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競売物件とは?購入のメリットとデメリットを解説

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競売物件とは?購入のメリットとデメリットを解説

競売物件と聞くと、なんとなく問題がある物件のような気がする方も多いのではないでしょうか。
もしかしたら事故物件かも?と思う方も少なくないはずです。
しかし、競売物件は通常の物件に比べると価格も安く、魅力的です。
この記事では、競売物件を詳しくご説明し、購入するメリットとデメリットを解説します。

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競売物件とは?住宅ローンは使える?

競売物件とは?住宅ローンは使える?

一般的な競売のイメージといえば、セリを思い浮かべる方が多いのではないでしょうか。
セリとは、同じ物品を数人で競り合い、最も高い値段をつけた人が購入権を得る買い物の方法です。
魚や野菜がセリにかけられているのをテレビなどで見たことがある方も多いはずです。
不動産の場合、競売は法律用語で(けいばい)と読みます。
購入方法としては魚や野菜と同様、入札方式が採用されています。
では、どんな物件が競売にかけられるのでしょうか。
ここでは、競売にかけられる物件の条件や購入する際の注意ポイントを解説します。
住宅ローンで買えるかどうかもご覧いただけますので、参考にしてください。

どんな物件が競売にかけられる?

競売にかけられる物件は、そのほとんどが住宅ローンの滞納によるものです。
マンション・一戸建て・土地など居住目的のものだけでなく、事務所や店舗なども競売対象になります。
不動産の競売には民事法という法律を基に手続きがおこなわれます。
競売の手続きは2種類です。
強制執行が実施される強制競売・担保権の実行による担保不動産競売です。
強制競売は、住宅ローンの滞納による競売をいいます。
債務者が債務の返済が不可となった場合、裁判所が対象物件を強制的に競売にかけます。
裁判所が競売を実行するのは、日本では債権者が自身での債権回収をおこなうことが禁じられているからです。
そのため、裁判所が債権者に代わって物件の売却をします。
また、担保不動産競売は、住宅ローンの支払いが不能となった場合、抵当権の実行により手続をおこないます。
強制競売と似ていますが、担保不動産競売には強制性はありません。

競売物件の購入に住宅ローンは使える?

競売物件購入の際、住宅ローンは使えます。
以前は、競売物件の購入には現金の用意が必要でした。
それでは競売に参加する方が限られてしまい、物件が売れない状態が続いてしまいます。
そのため、なるべくたくさんの方が競売に参加できるよう競売物件の購入に住宅ローンが使えるよう法律が改正されたというわけです。
また、競売物件の場合、住宅ローンの申込者が落札できる保証がありません。
金融機関が競売物件に対する住宅ローンの融資に消極的な理由はここにもあります。
近年では住宅ローンの使用ができるとはいえ、まだまだ金融機関側にとっては厄介な存在であることは変わりません。
競売物件購入に住宅ローンを利用したいときは、事前に金融機関との話し合いが必要です。
ただし、実績のある専門家がサポートする場合は話が変わってきます。
金融機関は専門家の実績や経験を信頼し、積極的に住宅ローンを受理する可能性が高まります。

競売物件購入のメリットとは?

競売物件購入のメリットとは?

なんとなくトラブルが潜んでいそうな競売物件ですが、実はいくつかのメリットがあります。
これから詳しく紹介します。

価格が安い

競売物件の最大のメリットは価格が安いことです。
中古物件を購入すると建物の内装・外装に対するトラブル・近隣トラブルなどが考えられます。
通常の物件であれば、不動産会社がトラブルを解決しますが、競売物件ではそのようなシステムはありません。
トラブルはすべて自己責任となってしまい、購入者自身での解決が求められます。
そのような理由から、競売物件は市場価格の3割〜4割安く設定されています。

物件数が多い

競売物件は不動産会社を介さないため、市場に出回っている物件数よりもはるかに多い物件が売り出されます。
一般的な住宅はもちろん、特殊な形をした土地やとても狭い土地、アパートやマンションを1棟まるごと売り出されているケースも珍しくありません。
そのため購入者のさまざまなニーズに応えることができます。
たとえば、倉庫として都心の狭い土地を所有したいと思っている方や広大な土地を購入して介護施設を作りたい方など希望の物件がきっと見つかるはずです。
競売物件の情報は裁判所により、新聞・業界紙・インターネットで公開されています。
新聞の場合、朝日新聞・読売新聞の夕刊で閲覧できます。
また、不動産情報誌の週刊住宅情報でも競売物件の掲載があります。
インターネットはBIT(不動産競売物件情報サイト)や981.jp(不動産競売流通協会)のサイトで閲覧が可能です。
それぞれのサイトでは、競売物件の情報がわかる物件明細書・現況調査報告書・評価書の3点セットのダウンロードもできます。

手続きがシンプル

中古物件を購入すると所有権の移転登記や抵当権の抹消登記の手続きが必要ですが、競売物件の場合、これらはすべて裁判所がおこないます。
購入者は、入札用紙・暴力団に該当しないという誓約書・保証金を納付します。
その後、残金の代金を振り込み、または持参で納付すれば手続きは完了です。
面倒な売買契約を交わさず手続きできるため、購入者の負担が大きく削減されます。

競売物件購入のデメリットは?

競売物件購入のデメリットは?

競売物件を購入するにあたってデメリットもありますので、これから詳しく紹介します。

競売物件には引き渡し義務がない

競売物件には売主不在のため、引渡し義務が発生しません。
つまり元の住人が裁判所による差押に納得しておらず、不正に建物を占拠している可能性があります。
通常であれば、このようなトラブルは不動産会社が介入します。
しかし、競売物件では購入者自身が裁判所に退去命令を申し立てなければなりません。
元住人が家財道具を残したまま退去してしまうと、購入者が運搬費用を負担しなければならないのも大きなデメリットです。

内覧が出来ない

競売物件にすると内覧ができなくなり、実際に内装を見ることができないため、実際に中を見て決めたいという方がいてもご案内できません。
物件を評価する情報源としては、以下の資料を元に判断していただく必要があります。

●物件明細書
●現況調査報告書
●評価書


評価としては建物を客観的に評価したものをもとにしか決められないため、物件の魅力を細かく伝えられないことに注意しましょう。

入札期間が限られている

競売物件は期間入札のシステムが採用されています。
一番高い値段をつけた方が購入者となるのですが、一度入札をすると取り消しができません。
入札には売却価格の10分の2以上の保証金が必要です。
後から後悔しないよう、慎重に入札しましょう。

契約不適合責任がない

競売物件にすると売主がいない状態で、契約不適合責任を問う相手方がいません。
そのため、不備や汚れがあっても購入者がすべて修繕や清掃をおこなう必要があります。
競売物件を購入する際は、あらかじめ修繕、掃除してくれる業者を用意しておくと想定外の壊れ方や汚れがあっても臨機応変に対応できるでしょう。

まとめ

競売物件は多様なニーズに答えられるほどたくさんの物件があります。
手続きもシンプルで価格が安い点が大きなメリットですが、トラブルが発生した際はどのようなケースでも購入者が解決しなければなりません。
しかし、広さや立地条件など希望以上の物件が見つかる可能性も秘めています。
これから新しく住宅を探す方は、競売物件も候補のひとつにくわえてみてください。

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株式会社LIFE HOME スタッフブログ編集部

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