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中古住宅購入時の既存住宅売買瑕疵保険利用の流れを解説

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中古住宅購入時の既存住宅売買瑕疵保険利用の流れを解説

中古住宅の購入後や入居後に建物に不具合が見つからないかで不安に感じるお客様も多いでしょう。
建物の不具合や欠陥があった際の修繕費用を補償する既存住宅売買瑕疵保険がありますから、あらかじめ保険の内容を理解しておくのがおすすめです。
今回は中古住宅の購入を検討されている方へ、既存住宅売買瑕疵保険とは何か、売主が宅建業者と個人での違いを解説します。

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中古住宅購入時の既存住宅売買瑕疵保険利用の流れ①保険概要

中古住宅購入時の既存住宅売買瑕疵保険利用の流れ①保険概要

中古住宅は築年数が長いため、建物の構造設備に問題がないか不安に思うお客様が多いです。
既存住宅売買瑕疵保険とは、お客様が安心して中古物件を購入できるように検査と保証が合わさった保険制度です。
瑕疵保険に加入するメリットを解説します。

不具合や欠陥があった際に保険金で対応可能

売主が宅建業者の住宅には宅地建物取引業法にて契約不適合責任の義務が付与されています。
契約不適合責任とは、住宅に欠陥が見つかった場合、一定の期間内であれば売主へ修繕費用を請求できます。
しかし、中古住宅の場合、売主が宅建業者ですと最低で2年間、個人であれば数か月と短い期間でした。
期間が過ぎれば買主が修繕費用を出さなければならないので、金銭的負担となるでしょう。
瑕疵保険に加入していると、買主が負担する修繕費用の補償を最長5年間受けられます。

一定の基本性能が保証されており安心

瑕疵保険に加入する際は新耐震基準に適合しており、検査に合格する必要があります。
検査では建物の屋根や柱などに不具合がないかを建築士が確認します。
中古住宅は新築よりも目に見えない場所に不具合が生じている可能性が高いです。
建築士による検査では目に見えない場所もきちんと確認し、不具合が見つかった場合は指摘されたところを修繕した後に瑕疵保険へ加入可能です。
瑕疵保険に加入している物件であれば、一定の品質が保証されているので、安心して中古物件を購入できるでしょう。
基本性能が保証されている物件は、売買活動がスムーズになりやすく、売主にとってもメリットでしょう。

税制優遇が受けられる点

住宅の購入にはさまざまな税制優遇の措置があるでしょう。
年末時点で住宅ローンの残高の1%分を所得税から控除できる住宅ローン減税も税制優遇措置の1つです。
中古住宅の築年数が25年以内で、非耐火構造であれば20年以内の条件があるため、条件によって控除が受けられない場合もあります。
既存住宅売買瑕疵保険に加入している物件であれば、一定の耐震基準を満たしているとして住宅ローン控除の対象となります。
そのほかに、マイホームの買い替えや不動産取得税の特例、登録免許税の軽減措置などの対象となる場合もあるでしょう。

中古住宅購入時の既存住宅売買瑕疵保険利用の流れ②売主が宅建業者の場合

中古住宅購入時の既存住宅売買瑕疵保険利用の流れ②売主が宅建業者の場合

既存住宅売買瑕疵保険には売主が宅建業者か個人かで、保証内容や保険金が異なります。
物件の基本構造部分の瑕疵を保証するために、宅建業者が瑕疵保険に加入する保険を宅建業者販売型の瑕疵保険と呼びます。

手続きの流れ

物件を引き渡す前に瑕疵保険の申し込みをする必要がありますが、瑕疵保険の利用には宅建業者の事業者登録が必要となります。
事業者登録を受けていない場合は、登録申請書に必要事項を記入し、宅建業免許証をあわせて添付して保険法人へ申請します。
瑕疵保険の契約成立前に基礎部分のひび割れや劣化の有無、雨漏りの跡がないかの現場検査です。
リフォーム工事の有無で現場検査の実施時期が異なりますので、申し込みをする際に確認するのが大切です。
検査に適合しているとみなされれば瑕疵保険のある中古住宅として販売されます。

保険金対象となる費用

宅建業者販売型の瑕疵保険で対象となるのは、主に調査費用、補修費用、仮住居・移転費用の3つです。
購入後の物件にトラブルが見つかったときに、補修が必要な範囲であるか、補修方法や金額算出の調査にあてた費用が調査費用です。
調査により修復が必要となった場合、住宅の修復作業をします。
補修への材料費や労務費は補修費用に該当しますので、保険金の対象となります。
代金の減額や損害賠償の補修以外で契約不適合責任にもとづいて支出した費用も補修費用に含まれ、保険金の対象となるでしょう。
保険契約の支払限度額は500万円あるいは1,000万円であり、保険商品によって異なりますので確認が必要です。

保険期間と特約

保険期間は保険証券に記載された日から2年間あるいは5年間です。
保険の対象となる部分によって期間が異なりますので、あらかじめ調べておくのが大切です。
宅建業者販売型は、保険法人によって給排水管路部分の事故や引き渡しをする前のリフォームに関する特約が受けられる場合があります。
給排水管路とは建物や敷地内に設置されている給水管や給湯管、排水管が該当します。
水道事業者あるいは下水道管理者が所有しているもので、共同住宅の場合は共有部分のみが保険対象です。
専有部分は対象とならないので注意してください。

中古住宅購入時の既存住宅売買瑕疵保険利用の流れ③売主が個人の場合

中古住宅購入時の既存住宅売買瑕疵保険利用の流れ③売主が個人の場合

中古住宅の個人間売買における契約の保険を個人間売買型の既存住宅売買瑕疵保険と呼びます。
宅建業者販売型とは異なる部分が多いですから、違いを確認しながら流れ理解しましょう。

瑕疵保険の手続きの流れ

売主が個人の場合は、仲介業者や検査会社などの第三者となる検査機関が保証者となります。
物件を引き渡す前に、保険法人へ瑕疵保険の申し込み手続きを進めましょう。
申し込み後は現場検査です。
一般的に引き渡しの前に現場検査しますが、一定の要件を満たせば、引き渡し日から2週間以内で検査の実施が可能です。
買主の入居や家具の搬入前、リフォーム工事の着工前の時期で、売主の都合で検査できないときは例外で検査できます。
検査に適合したあとに保険証券の発行手続きとなりますが、発行する際には引き渡し日の通知が必要となります。
保険契約締結後は不具合や欠陥が生じていた場合の修繕費用は保険法人より検査機関へ支払われるでしょう。

契約ごとの支払限度額と保険期間

中古住宅の基礎構造にトラブルがあった際の修繕として、補修費用や調査費用、仮住まいに関する費用がかかります。
瑕疵保険では契約ごとに支払限度額が定められており、すべての費用をあわせて200万円か500万円、1,000万円のいずれかまで保険金が支払われます。
瑕疵保険の適応となる費用に限度額が定められているものもあるので注意が必要です。
たとえば仮住まいの費用や転居費用は1住戸あたり50万円までです。
戸建住宅は50万円、共同住宅は200万円までの金額か、補修費用の10%のいずれかの小さい金額が調査費用の限度額となります。
保険期間は1年間と2年間、5年間と、宅建業者販売型より期間が短いプランもあります。

特約内容

商品によっては引き渡し前後にリフォーム工事したときに、瑕疵保険の対象に追加できます。
物件の引き渡し後で修繕が必要な部分が見つかったときに、リフォーム会社が倒産している可能性もあります。
リフォーム会社が倒産しても修繕費用は保険として補填されますので、買主も安心してリフォーム工事を依頼ができるでしょう。
なお、検査会社あるいは仲介事業とリフォームした施工業者が異なるときはまとめて加入可能です。
さらに、分譲マンションで給排水管路に損傷がみられた場合の特約もあります。
商品の種類によって、給排水管路破損による階下、隣接した住戸の波及損害も保険対象に加えられます。

まとめ

既存住宅売買瑕疵保険では建物の不具合や欠陥が見つかった際の修繕費用を補償する保険であり、検査によって基本性能も保証されています。
住宅ローン控除をはじめとして、さまざまな税制優遇措置も受けられますので、中古物件を買う際には瑕疵保険に加入している物件か確認するのをおすすめします。

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株式会社LIFE HOME スタッフブログ編集部

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