですが、違うのは日々の保守点検等をおこなうときに用いられるのが管理費、長期的修繕計画等に用いられるのが修繕積立金というわけです。
管理費の内容は、「管理委託費」「各種保険料」「共用設備の光熱費」「植栽維持管理費用」などが挙げられます。
他にも、「駐車場維持管理」「管理組合運営費用」や消耗品等の軽微な修繕費用も含まれます。
2つのうち、とくに重要なのは修繕積立金です。
管理費に関してはマンションによって差がありますが、修繕積立金に関しては数年もしくは数十年に一度単位で必要になるお金なので、いかに緻密な資金計画ができているかがポイントになります。
マンションを購入するうえで資金計画がきちんとできていない物件はマイナスです。
ですので、管理費より修繕積立金をしっかりチェックしておいたほうが安心でしょう。

マンションの修繕積立金が値上げされる理由

マンションの修繕積立金が値上げされる理由

せっかくマンションを購入したのに、建物の老朽化が早く、快適な暮らしができないような物件だとガッカリしてしまいます。
そのためにも維持や管理がきちんと行き届いていることはとても重要です。
しかし、修繕積立金は値上げされます。
販売時は低く設定されていても、5年、10年経つと当初よりも高くなるのが一般的です。
10年経つと経年とともに一気に増額するので、マンションを購入する際は十分理解しておきましょう。

2つの徴収方式がある

積立金には、「均等積立方式」と「段階増額方式」の2つの方式に分けられます。
一般的には段階増額方式で作成されますが、一時金で徴収する均等積立方式が用いられている物件もあります。
もう少し深くご説明すると、段階増額方式は経過とともに増えていく方式で、築年数が古くなるほど高くなります。
先ほど「販売時は低く設定されていても、5年、10年経つと当初よりも高くなる」とご説明しましたが、それは段階増額方式を用いている物件だからです。
購入した時点で必要な修繕資金を負担しているので、将来買い替えや売却を考えている方にはとくに違和感はありません。
しかし、永住を前提に購入している方には負担が大きくなるためデメリットです。
一方で均等積立方式は、国土交通省が推奨している方式になります。
まだまだ少数なので適用している物件は少ないですが、永住する方にはメリットになる徴収方式です。
ただ長期的に値上げされる心配がない一方で、築年数が浅いうちは段階増額方式より割高になるので注意しましょう。
最近は均等積立方式を選ぶ方が増えていると言います。
永住目的でマンションを購入したのであれば、こちらのほうが値上げを気にする必要がなく安心でしょう。

マンション修繕積立金の適正値はどれくらい?

マンション修繕積立金の適正値はどれくらい?

修繕積立金の適性値は、国土交通省が記載しているガイドラインから求めることができます。
そこには、「積立金の額×専有床面積(㎡)+機械式駐車場の修繕工事費×駐車場数÷住戸数」と書かれています。
専有床面積1㎡当たりの積立金の額や修繕工事費はマンション全体の延べ床面積や階数、機種に応じて計算します。
また、国土交通省は令和3年9月に改訂されています。
それも踏まえて、もう少し詳しく適性値について解説します。

マンション修繕積立金のガイドラインとは

ガイドラインは国土交通省が2011年に発表し、もともとは「分譲事業者から提示された積立金の額の適性値について、新築マンションを購入する際の参考」として活用するためのものでした。
また、「見直しの必要性や見直し後の積立金の概ねの適性値について、区分所有者間の合意形成がより促進されるのを期待」して作成されています。
しかし、令和3年9月の改訂では、新築分譲だけでなく既存マンションも活用できるようになりました。
目安となる金額は、実際に長期修繕計画の事例を収集し、それを基に「平均値」と「事例の大部分が収まるような幅」として以下のように示しています。

●自身の居住を目的としている
●長期修繕計画作成ガイドラインに沿って作成されている
●計画期間内に必要な修繕工事費の総額と専有面積当たりの月額単価


ちなみに、機械式駐車場がある場合は、修繕工事費が高くなるため積立金に大きく影響します。
そのためこのタイプの駐車場にかかる積立金は特殊要因として別途加算することになります。

ガイドラインを目安にする際の注意点

ガイドラインはあくまで参考・目安になりますが、その際にいくつかの注意点があります。
改訂に伴い、サンプリングされた物件は84事例から366事例に増えています。
しかし、この366事例のなかにはエレベーターのない物件や超高層マンションも含まれており、平均値だけを参考にするのは少々ズレが生じてしまうでしょう。
そのため、平均値だけでなく物件の大きさや築年数なども考え合わせながら活用しましょう。
たとえば「事例の2/3が包含される幅の高さ」です。
高いほうに属するのか低いほうに属するのかでもずいぶん変わってきます。
また古い工事費単価を採用しているところは差異が生まれやすいですし、計画期間も改訂前とあとでは年数が異なり積立金不足が生じやすいので注意してください。

まとめ

マンションを購入する際は、管理費よりも修繕積立金を重視したほうが良いことが分かりました。
というのも、数年もしくは数十年単位で用いられる積立金のほうが、その物件がいかに緻密な資金計画を立てられているかが知れるからです。
ただし、ガイドライン改訂後は注意点もありますので、そこもチェックしておきましょう。

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株式会社LIFE HOME スタッフブログ編集部

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