土地を売却する際の査定方法とは？公的評価と道路や形状との関係も解説！

▼ 土地の査定方法に関わる公的評価について
▼ 査定額と前面道路との関係について
▼ 査定額と土地の形状との関係について
▼ まとめ

不動産の売却には大きな額のお金が関わってきますが、ほとんどの方は初めての経験で少なからず不安を持っていることでしょう。
ただ所有する土地にどれくらいの価値があるのかは、初めてであろうが経験者であろうが関係なく関心があるものです。
ではその地価の査定方法やその地価に関わってくる前面道路との関係、また形状などについてまとめてみましたのでご覧ください。

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土地の査定方法に関わる公的評価について

所有する不動産の売却を検討されている方にとって、そこがどれくらいの価格で売れるのかは気になるところですが、ではその査定方法とはどういったものなのでしょう。
土地の査定額は単純に決められるものではなく、さまざまな条件が重なり合って決まるため、その条件について知っておく必要があります。
まず土地には法律や条例などの公法上の規制が設けられていて、エリアごとに建築できる建物の用途や高さなどがこまかく設定され、それが価格に直接関係してきます。
次に利便性についてですが、駅が近いところや近隣にショッピングセンターがあるかどうか、また公共施設があることも価格には大きく影響してくるのです。
また面積も重要な要素となり、たとえばマンションが建てられるほど広い敷地は一戸建てしか建てられないところよりも価格的に有利になります。
ほかにも土地の形状や容積率、接面道路の幅員などいくつもの条件があり、これらを総合的に判断することで価値が決まるわけです。
こうして決まった価格は不動産会社に査定依頼すれば教えてくれますが、その前に自分で調べられる公的評価というものがありますのでご紹介していきます。
まずは公示地価で、これは国土交通省が全国の約2万6,000地点にもなる地価を毎年調査し、1月1日時点での価格を公表しているものです。
この公示地価とともに公的な資料として基準地価というものもあり、こちらは各都道府県が調査した全国2万1,000地点の地価を国土交通省がまとめたものになります。
この2つのデータは、国土交通省のサイトにある土地総合情報システムのページにアクセスすればいつでも見られますので、近隣にその調査地点があれば参考になるでしょう。
次に国税庁が公表している地価として相続税路線価があり、これは道路に面した地価の水準を示したもので、相続税評価額の計算に用いられます。
相続税路線価を調べるには、国税庁が公表している路線価図や一般社団法人資産評価システム研究センターによる全国地価マップを利用すれば良いでしょう。
また取引事例比較法も不動産の査定方法の1つで、これは調べたい土地と条件的に近い近隣の成約事例の中から複数を取り出し比較検討するというものです。
つまり取引事例比較法とは、その周辺の相場がこれくらいだから、この土地はこれくらいが妥当だろうという考え方に基づいた査定方法と言えます。

査定額と前面道路との関係について

査定額を決める1つの要因として容積率があり、この容積率は建物の延べ床面積がその土地に対してどれくらいの割合であるかを示すもので、150%や200％と表します。
この数値が高いということは、それだけ高い建築物が建てられるため、同じ面積であっても、高さがある分利用価値があるとされ地価も高騰する傾向にあるわけです。
そしてこの容積率を決めるのが前面道路の幅員で、住宅であれば幅員に0.4をかけたものが容積率となり、たとえば前面道路が5mの幅員の場合は200％となります。
査定額を決めるものとして次に間口を見ていきますが、単純に考えて間口が広い場合と狭い場合とではどちらが建物を建てるときに便利でしょう。
もちろん間口は広いほうが視認性も良く、駐車スペースも余裕をもって作れるうえ、建物の設計の自由度が上がるため、価値が高くなるのは自然なことです。
逆に間口が狭いと建てられる建物も制限されるうえ、停められる車の台数もせいぜい1台で、そのうえ奥行きが長く前面道路も狭い場合はさらに価値が下がります。
土地は中間画地と角地といった分け方もでき、その土地の一面だけが道路と接している場合を中間画地、二面で接しているところを角地と言います。
ほとんどの住宅は家の前だけが道路に面している中間画地ですが、二面を接している角地は視認性が高いこともあり、住宅よりも店舗向きであるのが特徴と言えるでしょう。
この角地のメリットとしては視認性の高さのほかに、日当たりや風通しの良さも挙げられ、またわかりやすい立地でもあるということで査定額も高くなります。
ほかにも前面の道路が査定額に及ぼす要因として高低差が挙げられ、とくに道路よりも低くなっている場合はその価格が下がる傾向にあります。
その理由として、生活排水を低い場所から道路側にある高い位置にある下水本管に流すためには、ポンプで汲み上げる必要が生じるためです。
逆に高すぎると階段を設置する必要があり、価値を下げる原因となりますが、正確な地価については不動産会社に問い合わせることをおすすめします。

査定額と土地の形状との関係について

不動産の鑑定評価に影響する事柄のことを価格形成要因と言い、このなかには幅員や間口、面積などその土地の情報が含まれています。
これらの要因により鑑定評価は変わってくるわけですが、土地自体の形状が変わることで近隣の相場とかけ離れた評価になることも珍しくはありません。
ではその影響を及ぼす形状についてですが、まずは旗竿地と呼ばれるものがあり、これは公路に接するのが細い路地状の私道のみで、その奥に住宅地があるものです。
その形が旗竿に似ているためこういった呼び方をされ、ほかにも袋地や敷地延長、路地状敷地とも言われ、その特殊な形状ゆえに避けられがちな区域です。
この旗竿地は私道の部分が細すぎると接道義務違反になる可能性もあり、また建築コストも高くなるため、多くの場合周りの相場よりも2～3割程度低くなります。
しかし旗竿地は車や通行人が通ることもなく静かな環境で、お子さまがいるご家庭であれば飛び出しといった危険性も低いというメリットがあります。
ただ相場よりも売り出し価格が低くなるということは、購入希望者からするとそれだけ買いやすくなることでもあり、メリットをアピールすれば売れやすくもなるのです。
鑑定評価に影響を与える形状について次は整形地を見ていきますが、これは長方形や正方形といった一般的によく見かける土地のことです。
この整形地の特徴としては、主に四角形に整形することで、建築の際の規制が少なくなり、また建物自体も立てやすくなるといったものが挙げられます。
一方で三角形などいびつな形状であったり、傾斜があったりと整形されていないものを非整形地と言い、整形地に比べると価格も低くなります。
先に述べた旗竿地もこの非整形地で、一見形状的には建築に不向きと見られますが、アイデア次第で整形地と同じような活用もでき、個性的な物件を望む方におすすめです。
土地の売却の際は、地価を自身で調べるのも良いのですが、あくまでも参考程度にとどめておき、正確な地価については不動産会社に査定依頼してください。