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住宅ローン返済方法である元利金等返済と元金均等返済を徹底解説!

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住宅ローン返済方法である元利金等返済と元金均等返済を徹底解説!

住宅ローン返済方法である元利金等返済と元金均等返済をそれぞれ解説していきます。
どちらの返済方法を選ぶかによって、返済期間や返済総額などが変わってくるので、しっかりと理解したうえで返済方法を選びましょう。
ここの記事では、返済方法による違いと返済額の比較をしていくので、ぜひ参考にせてください。

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住宅ローンを返済するときの元利均等返済とは

住宅ローンを返済するときの元利均等返済とは

まず始めに元利均等返済とは何なのか?またどういったメリット・デメリットがあるのかご紹介していきます。

元利均等返済とは?

毎月一定の金額を返済していく返済方法を元利均等返済と言います。
この返済方法は、利息分と元金それぞれの金額を調整することで毎月の返済額を一定に保ち、住宅ローンの返済完了まで金額が一定になるようにしています。

元利均等返済の仕組み

元利均等返済は、返済時期に合わせて返済する金額の割合を調整することで成立しています。
返済初期は、ローン残債が多く利息が多いため元金の返済額を少なくして、返済後期には利息が少なくなるので元金返済の割合を増やして金額を一定に調整します。

元利均等返済の特徴

元利均等返済では、毎月の返済額が固定である代わりに総返済金額が多くなるという特徴があります。
この返済方法で返済すると、返済初期は返済額の大半が金利分で、元金分の返済がなかなか進みません。
そして、なかなか元金が減らず、金利分への支払い割合が増えて、結果として総返済額が多くなってしまうのです。

元利均等返済独自のルール

元利均等返済をする場合は、「125%ルール」と「5年ルール」というものがあります。
125%ルールというのは、金利が変動して返済額が増えた場合、返済金額は直近で支払った金額の125%までとする決まりです。
この決まりがあることで、金利上昇が起きたときでも支払額が急増することなく返済していけます。
そして、5年ルールというのは、月々の返済額が5年おきに見直される決まりのことです。
この決まりがあることで、5年間ずっと返済額が固定になっており、5年経ったときに金利の状況や残高の金額に合わせて返済額が調整されます。

元利均等返済のメリット

1つ目は、月々の返済が一定であるという点です。
元金と金利分の支払いを調整して返済額が決まっているので、毎月の返済額を考える必要がありません。
また、5年間は返済金額が固定なので毎月の返済計画が立てやすく、出費を管理しやすくなります。
さらに、125%ルールがあることで返済額が急増する心配もないのでこの点がメリットと言えます。
2つ目は、返済初期の返済額を減らせるという点です。
元金均等返済の場合、返済初期に返済額が多くなる特徴がありますが、元利均等返済では毎月固定の金額なので出費を管理しやすくなっています。
とくに、住宅を購入したすぐは出費が重なることが多いので、その時期に出費を減らすことができる点は大きなメリットと言えます。

元利均等返済のデメリット

元利均等返済のデメリットは、返済総額が多くなる点です。
返済金額が一定であることにくわえて、返済期間が長くなるので返済総額が多くなる傾向にあります。
そのため、この点が大きなデメリットとなります。

住宅ローンを返済するときの元金均等返済とは

住宅ローンを返済するときの元金均等返済とは

続いては元金均等返済についてご説明していきます。

元金均等返済とは?

元金の支払いを一定にして返済していく返済方法のことを元金均等返済といいます。
この返済方法では、元金の返済額をずっと同じに保ち、そこに金利分の支払いをくわえた金額が毎月の返済額になります。

元利均等返済の特徴

元金均等返済の場合は、元金の返済額を固定して返済することで元利均等返済よりも短期間で返済できます。。
そして、ローン残債が少なくなると利息が減るので、毎月の返済額も少なくなってきます。
しかし、元利均等返済のように返済額の上限を設けるルールがなく、金利が上昇した場合などは影響をそのまま受けてしまい、返済額が上がってしまいます。
ただ、ローン返済後期になるほど返済金額が減るので、60歳以上までローンの支払いがある人に向いている支払い方法といえるでしょう。
老後は、収入も減るので返済額が少なくなっていくことで生活に与える影響も少なくなります。

元金均等返済のメリット

1つ目は、返済総額が少なくなる点です。
元利均等返済よりも毎月の支払額が多く、返済期間も短いため返済総額が少なくて済みます。
2つ目は、返済が進むにつれて返済金額が減る点です。
先ほどもご説明したように、老後になると稼ぐ力も落ちてきて住宅ローンの返済で生活が苦しくなることも考えられます。
しかし、元金均等返済では返済後期になると月々の支払いも減るため出費の心配もいりません。

元金均等返済のデメリット

1つ目は、返済初期に支払いが多くなる点です。
元金の支払いが一定なので、返済初期は金利分の返済と合わせて大きな金額となってしまいます。
住宅購入直後は、家具を購入したり引っ越し費用で出費が続くので、この時期に出費が多いのはメリットと言えます。
2つ目は、返済計画が立てにくいということです。
元金の返済は一定ですが、ローン残債が減るにつれて支払い金額も変化するので、長期的に見たときに見通しが立てにくくなります。
そのため、この点もデメリットと言えます。
3つ目は、金利変動の変化を受けるという点です。
元金均等返済では、125%ルールなどは適用されないので、金利が上昇したときに返済額が増加してしまう場合があります。
高金利が続く場合は、総返済額が多くなるリスクがあるのでこの点もデメリットと言えます。

元利均等返済と元金均等返済の比較

元利均等返済と元金均等返済の比較

ここでは、2つの返済方法を比較していきます。
具体的に返済額がどのくらい変わるのか解説するので参考にしてください。

総返済額の比較

2つの返済方法を比較したとき両者の総返済額を比べていきます。
(例)借り入れ金額2000万円、金利1.5%(固定)返済期間30年という条件で見ていきましょう。
こちらの条件で比較した場合、元利均等返済は総返済額が約2,484.8万円であるのに対して、元金均等返済では2,451.2万円となり、約33万円の差が出ます。
このシミュレーションでは、返済期間を同期間に設定していますが、期間が長引けば同じ借り入れ額でももっと差が出ることになります。
また、借り入れ金額を2000万円でシミュレーションしていますが、さらに多くに融資を受けた場合も差額が大きくなり、支払い総額の面だけで見ると元金均等返済の方がお得なのがわかるでしょう。

毎月の返済額

上記の条件でシミュレーションをした場合、毎月の返済額は以下のようになります。
返済1年目は、元利均等返済は毎月69,024円であるのに対して、元金均等返済では79,791円と少し高くなっています。
そして、元金均等返済では、返済10年目で72,291円、20年目になると63,957円と徐々に返済額が減っていき、元利均等返済よりも毎月の返済額が少なくなりました。
これをみてわかるように、およそ20年ほど経つと毎月の返済金額の大きさが逆転するのがわかります。

まとめ

2つの返済方法を比較して違いについて解説しました。
住宅ローンの返済方法でこのように支払い金額などが変わってくるので、しっかりとシミュレーションをしたうえで住宅ローンの返済方法を選ぶようにしてください。

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