固定資産税を滞納するとどうなる？売却できる条件と売却方法について解説

▼ 固定資産税を滞納するとどうなる？
▼ 固定資産税を滞納している場合の売却条件とは？
▼ 固定資産税を滞納していて払えないときの売却方法について
▼ まとめ

不動産を所有している場合、固定資産税を払わなければいけません。
滞納していても、返済できる目処が立たなくて不安な方もいらっしゃるでしょう。
しかし、そのままにしているとさまざまな問題が発生し、不動産を差し押さえられ公売にかけられる恐れがあります。
この記事では滞納するとどうなるのか、滞納している状態での売却方法について解説していきます。

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固定資産税を滞納するとどうなる？

固定資産税とは、毎年1月1日時点の土地や家屋などの固定資産を所有する方に課税される税金を言います。
固定資産税は必ず支払わなければいけないものですが、未納のままでいると、家が差し押さえられ、売買できなくなり、最終的には公売にかけられることになってしまいます。
ここでは、固定資産税を滞納するとどうなるのか順を追ってご説明していきますので参考にしてみてください。

家が差し押さえられる

固定資産税を期限内に支払わないと、差し押さえを受ける可能性があります。
遅くなると、より深刻な滞納処分を考慮しなければならず、支払期限から20日以内に督促状が送付されます。
30日目からは住宅を差し押さえが可能になり、60日目からは差し押さえが実行されるでしょう。
30日目から差し押さえが可能になりますが、実行されるのは延滞から2か月以降が多い傾向にあります。
通知が来た場合、すぐに税金を支払うことができなくても、税務署に連絡することが大切です。
相談せずにそのままにしていると、ほぼ間違いなく家を差し押さえられることになります。
必ず税務署に連絡し、延納や分納などの支払い方法について相談することで差し押さえを回避できる可能性があります。

差し押さえられた不動産は売買できなくなり、公売にかけられる

差し押さえられた家は「差押の登記」を解除するまで売買できません。
差押の登記とは、家が差し押さえられたと不動産登記簿に記載することで、実質的に公売が開始されることを意味します。
一般的に、差押の登記を解除するためには、納付すべき税金をすべて納めなければいけません。
また、税金が未納のままだと最終的には、家は公売に出されてしまいます。
公売とは入札形式で不動産を売却し、滞納していた税金に充てることを言います。
住宅ローンの返済を長期間していない場合は、主催が裁判所となりますが、税金を滞納した場合は、主催は国や自治体です。
どちらもオークション形式で売り出されますが、住宅ローンを延滞したときには公売ではなく競売にかけられると表現します。
この公売では、売却価格が市場価格より2〜3割程度安くなります。
つまり、通常の状態で3,000万円の住宅であれば、公売では2,400万円までで売却できる可能性があるということです。
差し押さえされている不動産は通常、自ら売却することはできません。
しかし、税務署の許可が下りれば、差し押さえされた状態でも家を売却することができ、この売却方法を任意売却と言います。
任意売却は、公売よりも2〜3割程度高く売り出すことが可能です。

固定資産税を滞納している場合の売却条件とは？

固定資産税を滞納している場合、提示された条件を満たせば家の売買は可能です。
しかし、差し押さえを受ける前か後かによって、売却できる条件が異なるため注意しましょう。

差し押さえ前

まだ差し押さえられていないのであれば、まず滞納している税金を支払いましょう。
法律上は、固定資産税を支払わなくても売り出しすることは可能ですが、差し押さえられるかもしれない不動産を購入する人は少ないです。
そのため、滞納している税金を納付することが大切ですが、一括での支払いが難しい状況もあるでしょう。
そのような場合は税務署や役所で相談すると分割払いにできるかもしれません。
分納を利用する人は月に3〜5万円程度の金額が多い傾向にあるため、一括で払えない方でも長期で完済できます。
また、家を売却して得た利益で滞納していた税金を納めることもでき、公売よりも2～3割程度売却相場が上がります。

差し押さえ後

差し押さえられると不動産登記簿に差押と表記され、法律上売買や贈与を禁止され、家を売却するには差押の登記を解除しなければいけません。
その際は売却代金を税金の返済に充てるなど、一定の要件が必要になる場合があります。
また、解除費用や解除を申請する手間などもかかってきます。
自治体によって差押の解除の条件が異なり、税金、督促手数料、延滞金、滞納処分料をすべて支払わなければならないと明記している場合があるため注意が必要です。

滞納し続けると延滞税が発生する

固定資産税を期限内に支払わないと、延滞税という罰金が課されます。
延滞税とは、税金の納期が過ぎたときに適用される税金で、延滞日数が多いと負担する金額も大きくなります。
たとえば、納期限から2か月間は低い利率が適用され、2か月目以降は遅延期間に応じて上昇し、延滞税が大きくなると自力での解決は難しくなるでしょう。
このような事態を避けるためにも、固定資産税は期限内に速やかに納めるようにしましょう。

固定資産税を滞納していて払えないときの売却方法について

滞納していても家を売ることは可能です。
しかし、債権者を得なければいけないなど条件を満たす必要があり、手間がかかります。
家を売ったあとでも住み続けながら返済を続けることができる売却方法もなかにはありますので参考にしてみてください。

任意売却

任意売却とは、滞納している場合でも債権者の許可を得れば利用できる売却方法です。
許可が下りれば、不動産の売却額がローン残債より少なくても、差押を外してもらうことが可能です。
しかし、売却益から税金が差し引かれ、その収益がローン残債の返済に足りない場合は、残りの返済をどうするのか相談しなければいけません。

親族間売買

税金の滞納で差し押さえになった場合でも親族間の取引で、不動産の売買をおこなうことができます。
しかし、住宅ローンの返済が残っている場合は金融機関の許可が必要になることや親族間での売買の場合、住宅ローンの審査が通りにくくなることが注意点として挙げられます。

リースバック

リースバックとは、住んでいる家を売却した後、買い手から賃貸物件として借りる売却方法です。
滞納している税金を返済しながら住み続けられる点がメリットです。
親族間売買では住宅ローンの審査が下りにくいため、ローンを組めなかった場合家を一括購入することは困難だと思われます。
そのため、親族間売買は確実に売却できるとは限らないので、リースバックの方が利用しやすいでしょう。
また、将来、買取業者から売却した家を買い戻すことも可能ですが、売却後に家賃を滞納してしまうと買い戻しが難しくなります。

リバースモーゲージ

リバースモーゲージとは自宅を担保にしたローンで、一般的なローンとは異なり、融資は定期的または一括でおこなわれます。
死亡後または契約期間終了後に担保している不動産で元本の返済をするか、相続人の資金で返済をします。
生前や契約期間中は利息のみの返済を月々おこなうため、従来のローンに比べて負担が少なく、自宅に住みながら返済を続けることが可能です。
一般的に55歳〜80歳までの年齢制限があり、推定相続人が必要になるため、利用できる方は限られます。