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中古マンション選びのポイントとは?長く住めるマンションを購入しよう!

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中古マンション選びのポイントとは?長く住めるマンションを購入しよう!

後悔しない中古マンション選びのためには、意識していただきたい大切なポイントがあります。
当記事では、中古マンション選びのポイントとして、「耐震基準」、「マンション管理」、「修繕積立金」について解説します。
中古のマンション購入でお悩みの方は、ぜひ参考にしてください。

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中古マンション選びのポイント①耐震基準

中古マンション選びのポイント①耐震基準

中古マンション選びのポイントの1つ目は、「耐震基準」です。
地震の多い日本ですが、耐震基準を満たしていることで安心して生活をおくることができます。
それだけでなく、耐震基準は中古マンション購入時の資金計画に大きな影響を及ぼす大事なポイントなのです。

耐震基準とは?

耐震基準とは、地震が発生しても建物が崩壊しないよう、耐久構造の基準を示したものです。
1950年に建築基準法で、「日本の建物は耐震基準を守らなければならない」と決められています。
耐震基準は大きな地震が発生するたびに改正されており、建物の耐震制度は年々進化しているのです。

新耐震基準と旧耐震基準

1981年6月に耐震基準が改正され、「震度6強~震度7の大地震でも倒壊しない建物」が新しい耐震基準となりました。
改正前の基準を「旧耐震基準」、改正後の基準を「新耐震基準」と呼んでいます。
改正の理由となったのは、宮城県沖の大地震です。
マグニチュード7.4の地震で、旧耐震基準の多くの建物が倒壊しました。
この大地震を経験し、建物の耐震制度を強化した「新耐震基準」へと改正されたのです。
つまり、中古マンション選びの際は「新耐震基準」のものを選ぶことで、より地震に強い建物に住むことができるのです。

中古マンションが「新耐震基準」か確認するポイントとは

検討している中古マンションが「新耐震基準」で建てられたものなのか確認するためには、建築確認申請が受理された日をチェックする必要があります。
建築確認通知書の発行日をチェックすればわかるので、発行日が「昭和56年6月1日以降」になっているか確認しましょう。
「昭和56年6月1日以降」であれば、新耐震基準で建てられていることになります。
中古マンション選びのポイントとして覚えておいてくださいね。

中古マンション選びで「新耐震基準」を選択するメリット

中古マンション選びで「新耐震基準」を選択するメリットは、地震に対する安全性だけではありません。
「新耐震基準」の建物を選ぶことで、資金面のメリットがあるのです。

住宅ローンの減税に関係する
住宅ローンの減税を受けるためには、耐震制度が確保されている必要があります。
つまり、新耐震基準を満たしていれば、築年数に関係なく住宅ローンの減税を受けることができるのです。
その際には、耐震基準を証明する「耐震基準適合証明書」が必要になります。
資金面を意識する方にとっても、中古マンション選びで耐震基準を意識するのは大切なポイントになるのです。

中古マンション選びのポイント②マンション管理

中古マンション選びのポイント②マンション管理

中古マンション選びのポイントの2つ目は、「マンション管理」です。
マンション管理が適切におこなわれているかは、今後の暮らしやすさに関わる大切なポイントとなっています。
ここからは、中古マンションが適切な管理をおこなっているか、チェックするポイントをご紹介します。

チェック項目①共用部分の劣化はないか

中古マンションを内見した際に、共用部分の劣化具合をチェックしましょう。
中古マンションの共用部分とは、下記のとおりです。

●エントランス
●自転車置き場
●ゴミ置き場
●外部廊下


共用部分の劣化具合によって、修繕がしっかりおこなわれているのか確認をすることができます。
築年数が近い中古マンションの劣化具合を見比べて判断するのもおすすめの方法です。
また、自転車置き場、ゴミ置き場の使い方を見て、中古マンション全体のモラルを確認することができます。
管理がしっかり行き届いているのであれば、共用部分の使い方について管理会社が注意喚起をおこなっているのです。
「ここで暮らしていく」ことをイメージしながら、共用部分をチェックしてみてください。

チェック項目②管理費の金額

管理費がマンションの規模に合っているかは、中古マンション選びの大切なポイントです。
金額が少ないために、適切な管理ができていないマンションもあります。
とくに注意したいのが、滞納者の有無です。
滞納者が多いと、不平等なだけでなくマンション全体の管理費が少なくなってしまいます。
中古マンションを購入する前に、滞納者が多くいないか確認しておきましょう。

チェック項目③理事会の開催回数

理事会の開催回数を確認するのも、中古マンション選びの大切なポイントです。
理事会では、決済や住民からの声について一定人数で話し合いがおこなわれます。
国土交通省によると、望ましい理事会の開催頻度は「1か月に1回」です。
なるべく理事会の開催頻度の多いマンションを選ぶようにしましょう。

チェック項目④イベントの有無

住民同士のコミュニティの場として、イベントを開催するマンションもあります。
住民同士のコミュニティが強いと、防犯面でのメリットがあるのです。
内見の際にマンションの掲示板をチェックして、イベントが開催されているか確認してみると良いでしょう。

中古マンション選びのポイント③修繕積立金の金額

中古マンション選びのポイント③修繕積立金の金額

中古マンション選びのポイントの3つ目は「修繕積立金の金額」です。
修繕積立金は、安ければ良いものではありません。
将来の大規模修繕のために、適切な修繕積立金が設定されているか確認するのが大切です。

修繕積立金を確認する方法とは

修繕積立金を確認するためには、「重要事項に関わる調査報告書」を見せてもらいましょう。
修繕積立金だけでなく、大規模修繕工事の予定や値上げの予定が記載されています。
修繕積立金がマンションの規模に適しているのか、将来的な大規模修繕工事の予定は計画的か、合わせてチェックしてください。

修繕積立金の適正額とは

あくまで目安ではありますが、100戸前後のマンションの場合は「200円/㎡」、タワーマンションの場合は「300円/㎡」が適正金額となっています。
後ほど解説しますが、修繕積立金は5年ごとに増額するケースがあり、大規模修繕の際には一時金を徴収することもあります。
そのため、築年数の古い中古マンションの場合、修繕積立金が高くなることもあるでしょう。

修繕積立金の値上げを見極める

修繕積立金には、「段階増額積立方式」と「均等積立方式」があります。
段階増額積立方式は段階的に修繕積立金が増加していく方式で、多くの管理会社が適用している方法です。
段階増額積立方式の中古マンションを購入する際は、将来的な修繕積立金の予定金額を確認しておくことが大切です。
将来的なことも考え、修繕積立金が値上げしても資金不足にならないか、資金計画を徹底しましょう。
均等積立方式の場合は、修繕積立金が値上がりするリスクが低くなっています。
毎月の金額を高めに設定することで、早い段階で修繕費用を貯めておくことができるのです。
均等積立方式の中古マンションであれば、毎月の支出が変動することがないので、安定した資金計画を立てることができるでしょう。

築古で修繕積立金が安い中古マンションには注意しよう!

築年数が古いのにも関わらず、修繕積立金が安い中古マンションは、将来的に修繕費用が不足するリスクがあります。
値段にこだわるのではなく、適切な修繕がおこなえる金額設定なのか、よく確認することがポイントです。

まとめ

中古マンション選びのポイントを3つご紹介しました。
「耐震基準」、「マンション管理」、「修繕積立金」の3点は、長く住み続けられるマンションか見極めるための大切なポイントです。
購入後に後悔しないためにも、早い段階で確認しておくと良いでしょう。

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