不動産投資を検討している方で、確定申告をするにあたってどんな書類が必要なのか節税方法があるのか疑問に思っている方も多いかと思われます。
今回は、不動産投資における確定申告で必要な書類や節税方法をご紹介していきますので、是非参考にしてみてください。
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確定申告は、年間を通して得た所得に対して税額を計算し、申告し納税をすることをいいます。
会社員の方は毎月の給料から税金が差し引かれているため確定申告という言葉に馴染みのない方もいらっしゃるかと思います。
ですが、会社員の方でも年収が2,000万円を超える場合と、年末調整される給与以外の所得が20万円を超える場合は、確定申告が必要でしょう。
確定申告には、青色申告と白色申告の2とおりの申告方法が存在します。
青色申告は、複式簿記という少し手間がかかってしまう記帳でありますが、特別控除が適用されるなどの特典があります。
白色申告は、青色申告をおこなわない方がする申告方法ですが、複式簿記よりも記帳方式が簡単で、青色申告のような特典はありません。
確定申告の基本的な流れをご紹介していきます。
確定申告は、1月1日から12月31日までの間の所得を合算し、その所得に対する税金を計算し、翌年の2月16日から3月15日までの間に申告することをいいます。
不動産投資においての所得は、家賃収入から管理費や減価償却費などの経費を差し引いた残額のことをいいます。
不動産所得が、20万円を超える場合は確定申告が必要になります。
必要な確定申告を怠った場合は、ペナルティを課せられることもあるので注意しましょう。
不動産投資の確定申告をする際の必要書類
青色申告か白色申告かの申告方法の選択をしたら、必要書類を準備するところからご説明していきます。
不動産関連書類の準備とは
不動産投資における確定申告には、不動産売買や家賃収入等の不動産関連の書類や、経費や控除関連の書類の準備が必要になります。
まず、インターネット上もしくは税務署や市役所で確定申告書B、青色申告決算書のどちらか一つが必要になります。
次に、不動産業者から不動産売買契約書、賃貸借契約書、送金明細、売渡精算書を取得します。
不動産売買契約書は、物件の売買契約を締結した書類で、賃貸借契約書は、借主に部屋を貸す際に賃貸借契約を締結した際に作成した書類です。
送金明細は、不動産の管理会社から毎月送られてくるもので、入居者から支払われた家賃や修繕費用などを記載した明細で、売渡精算書は、不動産売買の際に発生した費用を記載した書類になります。
また、勤務先から源泉徴収票を取得します。
源泉徴収票は、会社から支払われた給与の金額や支払った所得税などが記載されている書類で、年末調整が終了後に発行されるものです。
万が一紛失してしまった場合でも再発行が可能な書類になります。
行政からの固定資産税の納税通知書も必要になります。
毎年4月〜6月頃に住んでいる市町村から送付されてきますが、その年の1月1日時点での所有者の住所に送られてくるので注意しましょう。
また、不動産を購入した年に売主との間で固定資産税の精算をおこなった場合には、固定資産税の精算書も必要書類になります。
損害保険証券は、保有する物件が加入するすべての保険内容を記載した書類で、保険を契約した際に保険会社から送付されるものになります。
管理費や修繕積立金などの領収書も必要書類になるので、不動産管理会社より受け取るのを忘れないようにしましょう。
不動産投資の確定申告時に節税できる方法とは
確定申告において節税できる方法がいくつかあるのでご紹介していきます。
所得税と住民税の節税方法
所得税は、収入から必要な経費を差し引いた金額にかかる税金のことです。
会社から給料を受け取っているサラリーマンの方は、毎月の給料から引かれる形で所得税を納税しています。
不動産投資で事業が赤字となってしまった場合、赤字が出たという形で確定申告をしましょう。
すると、不動産投資で赤字になった額がサラリーマンとして納税した所得税から還付されることで損益通算されます。
住民税も人によって支払う金額が増減するので、確定申告をすることで住民税を節税することが可能となるでしょう。
減価償却費による節税の仕組み
不動産投資をするには、修繕費や火災保険料等の必要経費はオーナーが支払い期日に合わせて支払います。
また、オーナーが支払っていないものの決算をおこなう際に経費として計上することのできる減価償却費というものが存在します。
減価償却費は、不動産投資に必要な建物や設備等を購入した年に一括して計上するものではありません。
購入した建物や設備等の使用可能な全期間を分割して経費として計上するための勘定科目です。
建物も経年劣化により財産的価値が下がるのは仕方のないことですが、経年劣化に応じて毎年資産を切り下げて経年劣化分を経費として支出していく流れになります。
減価償却費は、不動産の投資によって得た利益から差し引くことができるため節税効果が期待できます。
ですが、減価償却費が計上できる期間は、法定耐用年数まであり、その期間を過ぎると減価償却費計上による節税効果は、見込みがなくなってしまうでしょう。
相続税による節税
相続が発生した場合、1億円の現金を相続するよりも、1億円の価値のある不動産を相続する方が相続税を節税することができます。
この相続に対する対策として、不動産投資をおこなう方法もあります。
また、不動産投資をおこなうために法人を設立して、投資をおこない、配偶者や子どもを法人の役員に任命することにより贈与税や相続税を節税する方法もあります。
法人税による節税
不動産投資の規模が大きくなり、それに伴い収入額が多くなった場合に法人化することによって節税効果が得られる場合があります。
所得額が増えると、個人事業主が支払う所得税の税率よりも、法人税の税率の方が低くなるからです。
法人化することによって、節税効果が得られる以外にもたくさんのメリットがあるでしょう。
ですが、法人を設立するには費用と労力がかかってしまいます。
不動産投資の規模や、長い年数続ける予定がある場合には、税理士などの専門家に相談して慎重に検討するようにしましょう。
節税をするときに重要なこと
節税目的で赤字経営の不動産投資を続けてしまうと、築年数が経過して苦労が増えてしまうので検討するようにしましょう。
将来配偶者や子どもに事業を引き継ぐ際に負担になってしまうかもしれません。
不動産投資で利益が出た際には、税金を納めるという認識をもっておきましょう。
不動産投資の収入を赤字で計上した場合に、金融機関から経営がうまくいってないと見られてしまうこともあります。
さらにローンを組み不動産の物件を増やす予定がある場合は、将来的に黒字になるような計画を立案し、運用していくことも大切でしょう。
そのうえで方法を考え、不動産投資を続けるようにしましょう。
また、節税できる方法は不動産投資のみに限らず、個人型確定拠出年金を活用することや、扶養する家族の構成を検討するなど別の方法もあります。
それぞれの節税方法による効果を比べることにより、さらに効果が期待できるでしょう。
まとめ
不動産は年数を重ねるごとに老朽化してしまうため、修繕費等が必要になります。
入居してくる借主のニーズも変わってくるため、リフォームをおこなったり家賃を変更したりすることもあるでしょう。
10年後や20年後と長い期間で不動産投資による影響力を考え、節税方法を検討することが大切です。
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