不動産の売却をおこなうときに必要な書類のひとつが「固定資産評価証明書」です。
固定資産や固定資産税は知っていても、固定資産評価証明書のことは詳しく理解していない方が少なくありません。
固定資産評価証明書について事前に把握しておくことで、不動産の売却に関する手続きをスムーズに進めることが可能です。
そこで今回は、不動産の売却を検討している方に向けて、固定資産評価証明書とはなにか、使用用途や取得の方法などについてご紹介します。
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そもそも固定資産評価証明書とはどんな書類なのか、どのようなことが記載されているのかについて解説していきます。
固定資産評価証明書とは不動産の評価を証明する書類
固定資産評価証明書とは、土地や物件など不動産を含む固定資産の評価を証明するものです。
固定資産評価証明書を確かめることで、固定資産税が発生する不動産の評価額が分かります。
主に固定資産税が発生するのは土地や物件などの不動産ですが、事業で使用している機械装置や構築物などを含む「償却資産」も対象になります。
毎年納める必要がある固定資産税の、金額を計算するために必要となるのが「固定資産評価証明書」です。
各市区町村が備えている「固定資産課税台帳」に記載された固定資産評価額をそのまま転記した金額が固定資産評価証明書に記載されているため、その不動産の評価は市区町村によって明確に証明されていることになります。
つまり、固定資産評価証明書とは不動産の価値が決められる、とても重要な証明書ということです。
固定資産評価証明書に記される項目
固定資産評価証明書には不動産に関する以下の内容が記されています。
●固定資産（不動産）を所有する方の氏名
●固定資産（不動産）が存在する場所
●土地の場合：地積・地目、物件の場合：床面積・構造・種類・家屋（建物）番号
●固定資産税を定める指標となる評価額
●課税標準額
「この不動産は誰のもので、どこにあって、どの程度の価値があるか」ということが、固定資産評価証明書を確認することではっきりと分かります。
「固定資産税の税額の根拠となる情報が載っている」と考えるとイメージが湧きやすいのではないでしょうか。
課税標準額は基本的に固定資産評価額と同じ金額が記されていますが、新築物件や土地などに特例が適用されている場合は固定資産評価額よりも低い金額が記載されています。
固定資産評価証明書と固定資産公課証明書の違いとは
「固定資産評価証明書」と「固定資産公課証明書」は、漢字も音も似ていることから混同されやすい書類です。
2つの書類の大きな違いは、固定資産評価証明書が固定資産の「価値」、固定資産公課証明書が固定資産の「税額」が記載されているという点です。
固定資産評価証明書には、固定資産税の対象にならない資産を含めた所有物件の情報も記されています。
一方、固定資産公課証明書には課税の対象にならない資産の情報は記載されていません。
固定資産公課証明書は納税者に対して、課税額の内訳を伝えることを目的としているため、非課税資産に関することの情報は記されないのです。
どんな目的で作成された書類か、という部分で区別すると分かりやすいでしょう。
不動産の評価を証明する「固定資産評価証明書」の用途とは
固定資産評価証明書は、主に以下3つの用途で必要になります。
●①不動産の売却（譲渡）や相続のとき
●②相続税や贈与税の申告をするとき
●③不動産にまつわる訴訟をおこなうとき
今回は、不動産の売却や相続時と相続税・贈与税の申告時の2つの用途について、ご紹介していきます。
用途①不動産の売却時などに発生する所有権移転登記
不動産の売却や相続、贈与などによって所有名義を変更する場合、所有権移転登記が必要です。
所有権移転登記に発生する「登録免許税」の金額を算出するときに固定資産評価額が用いられます。
登録免許税とは不動産や会社などの登記や特許、免許などについて課税される税金です。
固定資産評価額によって登録免許税の金額を求めて申告しますが、税額の正しさを証明する書類として固定資産評価証明書の添付が求められるケースもあります。
ここで注意したいのは、固定資産評価証明書の有効期限です。
固定資産評価証明書は、毎年4月1日に更新されます。
所有権移転登記の用途で使用する場合は、最新年度の固定資産評価証明書を添付する必要があります。
たとえば、2022年5月に不動産の売却をしたとすると、2022年4月1日以降の固定資産評価証明書を使用して登記をおこなわなければいけません。
所有権移転登記の申請の際には、日付が最新年度になっているかを確認してからおこないましょう。
用途②相続税や贈与税の申告
不動産を相続した場合、譲り受けた場合に課せられる相続税や贈与税の申告の際に、固定資産評価証明書の添付が必要になります。
相続税とは亡くなった両親などから財産を相続した場合に発生する税金、贈与税とは個人から財産を譲り受けた場合に発生する税金です。
2つの税金の申告において、家屋や土地の評価額を固定資産評価額からそれぞれ算出することができます。
相続税や贈与税の申告の際に必要になる固定資産評価証明書は「課税年度」のものです。
不動産売却時に必要となる固定資産評価証明書の取得方法とは
不動産の売却時に固定資産評価証明書が必要になることはわかったものの取得方法がわからない、という方もいらっしゃるでしょう。
必要になってから取得方法に戸惑っていたら、不動産の売却もスムーズにいきません。
どこでだれが取得できるのか、きちんと理解しておきましょう。
固定資産評価証明書の取得方法に関する疑問①どこで取得できる？
固定資産評価証明書は、所有する不動産が所在する市区町村の役所で取得できます。
ただし、東京23区の場合は都税事務所での取得が必要です。
直接役所窓口にて取得を申請する方法のほか、自治体のホームページから固定資産評価証明書の取得申請書をダウンロードし、手数料と申請書を郵送する取得方法もあります。
郵送で取得する場合は、手数料の金額と取得にかかる期間を事前に確認しましょう。
そのほか、大阪市などコンビニエンスストアで取得可能という利便性が高い自治体もあるため、不動産が所在する地域の取得方法を確認してみてください。
固定資産評価証明書の取得方法に関する疑問②誰でも取得できる？
固定資産評価証明書は、会社の同僚や友達などに頼んで取得することはできません。
取得できるのは不動産の所有者、またはそれに準じる人物に限られています。
たとえば、所有者と同居する親族や相続人、借地人、借家人などは代理人として取得することが可能です。
そのほか、特別な理由をもって本人から委任された人物だけが固定資産評価証明書を取得できます。
固定資産評価証明書の取得方法に関する疑問③取得には何が必要？
固定資産評価証明書の取得にあたっては、必要となる書類が複数あります。
主に必要なものは以下のとおりです。
●運転免許証・マイナンバーカード・パスポートなどの身分証明書
●委任状（所有者以外が取得する場合）
●所有者の除籍謄本・相続人の戸籍謄本など（相続人の場合）
●申請手数料（通常は現金支払い）
そのほか、郵送で取得する場合は返信用の切手を貼った封筒も必要です。
なお、必要書類や手数料は取得する自治体によって異なる可能性があるため、事前に確認してから申請するとスムーズに取得できます。
まとめ
不動産の売却時に必要となる固定資産評価証明書とは、不動産の評価を証明する用途で使用され、売却や相続の所有権移転登記や相続税の申告時に必要となるものです。
用途や取得方法について把握しておくことで、不動産の売却以外で急に必要になってもスムーズに対応できるでしょう。
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