土地活用に有効な賃貸併用住宅とは？メリットやデメリットについても解説！

▼ 賃貸併用住宅と土地活用とは
▼ 土地活用として賃貸併用住宅を建てるメリットとは
▼ 土地活用として賃貸併用住宅を建てるデメリット
▼ まとめ

使っていない土地を所有している場合、どのように活用するのが良いのか悩むと思います。
今回は土地活用に有効な賃貸併用住宅とはどんな住宅なのか、メリットやデメリットにはどんなことが挙げられるのか解説していきます。
メリットやデメリットについて理解しておくことで、自分に合った土地活用の方法なのかが確認できますので参考にしてみてください。

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賃貸併用住宅と土地活用とは

土地活用とは、土地を有効活用して利益を得ることを指します。
ここでは、賃貸併用住宅とはどのようなものなのか、どのような土地活用の仕方があるのか解説していきます。

賃貸併用住宅とは

賃貸併用住宅とは、マイホームと賃貸スペースがひとつの建物の中にあることです。
住宅ローンを組む際には、居住部分の床面積が全体の半分以上でなければ適用になりません。
その場合は、住宅ローンと事業用ローンの2本組むことになりますが、金利が低い住宅ローンのほうがおすすめです。

都市計画法

都市計画法とは、地域ごとに定められた建物の規則を守らなければいけないという法律です。
そのため、自分がこのような物件を建てたいと思っていても、規定に反していれば建てられません。
事前に、持っている土地はどのようなエリアにあるのかを、市区町村の都市計画課に問い合わせて確認しておきましょう。

横割り

賃貸併用住宅では、自分の住むエリアの間取りは好きに決められますが、入居者が入らなければ家賃収入が得られないため、賃貸部分の間取りは慎重に決めていく必要があります。
大きく分けて縦割りと横割りの間取りがあり、横割りはワンフロアを広く使える点がメリットとして挙げられます。

縦割り

縦割りは、プライバシーを守りやすく、騒音問題のストレスもあまりありません。
縦割りにすることで住居部分の面積が減ってしまいますが、1階と2階を両方使える点もメリットです。

家賃収入

賃貸併用住宅にすることにより、家賃収入という土地活用の仕方ができます。
自分の住居部分を半分以上に設定すると住宅ローンが組めるので、家賃収入をローンの返済に充てることが可能です。
月々返済する負担を軽くできることが特徴で、家賃収入のほかには、礼金や更新料が収入になります。

土地活用として賃貸併用住宅を建てるメリットとは

賃貸併用住宅にはさまざまなメリットが存在していますが、条件を満たしていなければ適用できない場合もあります。
そのため、事前に知っておくことで賃貸併用住宅が自分の土地活用の方法として合っているのかが分かります。

家賃収入をローン返済に充てられる

住宅を建てる際に、半分以上の面積を自宅スペースに設定すれば住宅ローンが利用でき、毎月得られる家賃収入でローン返済が可能です。
住宅ローンを組むメリットは、アパートローンよりも金利が低く、審査にとおりやすいことです。
しかし、空室や家賃滞納があったときは収益がなくなるので、そういった場合どうするのか考えておく必要があります。

確定申告による節税効果

家賃収入から必要経費（固定資産税や都市計画税など）を引くので、所得税の減額が期待できます。
また、住宅ローンを利用すれば、年末ローン残高の0.7%を所得税から最大13年間控除する住宅ローン控除が利用可能です。
10年以上の借入期間だったり、建物の面積に規定があったりと適用条件がいくつかあるので確認しておきましょう。
さらに、不動産所得は青色申告の対象となります。
そのため、青色申告特別控除も要件を満たせば利用でき、最大65万円の控除を受けることが可能です。

相続税や固定資産税での節税効果

相続税の節税として、条件を満たせば小規模宅地等の特例を受けられ、自宅部分は330㎡まで8割減額で、賃貸部分は200㎡まで5割減らせます。
また、土地の上に建物がある場合は固定資産税の減税制度が適用可能です。
200㎡までの部分は固定資産税が1/6、都市計画税が1/3まで減額され、200㎡を超える部分は固定資産税が1/3、都市計画税が2/3まで減額します。
土地の上に建物がない更地の場合はこの特例を受けることができません。

ライフプランの変更に対応できる

賃貸併用住宅は将来のライフプランに合わせた使い方ができることもメリットとして挙げられます。
子どもが大きくなった時、二世帯住宅にできるうえ、働くことが難しくなっても家賃収入が得られます。
また、住宅ローンを払い終えれば自分は違う場所に引っ越して、もともと住んでいた部分を賃貸として貸し出すことが可能です。
さらに、資産として賃貸併用住宅を残す場合、相続税対策に適用できます。

狭い土地でも建てられる可能性がある

工夫次第で狭い土地でも賃貸併用住宅を建てることはできますが、注意点がいくつかあります。
階数を増やしたり、駐車スペースを無くしたりすることで賃貸部分を設定できます。
この場合、建ぺい率と容積率を確認しておきましょう。
土地の広さに対し、建設可能な建ぺい率と容積率が決まっており自治体によって異なります。
また、狭い土地であれば広さが十分にとれないため空室にならないよう、入居者にとって魅力的になる工夫が必要です。

土地活用として賃貸併用住宅を建てるデメリット

賃貸併用住宅を建てるにはメリットだけでなくデメリットも存在します。
デメリットを知って未然に対処することで、トラブルが起きた場合も慌てずに対応できます。

入居者とのトラブル

賃貸併用住宅は、オーナーが近くにいることによって、すぐに相談できることはメリットですが入居者との距離が近すぎるとお互いに気を遣います。
また、何か問題が起こったときに苦情などを直接受けなければならないこともデメリットとして挙げられます。
騒音や家賃の滞納、ごみの出し方などトラブルになる原因はさまざまです。
防音対策やお互いのプライバシーが守れる間取りにするなどの工夫が必要ですし、経費が発生してしまいますが、管理会社に委託して管理を任せることも考えておきましょう。

空室のリスク

空室になってしまうと家賃収入を得られないため、入居してもらえるような魅力のある物件にしなければいけません。
立地はとくに重要で、交通アクセスが良い場所が人気です。
また、防音対策に力を入れたり、定期的にメンテナンスをしたりしておくことで空室のリスクを下げられます。
物件を建てるエリアは学生が多いのかファミリー層が多いのかなど事前に調査して、ターゲットを定めることもひとつの方法です。