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建築条件付き土地とは?購入時のメリットと注意点などを解説

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建築条件付き土地とは?購入時のメリットと注意点などを解説

マイホームを建てようと考えている方にとって、最初のポイントとなるのが土地探しです。
実は土地には自由に建物が建てられる土地と、制限されている土地があることをご存じでしょうか。
このことを理解しておくことで後々のトラブル防止にもつながっていきます。
ではその制限のある土地の1つである建築条件付き土地とはどういったものなのか、メリットと注意点も併せてご紹介します。

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建築条件付き土地とはどういったものか

建築条件付き土地とはどういったものか

これからマイホームの購入を検討している方は、まず家を建てるための土地を探すことになり、このとき建築条件付き土地といった宅地を目にすることがあります。
土地であればどれもフリープランで好きな建物を自由に建てられると思いがちですが、実際はそうではない土地もあり、その一つがこの建築条件付き土地なのです。
では建築条件付き土地とは具体的にどういったものなのかを見ていきますが、条件ということで建ぺい率や容積率といったことと勘違いされる場合があります。
しかしこの場合の条件とはそういう意味ではなく、一定期間内に指定された住宅メーカーや工務店、建築会社で住宅を建てなければいけないというものなのです。
つまり依頼したい住宅メーカーがあっても、注文住宅で建てたくても、指定されたその建築会社のプランに沿う必要があり、その場合間取りも制限されることがあるのです。
これに対し最近ではフリープランで建てられる土地を建築条件なしと言うようにもなり、土地探しの際はこの条件付きか条件なしかをしっかりと見定める必要があります。
ではこの建築条件について一つずつ見ていきますが、まずは一定期間内については、一般的には3か月以内で、購入後には速やかに建築へと移行しなければいけません。
そのため建物のモデルプランをある程度決めておくことが重要で、また打ち合わせも時間的な無駄を出さないために、事前の準備を怠らないようにしましょう。
次に指定された建築会社での建築ということについてですが、この建築条件付き土地の売主は多くの場合、不動産会社や建築会社となります。
そのため自社での建築や子会社である建築会社や提携する建築会社に仕事を依頼するといった、各社それぞれの関係性がそこにあるのです。
また建設する会社が決まっているということで、そこに建てられる家にはもちろん制限が付き、買主の意向が取り入れられるのはある程度の範囲というのが実情です。
そのため前もって建てられた住宅を購入する建売住宅にイメージ的には近く、それと区別するために売り建て住宅といった呼び方をすることもあります。

建築条件付き土地と建売住宅との違いとそれぞれのメリットとは

建築条件付き土地と建売住宅との違いとそれぞれのメリットとは

マイホームを建てる方法としては主に4つあり、1つめが土地を購入し住宅は自分で探した住宅メーカーや工務店などに依頼して建築するというものです。
2つめは中古住宅を購入するというもので、この場合はそのままの状態で住むという方法と、その建物にリフォームやリノベーションを施して住むという方法があります。
3つめに新築建売住宅を購入するという方法、4つめに建築条件付き土地を購入するという方法があり、この2つは似ているため間違いやトラブルの原因となりがちです。
ではこの2つの違いについてですが、建築条件付き土地は先述のとおり、建築会社が指定されている土地を購入するといったものです。
これに対し建売住宅はすでに建っている新築住宅と土地とのセット商品のことを指し、完成しているその実物を購入することになります。
この2つのそれぞれのメリットについてですが、まず建築条件付き土地のもっとも大きなメリットは、土地が割安で手に入るといった点でしょう。
一般的な土地の場合、その土地の売主としては売却だけで充分な利益を確保する必要があり、建築条件付き土地の場合は建物で利益をだせるため割安にできるのです。
間取りについては自由に設計できる余地があり、部屋数やバリアフリーなどの条件であれば対応はできるため、理想どおりとはいかないまでもそれに近い家は建てられます。
次に建売住宅のメリットですが、やはり価格が安いということが大きな魅力と言え、住宅ローンや頭金などの費用面での負担が軽くなり、その分生活費に余裕が持てます。
この安い理由としては、同じ規格の住宅を何棟も建てるため、そこに使う材料も同じものとなり、まとめ買いできることでコストを抑えられるのです。
ほかのメリットとしては、間取りや内装など実物を確認したうえで購入できるという点で、これにより買った後にイメージと違ったといったことがなくなります。
そして住宅ローンが通れば即入居が可能となるため、転勤や子どもの入学など新居探しを急いでいる方にとっては、とくにメリットが感じられることでしょう。

建築条件付き土地の購入に関しての注意点

建築条件付き土地の購入に関しての注意点

購入の際メリットの多い建築条件付き土地ですが、それでもいくつかの注意点があり、購入後のトラブルや後悔を避けるためにも、そこはしっかりと押さえておきましょう。
まずは期間の問題があり、土地の売買契約締結から建築開始までの期間が一定期間内に制限されるため、間取りや内外装を決めようにも時間が足りないことがあります。
建築条件付き土地は売買契約締結後、決められた期間内に建物の請負契約を結んでいなければ違約金などなく白紙解約ができ、手付金も全額返却されます。
ただ工事請負契約を締結している場合は白紙解除できず、このケースでは手付金の返却も不可能で、工事請負契約の契約金も実費を差し引いた残金のみの返金となります。
こういったトラブルを避けるためには、土地の売買契約と工事請負契約を同じ日におこなわないことが重要で、もしそれをすすめてこられても断ってください。
次に不動産仲介業者が間に入っているケースでの注意点ですが、ここには仲介手数料が発生するため購入が決まればそれを支払わなければいけません。
このときの仲介手数料は土地の売買において支払うものですが、不動産仲介業者のなかには工事請負代金に関しても仲介手数料を請求してくるところがあります。
この仲介手数料はあくまでも土地の契約のみに発生するもので、建物について支払いを求めることは違法となるため、買主としては充分注意すべきことでしょう。
またどうしても希望の住宅メーカーや工務店がある方は、建築条件を外せるかどうかの確認をすることで、条件が緩和されることがあります。
長期間にわたり売却ができず残っている土地は、その売主にとって税金などのランニングコストの問題もあり、経営上の負担が大きいものです。
そのため早急に売却したいと考えている売主もあり、この場合は交渉することで条件を緩和、あるいは外してもらえることがあります。
ただもともと割安な土地ですので、売主としてはある程度の利益の確保は見込みたいため、その分土地の価格に数百万円の上乗せが必要となることは承知しておきましょう。
そして間取りなどの自由度については、やはり指定の住宅メーカーの参考プランが基になるため、小さな変更は可能ですが、大規模な変更は不可能な場合がほとんどです。

まとめ

建築条件付き土地だということを知らずに、あるいは知っていてもその意味がわからないまま購入すると、後々のトラブルになることがあります。
それを防ぐためにも、ここに記してあることは最低限、予備知識として持っている必要があります。
何度も見返してしっかりと理解したうえで、土地探しにのぞんでください。

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株式会社LIFE HOME スタッフブログ編集部

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