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不動産売却時におこなう物件調査とは?種類や流れを解説

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不動産売却時におこなう物件調査とは?種類や流れを解説

不動産を売る際に何から手を付けるべきかわからないと不安に感じるお客様が多いでしょう。
所有している物件に対して物件調査をおこない、結果をよく見ることで、今後の売却活動に対する不安が解消されるでしょう。
今回は不動産売却時によく耳にする物件調査とはなにか、物件の種類によって重視される調査や調査の流れを解説します。

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不動産売却時によく耳にする物件調査とは

不動産売却時によく耳にする物件調査とは

不動産売却時に所有している物件の相場がいくらになるのかを理解している必要があります。
物件調査とは、売却する物件の特徴や詳細情報を集める調査で、物件の適正価格を知るためにも必要な調査となります。
計6種類の調査があり、総合的な観点で物件の価格が見えてくるでしょう。

現地調査・役所調査・法務局調査

現地調査では建物の配置や道路の状況、近隣の環境などの確認が主な調査内容です。
土地の境界が明確であるかどうかを公図と見比べながら確認しますが、公図とのずれがあると、売買契約や近隣とのトラブルが生じやすいです。
地震や台風による災害の被害にあったときに、境界線が明確でなければ補償が受けられない可能性もあります。
建物の状況確認としては、水道が建物まできちんと引かれているか、をチェックします。
不動産の建築方法と土地と接している道路、ライフラインの設備状況がわかるのが役所調査です。
建築方法や道路状況がわかるとリフォーム可能かどうかがわかるため、不動産の売却活動時の販売戦略が立てやすくなるでしょう。
法務局調査とは登記簿謄本に記載されている情報から、所有者の名義がどなたか、抵当権や共有名義の有無を調べます。

市場調査・取引事例調査・ライフライン調査

不動産を売る際は市場の動向によって価格が変動します。
市場調査の内容として、周辺物件の価格にくわえて、どのくらい売却に出されているのか、売り始めたときからいくら値下げしたのかがわかります。
売却価格を設定する際の参考情報になるでしょう。
取引事例調査とは、市場調査と反対に今まで類似した物件で売れた事例がないかを調べて、参考にする方法です。
過去の情報ではありますが、売り出された価格以外に実際に契約が成立した際の価格が調べられますから、最終的な価格がいくらぐらいに収束されるのか予想できます。
ライフライン調査は今後の売却活動にも大きく影響しますから、物件調査のなかでも重要な調査の1つとなります。
ライフラインが一部整備されていないときは、期日までに整備するという条件を付けて売り出されるてしょう。
水道局から得たデータで敷地内に配管が引き込まれているか確認したり、ガスメーターが取り付けられたりしているか詳細にチェックするでしょう。

売却する不動産の種類で物件調査の内容が異なるとは

売却する不動産の種類で物件調査の内容が異なるとは

業者がおこなう物件調査は物件の種類によって、重視するポイントが異なります。
マンションや一戸建て、土地などには何を求められているかによって調査の内容も変わりますから、注意しましょう。

マンションの物件調査の種類

マンションは各部屋の状況を見ていきますが、そのほかにチェックする項目があります。
まずはポストや廊下、駐輪場の共有スペースの清掃が行き届いているかを確認します。
共有スペースは外壁と同様に、マンション管理の質を示すためにも重要な指標ですから、調査時も清潔感があれば調査員から高評価をもらいやすいです。
エレベーターのある建物は定期的にメンテナンスや交換工事をしているか、点検済シールの日付を見ておくと良いです。
次にゴミ収集場所やゴミ捨てのルール、ペット飼育の可否などの管理規約を確認します。
マンションは一戸建てと比べても管理の実態が把握しにくいので、管理規約や管理会社などの確認をする必要があります。
ペットの飼育や喫煙、楽器演奏の可否が気になるお客様も多いため、規約の内容を細かくチェックするでしょう。
最後にバリアフリー環境があるか、設備状況を見ていくのもマンションの物件調査で特有のポイントです。

一戸建てと土地の物件調査

一戸建てはマンションよりも建築の仕方がさまざまですので、構造を調べるところから始まるでしょう。
たとえば、築年数の長い物件で見られる部分として古い建物の基礎があるかどうかです。
築年数が長ければ、建物の老朽化により、家を壊して更地にしている場合が多いので、土地環境の調査に焦点があてられます。
埋没物が残っていると、暇疵に該当するとして価格が安くなりやすい傾向にあります。
さらに、マンションやアパートといった場合は境界線の重要性が下がりますが、一戸建てや土地を調査するときは、境界線が重要視されやすいです。
そのほかに、建て付けや雨漏り、接道状況の確認も、一戸建ての調査が重要とされる項目でしょう。
なかでも道路との接し方によって税金の価格が変動しますから、入念に見ていきます。
土地の現地調査ではハザードマップによる調査をします。
とくに海や川に近い場所ですと、洪水や液状化の被害を受けやすいので、安全に暮らせる場所かを見るためにも必要な調査です。

不動産売却時におこなう物件調査の一連の流れ

不動産売却時におこなう物件調査の一連の流れ

物件調査の種類を詳しく述べましたが、どのような流れなのか、必要なものがないか気になるお客様もいるでしょう。
いざ調査を依頼したときに流れを理解しておくと今後の流れがスムーズに進みやすいです。

持ち主へ聞き取り調査

売主への聞き取り調査をはじめにおこなうでしょう。
質問内容として、住宅ローンの残高や税金の滞納の有無、法定相続人がいるかなどです。
不動産に関する基本的な情報を収集し、今後の調査が必要なものと不要なものへと仕分けしていく流れとなります。
なかでも、住宅ローンの残高がある場合は、抵当権が設定されている場合が多いので、抵当権抹消の手続きをしなければなりません。
抵当権がある状態でも売却可能ですが、抵当権がある状態で購入する方は少ないため、抹消手続きを終えたほうが良いでしょう。
また、マンションを売る方は管理費と修繕積立金の支払い状況を確認すべきです。
滞納している状態で売買契約した場合、滞納した分が新しい所有者へ請求されることがあり、買主がその事実を知らず購入しトラブルになるケースがあります。
滞納しているものがあれば支払いを済ませるか、管理会社へ相談しましょう。

必要な調査を実施

聞き取り調査をしたあとに、必要に応じて追加調査をします。
騒音やにおい、近隣にある施設に関する情報は現地に行かないとわからない情報のため、現地調査で詳しく見ていきます。
続いて、法務局調査ならびに役所調査で不動産の公式情報や建築方法の確認です。
建築基準法や都市計画法では建築物の高さや容積率に制限がある建物かどうかを調査するでしょう。
もし、制限のある建物でしたら、買主が不動産を買う目的を妨げる要素でないかの確認が大切です。
売却活動の際に制限がある旨を必ず購入希望者へ伝える必要があります。
物件に関するデータを収集したあとの次の流れとして、ライフラインの調査がおこなわれます。
インフラ整備の有無以外に実際に入居したときにかかる費用と手間を調べるのがライフライン調査です。
最後に市場調査と取引事例調査で、類似した物件で取引が成立した事例から、所有している物件の売出価格がいくらになるのかを調整するでしょう。

まとめ

物件調査とは売却したい物件の情報を集める調査で、物件の適正価格を知るためにも重要な調査となります。
マンションや一戸建て、土地などの種類によって重視される調査が異なります。
売主から聞き取り調査をし、不足した情報があれば追加調査をするのが一般的な流れでしょう。

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株式会社LIFE HOME スタッフブログ編集部

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