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土地の購入や売却におけるトラブルになりやすい地下埋設物の種類

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土地の購入や売却におけるトラブルになりやすい地下埋設物の種類

不動産の購入や売却を考えたとき、その土地がどんな土地なのか、または問題のある土地なのではないかと気になる方もいらっしゃるでしょう。
そのなかでも地下に埋まっているものは見ただけでは分からず、工事が始まってから判明することが多いので、のちにトラブルになるかもしれません。
そこで土地の購入や売却に影響が出る地下埋没物について、種類に分けてご紹介します。

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放置すると土地の大きな問題になりうる産業廃棄物とは

放置すると土地の大きな問題になりうる産業廃棄物とは

近年、ニュースなどで話題に出ることの多い産業廃棄物ですが、これは処理業者に限ったことではありません。
ほとんどの土地は元々、別の建物が立っていたケースが多いです。
その建物を解体したときに出るものについて、解体業者が適切に処理をせず産業廃棄物として地中に埋めてしまうことが考えられます。
では具体的に、産業廃棄物とはどのようなものを指すのでしょうか。
産業廃棄物と決められているのは、法で定められた6種類と、政令で定められた14種類を合わせた20種類です。
具体的には工場などから出た汚泥や廃油、廃プラスチックやゴムくず、金属くずなどが挙げられ、一般の土地に関してよくあるものとしては、前に建っていた建物の残留物であるコンクリートやレンガ、瓦の破片や、鉄骨、ガラスなどが多く見られます。
さらには下水道管や、基礎工事に使われた杭がそのまま残されていたといったケースも見られました。
また、前の住人が不要になったものを庭に埋めていたという事例もありました。
購入者側からすれば、購入したあとに判明すると大規模な地盤改良工事をしなければならず、掘り起こして産業廃棄物を取り出し、また埋め戻すという作業が必要です。
そのため、撤去費用は高額になると考えられます。
こうした場合、買う側は撤去にかかった費用を売主に請求したいと考えるでしょう。
一方の売る側としては契約不適合責任に問われ、損害賠償や契約解除となる可能性があります。
こうした事態を回避するためには、前もって地盤調査をすることがトラブルを防ぐために一番有効であると考えられます。
しかし地盤調査も費用がかかり、売る前にそれを売主が負担するのは現実的ではありません。
そこで売る側も買う側も、産業廃棄物があるかもしれないという前提で売買契約を結ぶ必要があります。
地下埋没物があった場合についてある程度の対処を決めておけば、トラブルに巻き込まれることは少ないでしょう。

知らないと事故になりかねない地下埋没物での危険物とは

知らないと事故になりかねない地下埋没物での危険物とは

地面に埋められているもののなかには、危険がともなうものも多くあります。
さらには私たちが知らないくらい昔に起きたことでも、大きな影響があるかもしれません。
第二次世界大戦では日本に多くの爆弾が投下されました。
その量は約37万トンにもなり、そのうち5%から8%は不発弾であるといわれています。
近年でもまれにニュースなどで不発弾の処理が話題に上がり、撤去作業の様子が映し出されます。
不発弾の処理には特殊な技術と大がかりな作業が必要で、慎重におこなわなければなりません。
これは昔に限ったことではなく、現在でも7,000トン以上の不発弾が残っているといわれています。
限られた土地だけでの話ではなく、日本全国どこにでも起こりうることなのです。
どこにあるかの予想はしづらく、実際に工事が始まってから判明することも珍しくありません。
また構造上の問題で危険物が残りやすいのは、ガソリンスタンドの跡地です。
ガソリンスタンドで提供される大量のガソリンはどこに保管されているか、ご存じでしょうか。
ガソリンスタンドは地下に大きなタンクを埋めてガソリンを保管し、そこから私たちに供給しているのです。
ガソリンは自動車の動力となる非常に重要な燃料ですが、一方で可燃性のある危険物として扱われています。
そんな危険なものが入っているかもしれないタンクが家の下にあったらどうでしょうか。
何かの拍子で爆発が起こるかもしれないですし、安心して日常を過ごせないでしょう。
更地を購入する場合、前にはどんな建物が建っていたのかを調べることは非常に重要だと考えられます。
また、現代において考えておきたい危険な地下埋没物といえば、埋没配管があります。
埋没配管と聞いてまず浮かぶのは、水道管やガス管ではないでしょうか。
現代ではそれだけではなく、電気が通る管も埋められていることが増えてきて、民間の照明だけでなく、公共の場で利用されている道路情報版や道路照明の電線も地下を通っています。
こうした埋没配管が途切れるとライフラインが止まってしまう可能性があり、被害も自分だけでは済まない大規模なものになる恐れがあります。
そのため前もってどのような配管が通っているのかを調査し、資料と実際の土地との照合は欠かしてはなりません。

土地の歴史を知るために重要な手掛かりとなる埋没文化財とは

土地の歴史を知るために重要な手掛かりとなる埋没文化財とは

意外と対処に困ってしまうものに、埋没文化財があります。
埋没文化財とは、石器や土器などの遺跡、古代人の住居跡や炊事場の跡などの遺構のことを指します。
なお年代としては中世までですが、意外にも近代のものでも対象となる場合があり、近代の遺跡だから対象にならないだろうと安心してはいけません。
このような文化財が出土する可能性がある土地は、埋蔵文化財包蔵地と文化財保護法で定義されています。
これは素人では判断しづらいでしょう。
そこで判断材料の1つになるのが、各自治体の教育委員会が作成している遺跡地図・遺跡台帳です。
自治体によってはインターネット上で公開しているところもあり、簡単に閲覧できます。
しかし、資料を見て対象になっていないからと安心してはいけません。
歴史はまだ解明されていない部分が多く、資料に載っていない場所でも埋没文化財がある可能性はあります。
たとえば周辺に遺跡や貝塚があるという伝説があったり、周辺住民に遺跡があると知られていたりと、噂のような話ですら埋蔵文化財包蔵地と判断されてしまうことがあるからです。
では埋没文化財は土地の売買にどのような影響があるのでしょうか。
まず、埋蔵文化財包蔵地と判断された場合、報告するようにといわれています。
さらに、工事の前に発掘調査をおこなわなければなりません。
強制的ではないものの、ほとんど強制的におこなわれているのが現実です。
また、発掘調査にかかる費用は土地を開発する方が支払うと決められています。
発掘調査では平均94万円ほどの費用がかかり、経済的な負担は大きなものです。
さらに建築規制がかけられることも考えられ、希望の家が建てられないといったことも予想されます。
そのため売却の場合には売却価格が下がり、買い手も見つかりづらいでしょう。
また土地を購入したあとに発覚した場合、契約不適合責任に問えるかどうかですが、これは状況によってさまざまな判断が下されます。
想定外の損失を受けたことが考慮されて瑕疵を認められる場合もある一方で、売買時には埋没文化財があることを知らなかったため認められないという事例もあります。
このような事態を避けるためには、前述した資料を閲覧することや周辺環境を把握しておくことが大切です。

まとめ

土地に関わる地下埋没物の種類についてご紹介しました。
土地に埋められているものは見えない部分で、不確かな部分が大きいです。
しかしどの埋没物も、あとから判明すると対処に困るものばかりです。
それを回避しトラブルに巻き込まれる可能性を低くするためには、前もって調査をおこなうことが重要であると言えます。

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