土地などの不動産売却を検討している方の多くは、できるだけスムーズに高く売却したいと考えているのではないでしょうか。
しかし土地の価格は変動することもあり高くスムーズに土地を売るには、どのようなタイミングで売却を進めると良いのか迷ってしまう方もいるかも知れません。
そこで今回は土地の売却を検討している方に向けて、土地を売るタイミングを所有期間や地価動向、注意点もあわせてご紹介します。
ぜひ参考にしてみてくださいね。
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弊社へのお問い合わせはこちら所有期間から考える土地を売るタイミングとは？
土地を売るタイミングを考えるときには、土地自体の価格だけでなく売却時にかかる税金についても考慮しておく必要があります。
不動産を売却し譲渡所得（売却益）が発生した場合には、譲渡所得税が課税されることになるでしょう。
譲渡所得税は譲渡所得に対して、住民税や所得税、復興特別所得税の税率をかけることで税額が決まります。
しかし譲渡所得税額を算出する税率は、土地を所有していた期間によって異なるのが特徴です。
これらの税率は大きく分けて「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」の2つに分けられます。
短期譲渡所得は毎年1月1日の時点で土地の所有期間が5年未満のケース、一方長期譲渡所得は毎年1月1日の時点で所有期間が5年を超えているケースのことです。
税率は短期譲渡所得が39.63％長期譲渡所得は20.315％となっており、5年以上土地を所有している長期譲渡所得のほうが税率が抑えられています。
たとえば500万円の譲渡所得が発生した場合、短期譲渡所得では500万円×39.63％で譲渡所得税は198万1,500円ですが長期譲渡所得では500万円×20.315％で101万5,750円です。
このように所有期間が5年未満と5年以上では税額が大きく異なるため、譲渡所得が発生する可能性がある場合には土地を売るタイミングとして所有期間も検討する必要があるでしょう。
とくに所有期間が4年ほどの土地を売却する際には、譲渡所得が発生するのかもあわせて慎重に検討することをおすすめします。
また所有期間が10年を超える居住用不動産ではさらに減税されるケースもあるため、事前に売却時の減税特例や控除を確認し所有期間を把握してから売却を進めると良いでしょう。
注意点として、所有期間は売却する年の1月1日時点となっており売却した日ではないことが挙げられます。
所有期間を計算するときに売却日で考えてしまうとタイミングによっては税率が大きく異なることもあるため、不安な場合は専門家に相談するのがおすすめです。
地価動向から考える土地を売るタイミングとは？
土地を売る場合には経済指標や地価動向も大きなタイミングの一つです。
基本的には地価が上昇しているタイミングや、下落する前のタイミングで売却するのがおすすめといえるでしょう。
しかし地価動向は社会情勢や経済状況によっても変化するため注意が必要です。
社会情勢による地価動向の変化
地価に影響する社会情勢の一つとして、最近ではコロナ禍の影響が挙げられます。
2021年の地価動向ではコロナ禍によるインバウンド需要の減少や外出の自粛によって、インバウンドで過熱していた観光地や商業地では地価が下落に転じました。
しかし都市圏の住宅地では商業地と比較し大きな地価の下落は見られず、再開発をおこなっているエリアでは上昇しているケースも見られます。
とくに都心への交通アクセスの良いエリアや高級住宅街などでは地価が上昇しているケースもあり、住宅地への影響はそれほど大きくなかったといえるでしょう。
さらに外出自粛によるリモートワークの普及やライフスタイルの変化によって、郊外の住宅地の地価が上昇している様子も見受けられました。
ほかにもコロナ禍の影響として、外出の時間を短縮するために便利な立地が好まれる傾向が強くなっており、このような傾向は今後も続くと考えられています。
現状の地価動向にあわせてタイミングを考える
コロナ禍の例のように地価動向は社会情勢や経済状況によって変化します。
土地を売るタイミングを考えるときには、最新の地価動向を確認し社会情勢とあわせて検討するのがポイントの一つです。
まずは所有している土地の地価が上昇傾向なのか下落傾向なのかを確認することから始めると良いでしょう。
しかし今後の地価動向を把握するには、専門的な知識も必要なため素人には難しいかも知れません。
そのため売るタイミングに迷ったときには、信頼できる専門家に相談するのがおすすめです。
土地を売るタイミングの注意点とは？
所有期間や地価動向などで土地を売る良いタイミングが見つかった場合には、スムーズに売却を進めるための注意点があります。
その注意点とは土地の名義人が売却する人の名義になっているかということです。
土地などの不動産を売却するときには、原則として名義人本人が契約をおこなう必要があります。
そのため相続した土地であっても名義人が変更されていない場合は、たとえ所有者が亡くなっていても売却をおこなうことができません。
土地を相続した場合には、自動的に名義人が変更されるわけではないため相続の手続き（相続登記）をおこなう必要があります。
相続登記とは？
相続登記とは故人名義の不動産を相続した人の名義に変更することを指します。
相続人が複数人の場合は、全員で遺産分割協議をおこない土地の相続について話し合うのが一般的です。
遺産分割協議で土地を相続する人が確定したら、相続登記をおこない土地の名義人を変更します。
相続登記は自分でおこなうことも出来ますが、手続きが複雑な部分もあるため司法書士に依頼するのもおすすめです。
名義変更が必要な理由とは？
相続が発生した際に土地の名義を変更しないと、土地を売却する際に手続きがスムーズにいかなくなってしまうことがあります。
複数の名義人で共有している土地は売却するために全員の同意が必要なため、すべての相続人に連絡を取り同意をもらうためには多くの時間と労力がかかってしまいます。
そのような場合には売るのに良いタイミングがあっても、そのタイミングを逃してしまう可能性もあるでしょう。
また相続登記をせずに、そのまま放置してしまうと次の代が相続するときにはさらに相続人が増えてしまい、売却が困難になってしまうかも知れません。
ほかにも相続した不動産を相続人でトラブルなく平等に分けるためには、売却して現金を分ける方法がおすすめですが、その場合も代表の名義人を決めて名義変更する必要があります。
そのため土地などの不動産を相続した場合には、忘れずに名義変更をおこない土地を売る良いタイミングでスムーズに売却を進めるようにしておくと良いでしょう。
まとめ
所有している土地を売るときには、できるだけ良いタイミングで売却するのがおすすめです。
たとえば土地の所有期間によって税率が優遇される長期譲渡所得や、10年以上所有している場合の特例などを受けられるタイミングで売却を検討するのも良いでしょう。
また所有している土地の地価動向や社会情勢などを把握し、価値が高いときや下落する前に売るのもタイミングの一つです。
しかし良いタイミングで売却するためには、相続などで所有した土地が自分の名義になっているのかを事前に確認しスムーズに売却ができるように準備しておくのが注意点といえます。
土地を良いタイミングで売りたいと検討している方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。
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