住宅ローンを探している際によく目にする「フラット35」とは、最長35年間の返済期間と期間中金利が変動しない固定金利が特徴の住宅ローン商品です。
民間金融機関の住宅ローンよりも審査基準が緩いといわれており、自営業やフリーランスの方でも利用しやすいことから人気の高い住宅ローンでもあります。
この記事ではフラット35の審査基準や、より金利を下げられる「金利優遇条件」についてご紹介いたします。
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弊社へのお問い合わせはこちら住宅金融支援機構が提供する住宅ローンであるフラット35の特徴
フラット35とは、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して取り扱う住宅ローンの種類です。
フラットは「起伏がない・平らである」ことを意味する言葉であり、最長35年間、金利が一定であることが大きな特徴といえます。
固定金利は定められている期間中は金利が動かないため、長期的で安定した返済計画を立てたい方にはおすすめの住宅ローンです。
一方、フラット35の固定金利は、市場金利が下がってもその恩恵は受けられないといったデメリットがあります。
また、フラット20やフラット50など借り入れ期間が35年ではないプランも存在します。
フラット35は団信の加入が任意
フラット35にあって民間金融機関の住宅ローンにないメリットとして、団体信用生命保険（団信）の加入が任意であることが挙げられます。
団信は契約者が死亡したり高度障害状態になったりした際に利用できる生命保険であり、民間金融機関の住宅ローンでは団信の加入が条件となっているケースがほとんどです。
住宅金融支援機構のフラット35でもいくつかの団信プランが用意されていますが、加入は強制ではありません。
そのため健康状態が原因で団信に加入できず、民間金融機関の住宅ローンが申し込めない方でもフラット35であれば利用できます。
フラット35の団信にかかる保険料はすでに金利に含まれているため、団信に加入しない場合は金利が0.2%引き下げられる形になります。
しかし団信に加入しておかないと、万が一の場合にも住宅ローンは完済とならず、住宅を売却したり、相続により債務を遺したりしてしまう可能性もあります。
保証人が必要ない住宅ローン
民間金融企業の住宅ローンでは、保証会社との契約が前提となることが多いですが、フラット35ではどちらも原則不要で保証料がかかりません。
保証料は不要であるものの、フラット35を取り扱う金融機関や融資金額によって、融資手数料が設定されていることが一般的です。
通常の住宅ローンとの申し込み条件を比較
フラット35は申し込み時の年齢が満70歳未満であり、日本国籍（永住許可を受けている・特別永住者も含む）の方であれば申し込みが可能です。
借り入れ額に関しては、年収400万円未満の場合は年収に対する年間合計返済額の割合が30%以下、400万円以上の場合は35%以下が審査基準となります。
一方民間金融機関の住宅ローンは、年齢要件や健康状態など申し込み条件がそれぞれ異なり、いずれも住宅金融支援機構のフラット35よりも厳しい傾向にあります。
民間金融機関とは異なるフラット35の審査基準
民間の金融機関が取り扱う住宅ローンは、融資の審査条件として、前年度の年収や勤続年数に一定の基準が定められていることがあります。
そのため転職したばかりの方や収入が不安定な方は、どうしても不利になってしまうことがあるのです。
その点フラット35では、年収に対する返済負担率（総返済負担率）や年齢要件をクリアすることなどが審査基準であり、民間金融機関が設けているような職業や勤続年数の基準はありません。
民間金融機関と比較すると審査基準は緩めといわれており、フリーランスや自営業の方でも審査が通りやすいことが大きな特徴です。
フラット35の審査基準でも落ちてしまう属性
フラット35の審査基準は厳しくはありませんが、もし以下のような属性である場合は審査に落ちることがあります。
●税金の滞納がある
●カードの支払いに延滞がある
●車などほかにローンを組んでいる
●購入を希望している物件の評価が低い
このほかにも申し込み時の年齢や年間の返済負担率が審査基準を満たしていない場合は審査基準を満たしていないため審査に落ちます。
年齢や返済負担率の審査基準をクリアする方法
70歳以上であり子や孫のために住宅を購入しておきたいといったケースでは、フラット35の親子リレー返済がおすすめです。
親子リレー返済とは、親と子が連帯債務者となってリレー形式で返済する住宅ローンであり、リレーの後継者に定期的な収入があれば親は70歳以上でも申し込みが可能です。
親子リレーローンとは異なるプランですが、高額な住宅を購入したくても一人の収入では返済負担率の審査基準を満たせない場合は、収入を合算して申し込むことも可能です。
収入合算は申し込み者と同居している家族に限るなど条件があるため、検討中の方はフラット35のホームページで詳しい要件を一度チェックしておきましょう。
住宅ローンのフラット35で定められた金利優遇条件とは
フラット35では長期優良住宅や地域連携型などいくつかの金利優遇条件が用意されており、条件を満たした場合は一定期間金利が引き下げられます。
購入したい住宅や地域に当てはまれば総返済額を大幅に減額できるため、まずは代表的な金利優遇条件のプランをチェックしていきましょう。
金利優遇条件①フラット35S
フラット35で長期優良住宅を購入する場合、最大10年間金利が0.25%引き下げられる「フラット35S」の利用がおすすめです。
長期優良住宅とは、省エネルギー性・耐震性・バリアフリー性・耐久性などの性能が優れている質の高い住宅を指します。
長期優良住宅の認定基準は国が定めており、質が高く安全かつ長持ちする住宅であるほど、長く低金利な返済となることが特徴です。
住宅の技術レベルがより高い金利Aプランでは返済当初10年間、一段階下がった金利Bプランでは5年間金利が0.25%下がり、その分返済総額も下がります。
金利優遇条件②フラット35地域連携型
地域連帯型は地方公共団体と住宅金融支援機構が連携して取り扱う住宅ローンの種類であり、子育て支援と地域活性化の2種類の金利優遇プランが用意されています。
そのため主に子育て世帯と地方移住者が対象であり、金利優遇条件としては地方公共団体から利用対象証明書を受け取る必要があります。
子育て支援では返済当初10年間、地域活性化では当初5年間金利が0.25%下がり、上記のフラット35Sと併用し最大0.5％引き下げることも可能です。
金利優遇条件③フラット35リノベ
中古物件を購入してリフォーム工事をするならば、通常のフラット35よりも金利が0.5%引き下げられる「フラット35リノベ」がおすすめです。
金利優遇条件としては、上記の長期優良住宅のように省エネルギー性や耐震性などを一定以上引き上げる工事に限ります。
こちらも、住宅の技術レベルが高い金利Aプランでは返済当初10年間、一段階下がった金利Bプランでは5年間金利が0.5%引き下げとなり、地域連帯型との併用も可能です。
プランの特性上、フラット35Sとは併用できません。
まとめ
住宅金融支援機構と民間金融機関が提携するフラット35は、自営業やフリーランスの方でも審査がとおりやすい住宅ローンです。
固定金利であるため変動金利と比べると総返済額が高くなることもありますが、金利優遇条件や頭金の条件を満たしていれば金利を大幅に引き下げられます。
当てはまる方にとってはメリットの多い住宅ローンともいえるでしょう。
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