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不動産売買の「取引態様」を知っておこう!仲介・売主・代理ってなに?

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不動産売買の「取引態様」を知っておこう!仲介・売主・代理ってなに?

不動産売買でよく目にする「取引態様」をご存じでしょうか。
取引態様には「仲介・売主・代理」の3種類があり、どれも不動産売買での不動産会社の立場を明示するものです。
不動産売買をスムーズに進めるためにも、取引様態である「仲介・売主・代理」の特徴をよく理解しておきましょう。

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不動産売買での「取引態様」とは?

不動産売買での「取引態様」とは?

まずはじめに、不動産売買での取引態様について解説します。

取引態様とは?

不動産の売買には、「売主」、「買主」、「不動産会社」の3名が関係しています。
取引態様とは、「不動産会社」が不動産売買においてどのような立場で、どのように取引に関与するのかを示す言葉です。
不動産会社は、不動産取引の広告を出す際や、お客様に対して、取引態様を明示することが義務付けられています。
取引態様によって仲介手数料の有無などが異なるからです。
取引様態は、不動産売買を安全に進めるために大切な情報といえるでしょう。
お客様にとって知る権利のある情報なので、取引時には必ず確認してください。
ちなみに、不動産会社が明示の義務を怠った場合、業務停止処分を受けることがあります。

取引態様の種類とは?

取引態様には、下記の3つの種類があります。
まずは、3種類の概要を簡単に理解しておきましょう。

仲介
不動産会社が売主と買主の取引を仲介することです。
売主、もしくは買主から仲介手数料をいただくことになります。

売主
不動産会社が売主となって、所有する物件や建築した建物を販売することです。
この場合、仲介手数料は発生しません。

代理
売主からの委託を受け、不動産会社が売主の代わりに不動産販売をすることです。
買主が不動産会社に仲介手数料を支払う必要はありませんが、売主からは代理手数料をお支払いいただきます。

不動産売買の基礎知識!取引態様の「仲介」とは?

不動産売買の基礎知識!取引態様の「仲介」とは?

ここからは、取引態様の「仲介」について解説します。

取引態様の「仲介」とは?

先ほどもご説明したとおり、取引態様での「仲介」とは、不動産会社が売主と買主の間に立って取引の仲介をすることです。
お客様と不動産会社の契約形式を分類するために、「媒介」という表現をすることもあります。
基本的に、「仲介」と「媒介」は同じ意味として認識しておきましょう。
ご存じのとおり、不動産の売買は、法律が関わってくる複雑な取引です。
そのため、専門知識のある不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。
仲介を依頼することで、最後まで安全な取引をサポートしてくれます。
ちなみに、取引態様のなかで1番多いのが「仲介」です。
一般的な取引方法になるので、合わせて覚えておきましょう。

仲介の特徴①決定権はない

「仲介」における不動産会社の立場は、当事者とは異なります。
そのため、不動産会社が売却や購入の決定権、価格の決定権をもつことはありません。
「勝手に価格を変更されていた」となると、取引態様の立場や権利に反する行動になるのです。

仲介の特徴②選択肢が豊富

仲介の特徴は、物件の選択肢が豊富なことです。
偏りなく物件を見ることができるので、自分の気に入った物件を見つけやすくなっています。
多くの物件を見比べたい方は、仲介を選択するのがおすすめです。

仲介の特徴③仲介手数料が発生する

仲介の取引態様では、一連の取引業務への報酬として、仲介手数料をお支払いいただきます。
仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法によって下記のように決められています。

取引価格400万円以上の場合…物件価格の3%+6万円+消費税
上限を超えた請求をされることはありません。
そのため、物件価格さえ分かればおおよその金額が把握できる仕組みになっています。
予算がお決まりの方は、今後の出費を把握するためにも、事前に仲介手数料を計算しておくのがおすすめですよ。

仲介の種類は3種類!

不動産の売却で仲介を依頼する場合、3つの種類があります。
基礎知識として頭に入れておくと、売却時の取引がスムーズに進むでしょう。

専属専任媒介契約
不動産会社1社に専属で仲介を依頼する契約です。
1週間に1回の業務報告が義務付けられているので、売主が状況を把握しやすくなっています。
不動産会社とのやり取りも密接になるので、よりサポートを受けやすい契約です。
ほかの不動産会社への同時依頼や、自分で買い手を探す行為は禁止されています。

専任媒介契約
専任媒介契約とは、自分で買い手を探すことができる契約です。
ただし、ほかの不動産会社への同時依頼は禁止されています。
自分で探しながら、不動産会社にもお願いしたい方におすすめです。
業務報告は2週間に1回なので、「専属専任媒介契約」に比べると不動産会社の活動状況を把握しにくくなっています。

一般媒介契約
複数の不動産会社に仲介を依頼できるのが、一般媒介契約です。
自ら買い手を探すこともできるので、自由度が高い契約となっています。
しかし、業務報告の義務がないため、不動産会社との関係が浅くなりやすい契約です。
手厚いサポートを受けて、不動産会社の活動報告を把握したい方にはおすすめできません。

不動産売買の基礎知識!取引態様の「売主・代理」とは?

不動産売買の基礎知識!取引態様の「売主・代理」とは?

最後に、不動産売買における取引態様の「売主・代理」について解説します。

取引態様の「売主」とは?

不動産売買において不動産業会社が「売主」となる取引態様です。
新築マンションや新築戸建てなどの事業をおこなう不動産会社が、この取引態様を取っています。
不動産会社との直接取引になるので、仲介手数料は発生しません。
しかし、取引態様が「売主」の不動産売買は、物件を見つけにくいデメリットがあります。
物件数が多い「仲介」に比べると、物件情報が限定的になり、思いどおりの物件に出会えない可能性が高いのです。
急いで物件を決めたい方や、多くの物件を見比べたい方にはおすすめできません。

お得とは限らない
仲介手数料がかからないからといって、必ずしもお得とは限りません。
仲介手数料分、もしくはそれ以上の金額が物件価格に上乗せされている可能性があります。
「仲介手数料がないからお得」と考えるのではなく、物件に対して価格がふさわしいのか見極めることが大切です。
ほかの物件と比較する際は、「トータルコストが見合っているのか」というポイントで見比べるようにしてくださいね。

取引様態の「代理」とは?

不動産売買において、売主から委託を受けた不動産会社が売主の代わりに不動産販売をする取引態様です。
新築マンションの場合、売主の関連会社が「代理」をおこなうケースが多くなっています。
代理の不動産会社は、広告などの販売活動だけでなく、契約までの一連の手続きをおこないます。
代理の不動産会社と結んだ契約は、法律上「買主」と「売主」が直接契約するのと同じ効果をもっているのです。
そのため、「代理で大丈夫なのか」と不安を抱く必要はありません。
また、代理の場合、仲介手数料が発生することはなく、売主から「代理手数料」をいただくことになります。
仲介ではなく、あくまで売主の代理として取引をおこなっているからです。
しかし、取引内容によっては手数料が発生するケースもありますので、事前に不動産会社に確認しておきましょう。

まとめ

以上、不動産売買での「取引態様」について解説しました。
取引態様は、お客様が知っておくべき大切な情報です。
「仲介・売主・代理」の3種類の特徴をよく理解して、不動産の売買契約をスムーズに進めましょう。
不動産のお取引についてご相談がある方は、ぜひ一度弊社までご連絡ください。

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