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土地購入で使えるローンとは?融資の流れや知っておいて損はない注意点!

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土地購入で使えるローンとは?融資の流れや知っておいて損はない注意点!

家を建てる理想の地を探している方は、購入資金をどう用意するか、自己資金をできるだけ抑える方法はないかなどにお悩みではありませんか?
自己資金を抑えたい方や購入資金にお悩みの方に、おすすめする土地だけ買うケースでも使える金融商品とその仕組み、購入までの一般的な流れや注意点などを含めて解説します。

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土地の購入に使えるローンとは

土地の購入に使えるローンとは

家を建てたいと思ったとき、すでに完成している建物か更地を購入するかを選びますが、更地だけを購入するとなった場合、使えるローンには制限があることを知っていますか?

土地だけを購入したい場合に住宅ローンは使える?

あとから家を建てるので銀行などの住宅ローンを使えると思っている方がいらっしゃいますが、実は住宅ローンには利用条件が定められています。
金融機関で扱われる一般的な住宅ローンは、居住用の建物の購入や建築費用、またはリフォーム資金に利用する場合にのみ融資を受けることができるのです。
つまり、あとで家を建てるためであっても、建物の建築に先立って土地を購入する資金として住宅ローンを使うことはできません。
しかし、すべての融資が受けられないわけではなく、土地を買う目的のための資金として使える融資が2つあります。

土地だけを買う目的でも使える金融機関の融資とは?

数ある融資のなかで、土地だけを買う目的でも使える融資には土地先行融資とつなぎ融資の2つがあります。
まずは、建物の融資に先行して融資を受けることができる土地先行融資ですが、家の建築が融資の条件となっており、家が完成してから建築費の融資を受けられるものです。
建物を含めた融資として住宅ローン控除が受けられる点や、つなぎ融資に比べて金利が低い点がメリットに挙げられますが、諸費用が土地と建物両方にかかるデメリットがあります。
また、審査はまとめて最初におこなわれるため、どのような家を建てるか建築プランが完成していないと先に進むことができません。
もう1つは、つなぎ融資と呼ばれており、土地の購入費用だけでなく、建物の建築に関わる着手金や中間金の支払いに充当することもできる融資です。
無担保で融資を受けられるメリットがあるため、頭金を用意するのが難しい方や自己資金を抑えたい方におすすめの融資と言えるでしょう。
しかし、担保が設定されないのは金融機関にとってリスクが高い融資となることから、金利はそれなりに高めの設定がされています。

ローンを使った土地購入の流れと融資額の基準となる価格

ローンを使った土地購入の流れと融資額の基準となる価格

つなぎ融資などを使って土地を引き渡しするまでの一連の流れと、融資額を決めるために各金融機関がどのような基準価格を参考にしているかを知っておくと、実際の手続きで戸惑うことも少なくなるでしょう。

金融機関のローンを使って土地を購入する一連の流れ

金融機関のローンを使って購入するまでには、一般的に買付証明書の提出・条件交渉・事前審査・売買契約の4つのステップがあります。
まずは立地や周辺環境、価格などの条件をもとに理想の土地を探し、見つかったら買付証明書を売主に提出することで、次のステップへと進みます。
買付証明書には法的効力はなく、キャンセルしても費用や罰則金はかかりませんが、購入する意思を示すことで価格などの条件交渉がしやすくなるのです。
売主・買主の双方で売買条件に納得できたら、正式な契約をおこなう前に融資の事前審査を申し込み、審査に通過する必要があります。
事前審査は本審査とほぼ同じ内容でおこなわれており、借り入れ金額やその他の融資条件が決定されるため、売買契約締結前に済ませなくてはならないのです。
事前審査に無事通過すると、最後のステップで正式な売買契約へと移り、各種費用や購入代金の支払いを済ませたら、引き渡しで一連の流れは完了します。

金融機関による評価は4つの価格が基準となる

購入までの流れでもっとも重要な事前審査において、融資の金額を決定する基準には公的な評価基準が採用されています。
融資額を決める重要な基準は4つあり、国が定める公示地価と路線価、各都道府県や市町村が定める基準地価と固定資産税評価額があります。
公示地価とは、国土交通省が年に1回公表しており、不動産鑑定士が評価をおこなうことから精度が高く、一般的な売買の指標となる数字です。
路線価は毎年ニュースにも取り上げられる基準価格で、道路に面する土地1㎡あたりの評価額を算出し、国税庁が年に1回公表しています。
各都道府県が公表する基準地価は、基準となる全国2万か所の標準価格のことで、公示地価よりも広範囲が対象です。
固定資産税評価額は4つの基準価格のなかでもっとも見慣れた価格で、土地や建物を所有している方ならば毎年市役所から書類が送られているでしょう。
評価基準は国が定めていますが、最終的な評価額は各市町村で決められており、3年に1回のペースで更新されています。

土地の先行購入にローンを使う際の注意点!

土地の先行購入にローンを使う際の注意点!

最後は、お得でメリットのあるローンを受ける際に、気を付けたほうが良いとされる各ポイントでの注意点を2つ解説します。

購入予定地で売買契約前に確認すべき注意点!

まずは購入予定地をいくつかの候補まで絞り込んだら、実際に現地へ出向いて資料だけの情報ではなく、現地での情報をしっかりと確認しましょう。
文字や写真からの情報では、周辺環境や現状がどのような状態になっているかなどがわからず、売買契約締結後に問題が浮上してしまうケースもあります。
たとえば、建物の建築に取り掛かる前に大がかりな除草や整備が必要であったり、近隣からの騒音に耐えられなかったりなどです。
売主や管理している不動産会社に質問することはもちろんできますが、人から聞いた話だけで判断すると誤解が生じる恐れがあるため、ご自身で確認されることをおすすめします。
建てたい家の構想がある場合には、建築可能かどうかも含めて見学し、場合によっては間取りを考え直すなどの対策が必要となるケースもあるでしょう。
できれば、少し足を伸ばして最寄り駅まで歩いてみたり、公園やスーパーマーケットなどのお店までの距離も調べたりすると、実際の暮らしぶりをイメージしやすくなります。

ローン金利・融資タイミング・支払いに関する注意点

続いての注意点は、融資を受ける金融機関を選ぶ際に金利や融資タイミングなどを忘れずに確認しておくことです。
金利は各金融機関や変動・固定などのプランによっても変わりますが、一般的に住宅ローンよりもつなぎ融資などのほうが高い傾向にあります。
ほんの0.1%の違いだとしても何十年と支払うローンの金利ですので、住宅ローンも使う場合には合計した月々の支払い額を考慮した返済計画を立てましょう。
そして、つなぎ融資などを受ける場合には、土地購入から長く期間を空けることができないため、建物の建築もほぼ同時進行で進めなくてはなりません。
関係各所への支払いや書類の提出をうっかり忘れてしまわないよう、融資を受ける日や費用の支払日など、しっかり予定を組みましょう。
また、つなぎ融資は住宅ローンが始まる前までに、すでに融資をうけた金額の利息の支払いが生じるため、ある程度の自己資金の用意は忘れないように気を付けてください。

まとめ

通常の住宅ローンは受けられなくとも、代わりとなる融資を受け、自己資金を抑えてマイホームを建てることのできる流れを解説しました。
ここでは一般的な内容をご説明したにすぎないので、さらに詳しい内容やご自身の状況に合わせたお話をお聞きになりたい方は、ぜひお気軽にご相談ください。

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株式会社LIFE HOME スタッフブログ編集部

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