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所有者が行方不明の不動産売却をおこなう方法とは?

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所有者が行方不明の不動産売却をおこなう方法とは?

土地や建物を所有している方が行方不明になると、所有者不明となるために通常は売れません。
ただし誰が所有しているかわからなくなっても、いくつか売却のための方法はあります。
その方法とは疾走宣言を受ける、または不在者財産管理人を選ぶのです。
具体的にどのようにして売れば良いのか詳細をお伝えします。

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失踪宣告を受けて持ち主行方不明の不動産を売る

失踪宣告を受けて持ち主行方不明の不動産を売る

誰が持ち主か分からなくなっている建物や土地を売る方法の1つが失踪宣告を受けることです。
失踪宣告とは不動産を持っている方の生死が不明となってから、7年以上経過していると失踪宣言が受けられます。
ただし宣言を受けるためには申立てをしないとならず、申立てが認められてはじめて宣言受理できます。
7年以上経過していると普通失踪と言いますが、もしも戦争や災害で生死がわからないなら、1年経過して受けられる特別失踪が使用可能です。

失踪宣告の申立てについて

申し立てる先は、失踪した本人の本拠地や住まいの地域を管轄する家庭裁判所のどちらかです。
申立て可能な対象者としては、失踪した本人と利害関係のある人であり、配偶者や子どもなどです。
友人や相続権のない親族は申し立てられません。
つまり法律上相続できる人物と言えるでしょう。
発生する費用としては、800円の収入印紙、官報公告料4,816円、そして郵送で使う切手です。
公告料は最初に支払うのではなく、裁判所の指示があってから払います。
申し立てるときには必要書類を用意します。
書類としては申立書、不明となった人物の戸籍謄本と戸籍附票、失踪を証明できる書類、利害関係を証明する書類の5つです。
戸籍謄本と戸籍附票は不明人物の本拠地管轄地域の役所で取り寄せできますが、利害関係がある人物であれば委任状なしで取り寄せ手続きできます。
失踪を証明するには、家出人捜索願出証明や戻ってきた所在不明の郵送物などです。
利害関係を証明するには、申立てをおこなう方の戸籍謄本を用意します。

失踪宣告受理後の流れ

申立てをすると、その後裁判所から失踪宣告が出されて受理となります。
宣言を受けたら10日以内に土地や建物の不明となって持ち主の本拠地、または申立てした人の所在地のどちらかを管轄する役所に届け出します。
届け出るときには審判書謄本、そして確定証明書を用意しましょう。
これらの書類は申立てた家庭裁判所で取り寄せられます。
そして失踪の届け出をおこなうと、手続き完了となり持ち主不明の不動産の登記手続きができます。
名義人を変更して所有者がはっきりすれば不動産売却可能となります。
登記手続きも必要となる書類があるので事前に用意しておきましょう。

所有者行方不明の不動産の売却方法

所有者行方不明の不動産の売却方法

所有者がいなくなり、持ち主がわからない不動産を売却するには先に説明の失踪宣言をおこなうか、次にご説明する不在者財産管理人を選ぶかのどちらかで対応できます。
ただしこれらの対処をしただけでは不動産を売れません。
このどちらかをおこなっただけでは、不動産の名義は行方不明となった人物になっているため売れないのです。
さらにもう一歩対応が必要です。

相続登記をおこなう

法務局に行き土地や建物の所有者を変更しないといけません。
相続登記をおこなうと名義が変更となり、相続した人物の所有物となるので自由に売れます。
法務局に行く前には、登記申請書、不明となった人物の登記謄本や除籍謄本、相続人の登記謄本、相続人の住民票の写しを用意します。
相続人の書類は土地や建物を相続する人全員分を用意しましょう。
代理人が申請するならば委任状も必要です。
相続人が複数人であれば、遺産分割協議書や全員分の印鑑証明書も用意します。
さらに必要なときに固定資産税評価証や遺言書、相続関係図なども提出します。
提出書類に不備があれば再提出となり、なければ法務局から登記完了証が発行されます。
これで相続登記の変更完了です。
ただし相続人が何人もいるときに遺産分割協議が終了していないときは失踪宣言は使えません。
所有者行方不明の土地や建物があれば、早めに対処した方が良いでしょう。
ちなみに行方不明の人物を発見して見つかったときは、失踪宣言の取り消しができます。
宣言取り消し後は、土地や建物は行方不明だった人物に戻ります。
ただしすでに売却が完了していれば、購入者のものとなるので取り戻せません。

行方不明の不動産を放置するリスク

土地でも建物でも所有しているとメンテナンスが必要です。
それは所有者が不明であっても、共有名義になっているなら名義人が管理します。
土地ならば雑草の除去、建物なら修繕や清掃です。
もしもメンテナンスに多額の費用が発生するとしても負担します。
仮に土地や建物を放置すると、雑草が生えて建物は崩れるかもしれず隣人に迷惑をかけます。
何かあれば損害賠償請求を受ける危険も考えられます。
空き家であれば放置していると特定空き家として指定を受けます。
指定されれば固定資産税額が増えるので、税金支払い負担が増えるでしょう。
長い間放置していると、結婚や出産によって相続対象者が増えます。
複数人で所有者不明の不動産を相続しようと思っても、遺産分割協議が上手くいかず相続がスムーズに進まないかもしれません。
放置すればするほど、どんどん相続が大変になるのです。

不在者財産管理人を選んで持ち主行方不明の不動産を売る

不在者財産管理人を選んで持ち主行方不明の不動産を売る

土地や建物の持ち主が不明になってから7年経過しないと失踪宣言は受けられません。
もしも年数が浅いようであれば、不在者財産管理人を選ぶと土地や建物を売れます。
選ばれると家庭裁判所から権限外の許可を受けられるために、持ち主が不明となった土地や建物の不動産売却をおこなえます。
もしも選ぶとなれば、不動産の持ち主であった不明者の住所を管轄する家庭裁判所に申し立てます。

不在者財産管理人の申立てについて

土地や建物の持ち主であった不在者、つまり不明者と利害関係のない人物のみ選出可能です。
不明者の友人や知人、または弁護士などが選ばれます。
もしも弁護士を選んだとすれば、成功報酬は不明となった人物の財産から支払うのが普通です。
ただし申立てをおこなえる人物とは、利害関係のある人や検察官です。
不明となった人物の配偶者や子どもですが、彼らが申立てしなければ検察官がおこないます。
申立てをおこなうときに発生する費用としては、800円分の収入印紙と郵送で使う切手のみです。
ただし不明となった人物の財産を見て、管理費用や不在者財産管理人への報酬などが足りないと判断されると、申立した方が不足分を予納金として支払います。
申立てに必要となる書類は、申立書、不明となった人物の戸籍謄本と戸籍附票、管理人候補となる人物の戸籍附票、不在を証明するための書類、不在者の財産を示す書類、利害関係を示す書類です。
もしも管理人を選ぶとなれば、候補となる人に戸籍附票を用意してもらいましょう。
準備が間に合わなければ、申立後に提出できます。
不在者の財産を示す書類は、不動産登記事項説明書または、預金や有価証券の残高を示す通帳や残高証明書の写しです。
流れを把握してスムーズに手続きしましょう。

不動産売却をおこなうために必要なこと

不在者財産管理人を選んだだけでは売却できず、家庭裁判所から権限外行為の許可を受け取ってはじめて不動産を売れます。
許可をもらうならば家庭裁判所で申立てしましょう。
許可を得るときには、書名照会や事実確認されるときがあります。
もしも照会や確認をするとなれば、管理人として選ばれた方は応じないといけません。
その後権限外行為の許可が下りるので、その後は不動産売却をおこなえます。

まとめ

所有者が行方不明になった不動産売却をおこなうには、失踪宣告か不在者財産管理人の選出かのどちらかで売れます。
不明となってから何年経っているかで、どちらの方法を使えるかわかります。
もしも対応をおこなったあとは相続登記をおこない名義人を変更すれば売却可能です。

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株式会社LIFE HOME スタッフブログ編集部

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