不動産を売却する際は、購入時の時よりも価格が下がっていて、その理由は築年数の経過により資産価値が減少していくからです。
築年数の経過による資産価値の減少を不動産価格に反映する際は耐年数というのが普通なのですが、年数はどれくらいの基準なのでしょうか。
そこで今回は、不動産売却における年数や建物構造別、耐用年数と減価償却の関係についてご紹介していきます。
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不動産は築年数の経過とともに建物が古くなり、資産価値が年々減少し資産価値が所有している不動産の年数によって異なります。
簡単な例を出してみると、2,000万円の価値がある不動産があるとして、年数が20年の場合は、毎年100万円ずつ資産価値が減少し、20年後には資産価値が0円になります。
資産価値が0円と言ってもすぐに住めなくなるわけではないので、ほとんどの方が住み続けます。
耐用年数の決め方を紹介していきます。
不動産売却における耐用①物理的耐用
物理的耐用とは、建物の衰えが顕著になり、修繕も難しくなる年数です。
使えなくなるわけではないのですが、設備や建物自体に不具合が多く出てきます。
家電製品でも物理的耐用を経過すると、満足に使用できず処分するケースが多くなります。
不動産売却における耐用年数②法定耐用年数
法定耐用年数とは、価値を平等に計算するため国が設定した基準ですが、こちらも期限を経過したからと言って使用できなくなるわけではありません。
建物の所有者に課される固定資産税を算出する際は建物の価値を公平に算出する必要があり、そのため、法定耐用は建物の価値を算出する際に用いられます。
不動産売却における耐用年数③経済的耐用
経済的耐用とは、物の価値がなくなるまでの年数の事で、物理的耐用では物が壊れる年数を表しています。
経済的耐用は物の価値がなくなるまでの年数であって、ややこしいのですが耐用を経過したからと言って使用できなくなるわけではないので注意が必要です。
どれくらい劣化しているかや建物の機能、将来的におこなわれるメンテナンスを踏まえながら年数を算出します。
建物構造別の耐用年数について
そもそも年数とは減価償却資産が利用に耐える年数のことで、法定耐用年数といわれます。
法定耐用年数は住宅などの建物だけでなく、工業用機械、パソコン、電話機などさまざまなものに設定されていて、その年数が過ぎると税務上の資産価値がゼロになります。
木造の建物の場合、木造のアパートを建てたとすると、法定耐用年数の22年間に値段はどんどん下がっていき22年を過ぎると値段が０になりますが、その間はアパートのオーナーは毎年、経費として計上することができます。
そこで今回は、一戸建て、マンション、木造アパートの耐用年数を1つずつご紹介していきます。
一戸建ての耐用年数
一戸建ての年数に当てはまるのは実は複数あるのです。
集合住宅とは独立した1戸の建物であることから、近所の方との揉め事の影響をかなり受けてしまうので、自分が気を付けてメンテナンスで年数を延ばすことが可能だからです。
戸建ての家には寿命があり、国土交通省の資料によれば、日本で普及している木造住宅の平均寿命は30～80年程度、鉄骨構造は30～60年程度、鉄筋コンクリート構造は40～90年以上とされています。
マンションの耐用年数
マンションの年数は、鉄骨鉄筋コンクリート造住宅の47年なのですが、自分の区画をいくらこまめに改修していてもそれだけで寿命が永らえるわけではないということです。
隣や階上の区画が水漏れを起こせば被害を受けるのと、マンションの建物構造や維持のためのメンテナンスがどこまで出来ているかが大事な事になります。
100年でも住み続けられるマンションでも、現在では旧耐震基準であるため60年ほどで取り壊される場合があります。
周辺の開発や社会情勢の変遷によって物理的には使用に耐えるマンションでも経済活動や法的意義によって寿命を全うできない場合もあるのです。
マンションでもっとも年数が高いのは、おもに高層マンションで用いられる鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）と呼ばれる構造です。
一般的なマンションで用いられる年数は、あくまでも法律で画一的に定められた減価償却費の計算に用いる基準なので実際にマンションに住むことができる年数という意味ではありません。
マンションで使われているコンクリートの質や、入居後に適切なメンテナンスをおこなっているか、地震などの災害に遭ったことがあるかによってマンションの寿命が変わります。
木造アパートの耐用年数
木造の法定耐用は22年です。
したがって、22年間は毎年、460万円を経費として計上することで、不動産所得税の節税効果を得られます。
構造の中では1年の償却額が大きめになるのがメリットです。
しかしアパートの場合、分譲されることはほぼありませんから住む方が絶えず変わっていくものです。
その度に内装や水回りについてメンテナンスが十分なら総じて年数は長くなると考えられます。
しかしそれでも木造の場合の年数は20年から22年、軽量鉄骨プレハブ造りの場合は27年程度。雨漏りや配管トラブルなど「水に弱い」木造は、鉄筋鉄骨コンクリート造に比べ半分以下になってしまうのは仕方ないかもしれません。
不動産売却時に重要な耐用年数と減価償却の関係についてご紹介
減価償却とは、土地以外の建物や備品、車両等の固定資産の価値を減少させていく手続きをいいます。
減価償却によって計上される費用のことを減価償却費と呼びます。
減価償却資産の年数等に関する省令は、税法における減価償却資産の年数について課税の公平性を図るために設けられた基準です。
また、この基準は税務上の基準であり本来の会計学上の基準とは異なり、但し中小企業を中心として税務上の基準を元に会計処理がおこなわれるため、減価償却の国内標準となっている。
法定耐用といった場合、この省令に定められた年数をさす。 また、この基準は税務上の基準であり本来の会計学上の基準とは異なります。
個人が不動産を売却する際は、税金の発生の有無を調べるため、譲渡所得の計算が必要です。
譲渡所得の計算の結果、譲渡所得がプラスなら税金が生じ、譲渡所得がマイナスなら税金が生じないことになります。
計算方法は、譲渡所得＝譲渡価額－取得費－譲渡費用となります。
ちなみに、譲渡価額とは売却価額で取得費とは、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額になります。
譲渡費用は、仲介手数料や印紙税、測量費など、売却に要した費用のことを指していて不動産の資産価値は、土地と建物を分けて算定することが多いのです。
建物の資産価値は立地、デザイン、管理状態などによって決まると考えられ、土地の資産価値は建物の資産価値は建築後の時間経過とともに減少するとされる。
ただし、不動産の資産価値は、通常、土地と建物が一体となって形成されているから、両者を截然と分けて評価することには限界がある。
まとめ
法定耐用年数というのは減価償却の計算に使われるもので、実際の建物の寿命ではない事が分かりました。
また、実際の建物の寿命は、メンテナンスによって違ってくるので補修や雨どいの掃除などこまめな手入れをしていくことが大切です。
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